В массовом правосознании любое строение, возведённое без разрешения на строительство, автоматически может быть признано самостроем, подлежащим сносу. Тем не менее тезис «Не всё самовольное незаконно» можно отнести к развивающемуся законодательству и судебной практике Российской Федерации. Как справедливо отмечается в разъяснениях Росреестра [4], существует целый пласт объектов, которые создаются без разрешительных документов, но при этом являются легальными и даже могут быть зарегистрированы. Это прежде всего объекты вспомогательного использования, а также постройки, подпадающие под дачную или гаражную амнистию.

Цель настоящей статьи — показать эволюцию правового регулирования, в рамках которой законодатель последовательно расширяет возможности граждан и юридических лиц по легализации построек, возведённых без нарушения градостроительных и иных обязательных требований, но без формального разрешения.

Градостроительный кодекс РФ [2] прямо указывает: выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Однако Кодекс не даёт легального определения такого объекта. Восполняя этот пробел, Росреестр в указанном выше письме от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 в пункте 1 разъясняет: к объектам вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Ключевые критерии:

– наличие на земельном участке основного объекта;

– функциональная связь: вспомогательный объект обслуживает основной;

– размещение на одном земельном участке с основным;

– возможность строительства как до, так и после возведения основного объекта.

Верховный суд РФ в определениях от 11.03.2015 № 308-ЭС15-1282, от 10.12.2018 № 306-ЭС18-20002 подтвердил, что критерием отнесения объекта к вспомогательным является именно наличие основного здания, строения или сооружения на участке. При этом, если объект имеет самостоятельную функцию (например, магазин при торговом центре), он не может считаться вспомогательным, даже если его площадь меньше. Не могут быть отнесены к вспомогательным объекты, имеющие одинаковую функцию с основными [8; 9].

Показательно определение Верховного суда РФ от 14.01.2019 № 306-ЭС18-24283: постройка, оснащённая кран-балкой, отнесена к объектам повышенного уровня ответственности, не связана со строительством гаражей и линейного сооружения, поэтому для неё требовалось разрешение на строительство [10]. Таким образом, один лишь факт отсутствия разрешения не делает объект автоматически самовольным, но и не освобождает от соблюдения градостроительных регламентов.

Упрощённый порядок оформления прав на отдельные объекты недвижимости начал формироваться с Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, известного как дачная амнистия. Первоначально он охватывал земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, а также объекты, для строительства которых не требовалось разрешения.

Важнейшее нововведение установлено ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации): кадастровый учёт и регистрация прав на созданное здание или сооружение, для строительства которого не требуется разрешения, осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. При этом сведения в технический план вносятся на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка (ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации) [3].

Законодатель последовательно расширяет сроки: упрощённая процедура дачной амнистии продлена до 1 марта 2031 года (Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ) [5]. Под её действие подпадают садовые и жилые дома, хозяйственные постройки (гаражи, погреба, навесы, теплицы, сараи, бани). Не требуется разрешения на строительство для любых построек на садовых участках (п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), что подтверждает неограниченность такой амнистии по сроку для жилых строений на садовых участках.

Однако, как отмечается в литературе, государственная регистрация выступает внесудебным способом признания прав на объекты, которые формально могли бы считаться самовольными, если бы не их вспомогательный характер. Д. Ю. Жогов и С. Е. Малета в работе «Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки» подчёркивают: регистрация права на объект, возведённый без разрешения, возможна лишь при отсутствии признаков самостроя по ст. 222 Гражданского кодекса РФ и при соответствии целевому назначению участка [14].

Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ, а затем и Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ ввели понятие «гаражная амнистия». Основная цель — легализовать гаражи, построенные до 30 декабря 2004 года (до введения в действие Градостроительного кодекса РФ). Граждане вправе бесплатно получить в собственность земельный участок под гаражом в упрощённом порядке. Срок действия — до 1 сентября 2026 года (в Госдуме на рассмотрении находится проект закона о продлении гаражной амнистии до 2031 года).

При этом важно понимать, что под амнистию не подпадают гаражи-ракушки (некапитальные), гаражи на территории садовых некоммерческих товариществ, подземные гаражи, а также гаражи, построенные после 30 декабря 2004 года. При отсутствии правоустанавливающих документов допускается представление договоров о подключении к сетям, оплате коммунальных услуг. Это кардинально упрощает жизнь миллионам граждан, у которых на руках нет никаких документов, кроме членской книжки гаражно-строительного кооператива.

Верховный суд РФ в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утверждено Президиумом Верховного суда РФ 16.11.2022), а также в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44 сформулировал ключевые подходы:

1. Объект вспомогательного использования не является самовольной постройкой, если он возведён на принадлежащем лицу участке, соблюдены градостроительные регламенты и он действительно обслуживает основной объект. В силу прямого указания закона отсутствие разрешения на строительство не влечёт признания постройки самовольной.

2. Критерий недвижимости (ст. 130 Гражданского кодекса РФ) имеет принципиальное значение: если объект не имеет прочной связи с землёй (металлический гараж-ракушка, теплица, навес), он не является недвижимостью и его регистрация невозможна. Как указывает С. М. Марков в работе «Определение понятия недвижимости», для признания вещи недвижимой необходимо совокупное наличие следующих факторов: прочная связь с землёй, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба, создание в установленном порядке как объекта капитального строительства [15].

3. Неделимость вещи (ст. 133 Гражданского кодекса РФ) не превращает движимое имущество в недвижимое. Замена составных частей не влечёт появления новой вещи, если существенные свойства сохраняются.

В определении Верховного суда РФ от 12.07.2019 № 307-ЭС19-5241 указана необходимость оценивать доводы об осуществлении инвестиций в обновление оборудования и его учёте в качестве основных средств, что позволяет отграничить движимое имущество от недвижимости [11].

