Земельные отношения представляют собой связи, связанные с применением и защитой земель на территории России как фундаментальной основы существования и функционирования населения в данном регионе [1, 3] ^, .

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), среди объектов земельных связей выделяются три категории: 1) земля в качестве элемента природы и полезного ресурса; 2) земельные участки; 3) фрагменты земельных участков [3, ст.6, п.1].

В качестве объекта общественных отношений в ЗК РФ выступает — земля, поэтому кодекс определяет системный подход к понятию о земле и определяет землю как природный объект — объект охраны; недвижимое имущество — объект гражданских прав; природный ресурс — средство производства и основа хозяйственной деятельности.

Земля, выступая в роли природного элемента (компонента окружающей среды, экосистем и базиса человеческой жизнедеятельности) и одновременно как ресурс, регулируется земельным законодательством с акцентом на ее сохранение и рациональное применение (извлечение полезных качеств) для покрытия различных нужд общества. Как указано в п. 2 ст. 12 ЗК РФ, земля в любой форме (будь то вся земля, отдельный участок или его фрагмент) должна охраняться от истощения, эрозии, загрязнения, нарушения баланса и других негативных последствий, возникающих в ходе экономической активности.

Земельные участки появляются в результате разграничения, консолидации, перераспределения существующих участков или их выделения, а также из государственных или муниципальных земельных фондов [3, ст.11.2].

В академических работах неоднократно отмечается, что термин «земельный участок» в правовом контексте занимает центральное место в земельном праве, поскольку служит основой для норм, управляющих земельными взаимодействиями [2].

Хотя земля и земельные участки связаны диалектически, они выступают как разные субъекты правоотношений. Земля как природный компонент становится объектом экологических связей; в роли ресурса — она участвует в земельно-административных процессах (например, при определении или изменении категорий земель). Лишь земельный участок, как конкретно очерченное на местности недвижимое имущество, может входить в гражданско-правовые отношения и переходить в частную, муниципальную или государственную собственность.

Фрагмент земельного участка также может квалифицироваться как объект земельных отношений (п. 1 ст. 6 ЗК РФ). По законодательству, если такая часть обретает независимый статус, она способна стать самостоятельным земельным участком и объектом гражданского оборота наравне с целым. При этом фрагмент может участвовать в земельных процессах, если его площадь достаточна для использования по назначению, без необходимости смены категории земель [3].

Чтобы земельный участок мог фигурировать в гражданско-правовых сделках, он должен быть материально воплощен. Земельное законодательство определяет механизм его создания. В частности, по ст. 11.2 ЗК РФ, участок формируется через разделение, объединение, перераспределение или выделение из другого участка, а также из государственных или муниципальных земель [3].

Земельные участки, сформированные в соответствии с земельными нормами, признаются недвижимым имуществом, объектами гражданских прав и подлежат сделкам вроде купли-продажи или аренды (см. ст. 128–130, 133, 260 ГК РФ), при условии соответствия требованиям гражданского и земельного права [4].

Из анализа норм следует, что земельный участок может участвовать в гражданско-правовых и земельных отношениях только при условии, если его границы четко описаны и официально подтверждены в установленной процедуре. Это правило распространяется и на возможность установления права собственности, аренды или иных прав на землю.

Фиксация реальных границ земельного участка происходит в рамках землеустройства, которое охватывает изучение его состояния, планирование оптимального использования и защиты, создание новых землеустроительных элементов и их размежевание на местности (включая территориальное землеустройство).

Регулирование землеустроительных процессов осуществляется Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», а также ст. 68 и 69 ЗК РФ, другими федеральными законами, нормативными актами РФ (включая министерские), плюс региональными законами и актами субъектов Федерации [5].

Для превращения земельного участка в объект не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, включая субъективные права вроде аренды, требуется прохождение государственного кадастрового учета по нормам ст. 70 ЗК РФ. Если землеустройство приводит к разделению участка на несколько частей, каждая из них трактуется как независимый земельный участок — объект взаимодействия земельного и гражданского права, подлежащий кадастровому регистрации по установленным правилам.

Согласно ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, данные о возможности раздела земельного участка на несколько могут быть отражены в градостроительном плане. Этот план предоставляется для информирования участников градостроительства о ключевых аспектах, необходимых для проектирования, строительства или реконструкции капитальных объектов в пределах участка [6].

