В настоящее время определение земельного участка отсутствует в гражданском законодательстве, однако его можно найти в Земельном кодексе РФ [1] (далее по тексту — ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Из этого определения представляется возможным выделить несколько признаков рассматриваемого правового института.
Во-первых, если земельный участок определяется через категорию недвижимости, то ему присущи и все ее признаки (принадлежность к материальному миру, особые экономическая ценность и социальная значимость и др.), в том числе признак индивидуальной определенности, на который прямо ссылается законодатель.
Во-вторых, если речь идет о части земной поверхности, то логично предположить, что у земельного участка должны быть свои границы, благодаря которым один участок можно отделить от другого. При этом в ранее действующем земельном законодательстве указание на границы действительно присутствовало, но в настоящее время этот термин не упоминается, вместо него речь идет о «характеристиках». Исследователи в связи с этим высказывают несколько предположений, почему законодатель отказался от использования данной категории:
1) индивидуализация земельного участка предполагается возможной без установления его границ;
2) границы являются не единственным признаком, позволяющим выделить участок в качестве индивидуально-определенной вещи [2, с.151].
Относительно первого предположения отметим, что индивидуализация части земной поверхности без установления ее границ представляется невозможной. Исследователи указывают: «Как бы мы ни описывали часть земной поверхности, которую мы хотели бы рассматривать как земельный участок — используя средства геодезии, в порядке, предусмотренном для кадастрового учета, или методом словесного описания, мы всегда будем указывать на пределы (границы), в которых он расположен. Если же нам описать границы участка не удастся, то его индивидуализации не произойдет» [2, с.152]. С этим следует согласиться и отметить также, что в таком случае законодатель едва ли подразумевал полный отказ от категории «граница земельного участка», видимо, он просто не стал акцентировать на этом внимание, включив эту категорию в названные в норме «характеристики».
Со вторым тезисом предварительно можно согласиться, опираясь на положения Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [3] (далее по тексту — ФЗ о госрегистрации). Согласно ст. 8 указанного закона в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения о земельном участке как объекте недвижимости — вид, кадастровый номер, описание местоположения и площадь. К дополнительным сведениям относятся — кадастровая стоимость, сведения о лесах, водных объектах и иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, категория земель, к которой отнесен земельный участок, вид или виды разрешенного использования и некоторые другие характеристики.
Таким образом, характеристик, позволяющих определить часть земной поверхности «в качестве индивидуально определенной вещи» при первом приближении кажется довольно много, даже если не рассматривать дополнительные, которые могут быть присущи тому или иному участку факультативно. При этом вид объекта недвижимости рассматриваться как идентифицирующий признак не может, так как он присущ всем земельным участкам.
Относительно кадастрового номера исследователи, к примеру В. А. Алексеев, отмечают, что он тоже не может считаться таким признаком, потому что: «… специфика кадастрового номера состоит в том, что он не характеризует объект недвижимости как вещь (его нельзя найти на участке, в отличие от номера двигателя на автомобиле), а содержит отсылку к информационному ресурсу, в котором необходимую информацию о вещи можно получить» [2, с.153]. Аналогичная позиция встречается в трудах и других цивилистов, в частности, М. А. Рожковой [4] и Н. Ю. Чаплина [5]. И с этим подходом следует согласиться — кадастровый номер действительно не характеризует участок, он лишь помогает найти информацию о нем в государственном информационном ресурсе. Однако важно помнить, что согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Этот факт как раз подтверждается кадастровым номером, присвоенным участку. И несмотря на то, что с доктринальной точки зрения такой номер не характеризует участок, практическая сторона вопроса предписывает участникам сделок все-таки прописывать его в тексте соглашения. Показателен в этом вопросе судебный акт Ленинградского областного суда, который, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что в предварительном договоре купли-продажи земельного участка отсутствовали данные о его границах, а также его кадастровый номер «… что свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора, в связи с чем он признан незаключенным» [6].
С площадью земельного участка все тоже неоднозначно. Согласно п. 9 ст. 22 ФЗ о госрегистрации площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. В таком случае очевидно, что во многих случаях площадь земельных участков, обозначенная просто как площадь геометрической фигуры без учета рельефа местности, может совпадать.
