This review article examines the concept of a land plot in the context of civil law. A land plot is an element of the natural environment that serves as the basis for legal entities to exercise their rights to immovable property. Special attention is paid to the legal characteristics of the land plot, its classification and legal regime.

Keywords: land, plot, law, Land Code, property

Объекты гражданских прав играют фундаментальную роль в структурировании правового регулирования как личных неимущественных, так и имущественных взаимоотношений. Согласно определению, в Земельном Кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), земельный участок (ЗУ) классифицируется как особый вид недвижимости, являющийся фрагментом поверхности земли с уникальными характеристиками, обеспечивающими его индивидуальную идентификацию и определенность. Правоведы неоднократно и углубленно исследовали постепенное изменение содержания термина, который довольно кратко определен в ЗК РФ, что вызывало множество обсуждений в научном сообществе. Сосредоточимся только на текущем статусе правового режима ЗУ, выделив характеристики, которые определяют конкретный земельный «фрагмент» и особенно важны для его оборота, не углубляясь в историческую дискуссию. Стоит отметить, что в юридической практике параллельно используются три взаимозаменяемых понятия — «доля земельного участка», «земля» и «земельный участок». Первый в приоритетном порядке используется в публичных отраслях права, второй, согласно прямому указанию основного земельного кодифицированного акта, является «объектом права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю» [2, c. 52].

В соответствии с законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, местоположение ЗУ выступает единственной по-настоящему уникальной характеристикой среди всех параметров, вносимых в кадастр. Согласно п. 4 ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218) устанавливается обязательный перечень сведений для регистрации: тип объекта (конкретно ЗУ), присвоенный кадастровый номер с датой его регистрации, информация о расположении и размер территории. Анализируя данные требования, можно сделать вывод, что только географическое расположение действительно обладает свойством уникальности среди всех характеристик, упомянутых в нормативном акте [6].

Денежная оценка и варианты использования ЗУ напрямую зависят от его местоположения. Законодатель, заменив в определении четкое указание на местоположение размытой формулировкой о характеристиках индивидуально-определенной вещи, упустил ключевой аспект. Несмотря на то что в 2014 году описание границ было исключено из основного понимания объекта, значимость этого признака остается критической. Именно границы определяют уникальность ЗУ, превращая его в неповторимый объект недвижимости. По нашему мнению, такое изменение в законодательстве не учитывает фундаментальную роль территориальной идентификации участка.

Границы территории представляют собой неотделимый компонент описания ЗУ. Следовательно, при формулировании определения ЗУ как объекта, на который распространяются права собственности и другие земельные права, необходимо явно отразить эти специфические характеристики [4, c. 158].

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 ЗК РФ, земельные отношения представляют собой связи, касающиеся охраны и использования земельных ресурсов на территории России, которые являются фундаментом существования и функционирования народов, населяющих данные земли. Законодательство в сфере земельного права фокусируется на управлении этими отношениями. Буквальная интерпретация закона позволяет заключить, что правовое регулирование земельных вопросов должно ограничиваться нормативами, обеспечивающими охрану и использование ЗУ как общественного достояния и основы жизнедеятельности. Народам, проживающим в различных субъектах РФ, необходимо гарантировать защиту и рациональное использование земли и природных богатств — ресурсов, имеющих общенародную ценность и значимость. Эффективное вовлечение всех земельных территорий в экономический оборот — ключевая задача, требующая рационального подхода. Для решения этой проблемы законодатель ввел в ст. 7 ЗК РФ классификацию земель на различные категории. Среди них: лесной фонд, водный фонд, населенные пункты, сельскохозяйственные угодья и другие. Такое разделение обусловлено тем, что земля служит основой для различных видов человеческой деятельности и проживания. Правовое регулирование земельных отношений, таким образом, направлено на оптимальное использование этого национального достояния [4, c. 156].

Дискуссия о терминологии в земельном праве остаётся открытой: когда уместно использовать термины «земля», «земли», а когда «земельный участок»? Интересно, что ЗК РФ не предлагает определения понятия «часть ЗУ». Однако пункт 1 статьи 35 ЗК РФ косвенно затрагивает это понятие в контексте приобретения собственности. Согласно данной норме, при покупке здания или сооружения, находящегося на чужом ЗУ, новый владелец получает право на ту часть участка, которая непосредственно занята этим объектом и необходима для его эксплуатации [3, c. 313].