Важно подчеркнуть, что в гражданском праве понятия «земля» и «земельный участок» не идентичны. «Земля» в текущем российском законодательстве, в отличие от «земельного участка», лишена индивидуализирующих черт.

В итоге, в российском земельном праве определение земельного участка сформулировано достаточно узко, игнорируя его органическую связь с другими природными элементами на участке.

Более емкое определение ранее было дано в Федеральном законе от 2 января 2000 года N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»: земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, о воздушном пространстве и иными федеральными законами (статья 1). Но такой подход позднее отвергнут законодателем. Данный Федеральный закон утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а ныне — «О кадастровой деятельности», где определение земельного участка отсутствует.

Земельные участки как 4рия недвижимого имущества выступают объектом земельных отношений, а земельные отношения, возникающие в связи с охраной и использованием полезных свойств земли, являются имущественными отношениями, а значит, во многом они будут родственными гражданско-имущественным отношениям. Следовательно, при регулировании земельно-имущественных отношений применение гражданско-правовых норм допускается с учетом особенностей экологического, земельного и природоресурсного законодательства. В свою очередь, применение при регулировании земельных отношений административно-правовых норм ограничивает сферу государственного контроля и надзора (в том числе и государственного управления) в исследуемой области.

Вместе с этим следует отметить, что в содержании Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) и других документов федерального уровня не обозначены конструкция и описание непосредственно земельного фонда и, соответственно, не прописаны отношения, связанные с его формированием и регламентацией. Все это свидетельствует о необходимости продолжения земельной реформы и отсутствии общей системы управления земельными участками всех категорий как исходных элементов земельного фонда, что можно обозначить третьей проблемой правового регулирования перевода земель в земли населенных пунктов, а также земель лесного фонда и земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель.

Следовательно, в настоящее время по трем основным направлениям формируется и развивается содержание системы государственного регулирования земельно-имущественных отношений:

1. регулирование порядка использования частей земельных участков;
2. регулирование сохранности и использования земли как природного ресурса;
3. регламентирование оборота земельных участков [7].

Обусловленная взаимосвязь земельного права с гражданской и административной правовыми системами вызвана сходством предмета и целевой направленностью правового регулирования этих отраслей права. В данной связи Ю. Г. Жариков подчеркивает [8]:

1. предмет гражданского права в виде имущественных и личных неимущественных отношений;
2. предмет административного права в виде отношений по управлению, включая градостроительные отношения;
3. предмет земельного права в виде земельных отношений, представляющих собой комплекс имущественно-управленческих отношений, связанных с земельными участками.

Проведённый анализ показывает, что в российском праве земля и земельный участок рассматриваются как различные, хотя и взаимосвязанные объекты: земля — прежде всего как природный ресурс и объект охраны, земельный участок — как индивидуализированное недвижимое имущество и объект гражданского оборота. При этом действующее земельное законодательство довольно узко формулирует понятие земельного участка, фактически игнорируя его связь с иными природными элементами на этой территории, что усиливает разрыв между экологическим и гражданско‑правовым подходами.

Содержание земельно‑имущественных отношений в современной России формируется по трём ключевым направлениям: регулирование использования частей земельных участков, обеспечение сохранности и рационального использования земли как природного ресурса, а также правовое регулирование оборота земельных участков. Взаимосвязь земельного, гражданского и административного права обусловлена общностью предмета и целей регулирования — сочетанием имущественных и управленческих начал. Вместе с тем отсутствие в Земельном кодексе и актах федерального уровня чётко выстроенной конструкции земельного фонда и механизмов управления им свидетельствует о незавершённости земельной реформы и необходимости дальнейшего развития единой системы государственного регулирования земельных участков всех категорий.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993, с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 14.04.2014. ч. 1 ст. 9
2. Крассов О. И. Земельный участок — основа понятийного аппарата земельного права // Экологическое право. 2011. № 4. С. 4.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025).
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31.10.2024).
5. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 18.06.2021).
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.07.2025). ЭКСМО, 2025. 192 с.
7. Романова Г. В. Общая характеристика прав пользователей земельными участками // Юрист. 2006. № 7. 28 с.
8. Земельный участок: вопросы и ответы / Е. Галиновская [и др.]. М.: Юстицинформ, 2015. 300 с.