Следовательно, бесспорным остается только описание местоположения границ земельного участка. На это указывает и Алексеев В. А.: «… из характеристик земельного участка, вносимых в Росреестр, действительно уникальной является только местоположение его границ» [2, с.153]. Таким образом автор делает вывод, что законодатель отказался от упоминания категории «границы земельного участка» в ЗК РФ, чтобы уйти от вопросов о правилах их определения: «… на основании этой формулировки можно сделать вывод о том, что границы земельного участка — его обязательная характеристика, но порядок их определения не имеет правового значения. Если границы части земной поверхности определены с достаточной точностью любым субъектом гражданского права, то эта часть земной поверхности может рассматриваться как недвижимая вещь и становиться предметом гражданско-правовых отношений» [2, с.155]. С этим согласны и другие исследователи. В частности, Н. Ю. Чаплин в своей работе пишет: «Именно в силу своего местоположения, которое устанавливается его границами, земельный участок становится уникальной индивидуально-определенной вещью» [5, с.156]. С этой правовой позицией следует согласиться.
В качестве вывода Алексеев В. А. предлагает собственное определение земельного участка: «Это часть поверхности Земли в пределах замкнутого контура границ, а также находящиеся в этих границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, растения и все, что неразрывно связано с поверхностью участка, за исключением зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и самовольных построек» [2, с.156].
Н. Ю. Чаплин добавляет к этому определению еще и указание на использование такого участка «по целевому назначению в соответствии с законом и иными правовыми актами» [5, с.160]. Однако нам представляется, что в этом уточнении нет необходимости, поскольку даже при несоблюдении целевого назначения и установленных правил использования земельного участка он не становится иным объектом права, а продолжает оставаться земельным участком, то есть данный признак не отражает сущность рассматриваемого правового института. В этом контексте верным представляется уточнение П. Н. Виноградова, которое он делает при определении земельного участка: «… земельный участок следует определить как недвижимую, нерукотворную телесную вещь, представляющую собой пространство, границы которого определены в установленном законом порядке, а собственник которого вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого пространства, если иное не предусмотрено законодательством о недрах, иными законами и не нарушает прав других лиц» [7, с.10]. Следовательно, при нарушении нормативных положений об использовании земли можно говорить о правонарушении или преступлении, но никак не о том, что земельный участок перестает им являться.
Таким образом, подытожив все правовые подходы к пониманию земельного участка, мы предлагаем определять его как объект недвижимости, представляющий собой часть земной поверхности, характеризующуюся особым местоположением своих границ и рядом иных факультативных характеристик, установленных федеральным законодательством. При этом важно подчеркнуть, что вопрос о признаках и определении земельного участка нельзя считать праздным и оторванным от практики правоприменения. Выступая предметом различных сделок, в том числе купли-продажи, земельный участок должен быть определен максимально точно, дабы совершаемая сделка достигла своей правовой цели. Принципиально важно в таком случае как обозначить местоположение его границ, несмотря на то, что прямого указания на это законодатель не делает, так и указать его кадастровый номер и иные определяющие конкретный участок характеристики.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Российская газета, N 211–212, 30.10.2001;
- Алексеев В. А. Понятие земельного участка и его определение в российском законодательстве // Вестник экономического правосудия Российской Федерации, 2015, N 11, 150–157;
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета, N 156, 17.07.2015;
- Рожкова М. А. Идентификаторы: все ли надо относить к объектам интеллектуальной собственности // Хозяйство и право, 2015, N 2, С. 82–86;
- Чаплин Н. Ю. Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав // Журнал российского права, 2018, N 8, С. 155–161;
- Определение Ленинградского областного суда от 25.07.2013 г. № 33–3412/2013 // СПС «КонсультантПлюс»;
- Виноградов П. Н. Правовое регулирование природной и рукотворной недвижимости: автореф. дис.... канд. юрид. наук. Академия труда и социальных отношений, Москва, 2008, 28 стр.