Д. Н. Кархалев и М. В. Громоздина в статье «Самовольная постройка в гражданском праве» [16] обращают внимание на необходимость разграничения публично-правовых (отсутствие разрешения) и частноправовых (нарушение прав третьих лиц, несоответствие целевому назначению) последствий. Авторы обоснованно полагают, что самовольная постройка — это прежде всего объект, созданный с нарушением закона, а не просто без получения разрешения. С этой точки зрения объекты вспомогательного использования не являются самостроем, если соблюдены регламенты.

Ю. С. Яцкевич и М. С. Кротов в работе «Актуальные проблемы, возникающие при рассмотрении судом вопроса о возможности сохранения объекта самовольного строительства» [17] выделяют проблему: суды часто отказывают в сохранении постройки лишь из-за отсутствия разрешения на строительство, даже если объект не нарушает ничьих прав. Это противоречит правовой позиции Конституционного cуда РФ и принципу пропорциональности.

Поддерживая данный подход, следует заключить: упрощение регистрации объектов вспомогательного использования, дачная и гаражная амнистии — это движение в сторону разумного баланса между публичным порядком и частными интересами. Однако, как верно отмечает Росреестр, даже при отсутствии разрешения на строительство необходимо соблюдение:

– видов разрешённого использования земельного участка (ст. 37, 38 Градостроительного кодекса РФ);

– градостроительного регламента;

– требований о недопустимости самовольной постройки по ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Заключение

Таким образом, утверждение «Не всё самовольное незаконно» находит полное подтверждение в действующем праве. Объекты вспомогательного использования, жилые и садовые дома на участках для индивидуального жилищного строительства и садоводства, построенные до 2004 года гаражи — все они могут быть легализованы без судебного решения в упрощённом порядке, если отсутствуют иные нарушения закона.

Основные выводы:

1. Ключевой критерий легальности постройки без разрешения — её вспомогательный характер по отношению к основному объекту и соответствие градостроительным регламентам.

2. Верховный суд РФ последовательно разграничивает формальное отсутствие разрешения и материальную незаконность постройки (нарушение прав, опасность, нецелевое использование).

3. Дачная и гаражная амнистии продлены до 2031 года, что свидетельствует о долгосрочной политике государства по вовлечению в оборот существующих объектов.

4. Научная дискуссия подтверждает необходимость внесудебных механизмов признания прав, но при сохранении контроля за соблюдением строительных и земельных норм.

В конечном счёте упрощение порядка регистрации объектов вспомогательного использования и амнистия отдельных категорий построек — это не ослабление законности, а её рационализация, позволяющая защитить права добросовестных застройщиков и собственников, а также дополнительный механизм влияния на владельцев неучтённых объектов недвижимости с целью их учёта и в конечном счёте пополнения бюджета.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (редакция от 31.10.2024) // КонсультантПлюс: справочная правовая система. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 28.04.2026).

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ (редакция от 23.03.2026) // КонсультантПлюс: справочная правовая система. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (дата обращения: 29.04.2026).

3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (редакция от 28.02.2025) // КонсультантПлюс: справочная правовая система. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения: 29.04.2025).

4. Письмо Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования» // КонсультантПлюс: справочная правовая система. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_223191/ (дата обращения: 21.05.2025).

5. Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (редакция от 28.06.2022) // КонсультантПлюс: справочная правовая система. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_405468/ (дата обращения: 28.04.2026).

6. Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (редакция от 29.10.2024) // КонсультантПлюс: справочная правовая система. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_381391/ (дата обращения: 28.04.2026).

7. Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (редакция от 24.07.2023) // КонсультантПлюс: справочная правовая система. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_452655/ (дата обращения: 28.04.2026).

8. Определение Верховного суда РФ № 308-ЭС15-1282 от 11.03.2015 по делу № А32-13191/2014 // КонсультантПлюс: справочная правовая система. — URL: https://login.consultant.ru/link/?req=doc&base=ARB&n=420511&demo=1 (дата обращения: 29.04.2026).

9. Определение Верховного суда РФ № 306-ЭС18-20002 от 10.12.2018 по делу № А49-9917/2016 // ГАРАНТ: справочно-правовая система. — URL: https://base.garant.ru/72127252/ (дата обращения: 29.04.2026).

10. Определение № 306-ЭС18-24283 от 14.01.2019 по делу № А49-11317/2016 // ГАРАНТ: справочно-правовая система. — URL: https://base.garant.ru/72133018/ (дата обращения: 29.04.2026).

11. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ № 307-ЭС19-5241 от 12.07.2019 по делу № А05-879/2018 // ГАРАНТ: справочно-правовая система. — URL: https://base.garant.ru/72296734/ (дата обращения: 29.04.2026).

12. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного суда РФ 16.11.2022) // КонсультантПлюс: справочная правовая система. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_431506/ (дата обращения: 29.04.2026).

13. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» // КонсультантПлюс: справочная правовая система. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_464555/ (дата обращения: 29.04.2026).

14. Жогов Д. Ю., Малета С. Е. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки // Право и экономика. — 2007. — № 3. — С. 18–20.

15. Марков С. М. Определение понятия недвижимости / Материалы XIII Всероссийской молодежной научно-практической конференции «Современные проблемы теории и практики права глазами молодых исследователей» (под ред. И. А. Шаралдаевой). — 2019. — С. 43–47.

16. Кархалев Д. Н., Громоздина М. В. Самовольная постройка в гражданском праве // Современное право. — 2025. — № 3. — С. 74–78.

17. Яцкевич Ю. С., Кротов М. С. Актуальные проблемы, возникающие при рассмотрении судом вопроса о возможности сохранения объекта самовольного строительства // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. — 2024. — № 2 (33). — С. 60–65.