При осуществлении сделок с ЗУ возникает важный вопрос: допустимо ли рассматривать фрагмент ЗУ как самостоятельный объект в гражданско-правовых отношениях и возможно ли его включение в различные юридические соглашения? Ключевым фактором при реализации такой части является соответствие ее размера минимально допустимым нормам для сельскохозяйственных земель. В процессе передачи прав собственности необходимо произвести выделение данного фрагмента и надлежащее юридическое оформление. Важно отметить, что правовой статус приобретаемой части земли сохраняется в том же объеме и на тех же условиях, которые распространялись на предыдущего владельца. Обязательственные права могут возникать в результате сделок с частью земельного надела, что допустимо в определенных случаях. Однако реализация части ЗУ невыполнима, поскольку это приводит к формированию двух независимых субъектов гражданских правоотношений, когда выделенная часть утрачивает связь с целым и получает отдельный юридический статус. Такая ситуация ограничивает возможности граждан полноценно распоряжаться и пользоваться своими земельными владениями, что фактически ущемляет их законные интересы. Законодательство предусматривает возможность сдачи в аренду не только всего ЗУ, но и его определенной части. Согласно пункту 2 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для оформления таких арендных отношений необходимо соблюдение особых требований. При подаче документов на государственную регистрацию договора аренды ЗУ или его части обязательно требуется приложить кадастровый план. В данном плане должна быть четко обозначена именно та часть ЗУ, которая становится предметом арендных отношений [3, c. 314].

В современном подходе к пониманию ЗУ наблюдается существенный сдвиг в сторону его трехмерного восприятия. Традиционное одномерное представление уступает место объемной концепции, где участок рассматривается как комбинация не только поверхности, но и воздушного пространства над ним и недр под ним. Интересно, что юридическая терминология уже отражает эту эволюцию: современное определение ЗУ больше не включает упоминание о «почвенном слое» как определяющей характеристике. Это примечательно, учитывая, что качество почвы часто является ключевым фактором при выборе земли для приобретения. Правовая система постепенно адаптируется к необходимости учитывать этот «объемный характер» земельной собственности, признавая, что земля — это комплексный трехмерный объект, а не просто плоская поверхность [1, 5].

Совершенствование определения ЗУ должно учитывать споры, выявляемые в правоприменительной практике, и ориентироваться не только на возможность строительства или ведения сельскохозяйственной деятельности, но и на иные существенные факторы. Проблематика «надземного» пространства, частично отраженная в лесном кодексе РФ, чаще всего возникает при выполнении различных строительных работ как собственниками, так и иными лицами. Примечательно, что элементы над почвенным слоем могут становиться объектами отдельных договорных отношений, что фактически приводит к формированию механизма «двойной аренды». Согласно последним поправкам в Гражданский кодекс Российской Федерации, не только собственники ЗУ, но и их арендаторы могут получить право собственности на самовольно возведенные объекты, что значительно расширяет круг участников подобных правовых отношений [2].

Таким образом, ЗУ — это часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которой, включая все то, что находится над и под ее поверхностью, определяющиеся правилами землепользования и застройки и/или иными нормативно-правовыми актами.

Литература:

1. Бевзенко, Р.С. «Горизонтальное разделение» земельного участка. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.01.2018 № 305-ЭС17–14514 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. — 2018. — № 4. — С. 6
2. Гизатуллин, Л. Р. Идентифицирующие признаки термина «земельный участок» как объекта гражданского права / Л. Р. Гизатуллин // Тенденции развития науки и образования. — 2019. — № 52–2. — С. 52–54. — DOI 10.18411/lj-07–2019–36
3. Кем, К. В. Проблемы принятия части земельного участка как самостоятельного объекта в земельном праве / К. В. Кем, Е. Т. Чахмахчева // Актуальные проблемы правовой охраны окружающей среды и природопользования: Сборник статей Международной научно-практической конференции, посвященная памяти основателя эколого-правового образования в Удмуртской Республике, д.ю.н., профессора В. Н. Яковлева, Ижевск, 14 апреля 2022 года. — Ижевск: Удмуртский государственный университет, 2022. — С. 311–317.
4. Чаплин, Н. Ю. Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав / Н. Ю. Чаплин // Журнал российского права. — 2018. — № 8(260). — С. 155–161. — DOI 10.12737/art_2018_8_15
5. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2006. — № 50. — Ст. 5278.
6. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости// Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29 (часть I). — Ст. 4344.