В соответствии с частью 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса [1]. Предоставленная законодателем возможность собственника распоряжаться долей по своему усмотрению без согласования с другими сособственниками, неурегулированная и неограниченная надлежащим образом в течение долгого времени, привела к тому, что единоличной собственности на имущество в России с каждым годом становится всё меньше. По данным статистики более 60 процентов всего жилищного фонда Российской Федерации находится в общей долевой или в общей совместной собственности [2]. На основании вышеизложенного, в практике и в общественной жизни возникли некоторые проблемы, связанные с распоряжением долей в праве общей долевой собственности.

Целью данной научной статьи является исследование проблем, связанных с распоряжением долей в праве общей долевой собственности, а также анализ законодательства, направленного на разрешение вышеуказанных проблемных вопросов, и выдвижение собственных путей их решения. Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи: привести примеры проблем, связанных с распоряжением долей в праве общей долевой собственности, проанализировать их, исследовать изменения, внесённые в законодательство в последние годы, направленные на решение данных вопросов, проанализировать их, предложить свои пути решения данных проблем, сделать вывод по научной работе.

Проблемами, связанными с распоряжением долей в праве общей долевой собственности, интересовались многие юристы, среди них Попов С. Ю., Быковская Е. А., Крашенинников П. В. [2, 3].

Долгое время в нашей стране на законодательном уровне не был решён вопрос о разрешённой возможности дробления долей в жилье, о том, на какое максимальное количество частей можно разделить квартиру. Это привело к появлению примеров, где квартира была разделена на десятки и сотни микродолей. Особо резонансным стало дело, рассмотренное в Зюзинском районном суде города Москвы [4]. В данном деле сособственниками спорного жилого помещения являлись 92 физических лица, каждому из которых принадлежало по 1/600, 1/400 доли, 1/320 доли в праве собственности. Спорное жилое помещение представляет собой отдельную однокомнатную квартиру общей площадью 35,6 кв.м, жилой площадью 14,2 кв.м. На момент рассмотрения в указанной квартире было зарегистрировано по месту жительства 265 человек, которые не проживают в квартире. Такое явление получило название «резиновые квартиры». Подобное деление имущества на ничтожные доли опасно для общества и государства, обесценивает имущество и фактически исключает такую «резиновую квартиру» из гражданского оборота.

Подобные ситуации — это одно из проявлений квартирного рейдерства, «процветающего» в России в 90-ые годы 20 века, возникшего вместе с принятием в 1991 году Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которое представляет собой захват чужого недвижимого имущества путём использования различных мошеннических операций [5]. В наши дни одной из наиболее распространённых является схема квартирного рейдерства под названием «профессиональные соседи». Речь идёт о ситуациях, когда в распоряжении лица оказывается доля, чаще всего незначительного размера, такой собственник вселяется в квартиру, в которой имеет долю, и своими хулиганскими, мошенническими, нередко преступными действиями вынуждает добросовестных владельцев остальной части квартиры испытывать неудобства, вплоть до того, что фактически «выживает» их из собственного жилья. Для решения сложившейся проблемы «профессиональный сосед» предлагает либо выкупить у добросовестных жителей жилого помещения их долю по заниженной цене, либо купить у него незначительную долю по завышенной цене. Судебной практике известны примеры успешного выселения «профессиональных соседей». В одном из дел, рассмотренных Нижегородским судом, гражданину принадлежало на праве собственности 2/5 долей в праве собственности на спорную квартиру, трём другим сособственникам — по 1/5 доли. Совместное проживание в квартире всех собственников оказалось невозможным в силу сложившихся личных неприязненных отношений, соглашение о порядке пользования собственниками квартиры не достигнуто, определить порядок пользования не представляется возможным, реальный выдел 1/5 доли невозможен. Согласно объяснениям истца, ответчик вел себя агрессивно, применял к нему физическую силу, оскорблял, высказывал угрозы. Из-за невозможности совместного проживания с ответчиком истец вынужден снимать другое жилье. Решением суда первой инстанции постановлено: в удовлетворении исковых требований о признании доли малозначительной, прекращении права собственности, признании права собственности, возложении обязанности, признании утратившим право пользования жилым помещением, отказать. Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 09 октября 2019 года по делу принято новое решение, которым исковые требования о признании доли малозначительной, прекращении права собственности, признании права собственности, возложении обязанности, признании утратившим право пользования жилым помещением удовлетворены [6]. Доля недобросовестного соседа признана незначительной, право общей долевой собственности прекращено.

Вышеуказанный пример из судебной практики подтверждает, что закон содержит положения, защищающие права добросовестных участников долевой собственности. Одним из способов защиты является возможность признания в судебном порядке доли участника долевой собственной незначительной и присуждении компенсации независимо от желания выделяющегося участника. Но для применения данного порядка необходимо соблюдение нескольких условий. Абзац 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ устанавливает условия, при которых допустимо присуждении компенсации независимо от желания выделяющегося участника, причём это возможно только при одновременном соблюдении всех нижеперечисленных пунктов. Во-первых, доля собственника должна быть незначительна. Во-вторых, она не может быть реально выделена. В-третьих, такой собственник не имеет существенного интереса в её использовании. Под существенным интересом согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года (ред. от 25.12.2018) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» понимается следующее: «Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д». [7]. Закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Такое явление, как квартирное рейдерство, оказывает негативное влияние на гражданский оборот в сфере недвижимости, поэтому на законодательном уровне были введены важные положения, призванные решить многие проблемы, связанные с распоряжением долей в праве общей долевой собственности. 28 июня 2022 года Государственной Думой Российской Федерации был принят закон, направленный на борьбу с микродолями в квартирах [8]. Как заявил соавтор поправок, Председатель Комитета по государственному строительству и законодательству Павел Владимирович Крашенинников: «История вопроса достаточно длительная: начиная с 2011 года на рассмотрении Государственной Думы Российской Федерации по данному вопросу было несколько законопроектов. В 2013 году был принят президентский проект о борьбе с фиктивной регистрацией, предусматривающий уголовную ответственность (№ 376-ФЗ от 21.12.2013). Однако ситуация не решилась до сих пор, особенно с микродолями. Проблема «резиновых» квартир и микродолей приводит, во‑первых, к нарушению жилищных прав проживающих в жилом помещении, а во‑вторых, усложняет участие жилого помещения в гражданском обороте. До сих пор идут суды по вселению в 1/50 или 1/100 доли, по признанию права пользования жильем на основании регистрации при наличии большого числа зарегистрированных» [9]. Статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) была дополнена частью 1 ¹ следующего содержания: «Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными» [10]. Таким образом, на законодательном уровне был определён минимальный размер площади жилого помещения, приходящегося на долю в праве общей долевой собственности — шесть квадратных метров.

В связи с введением данных положений в закон, в научных кругах, государственных органах, организациях и среди граждан возникла волна вопросов по поводу распоряжения долями после введения в действие нововведений. Главным стал вопрос о том, что будет с теми квартирами, которые до принятия закона были поделены на микродоли, и что делать, если гражданин оказался собственником доли, на которую приходится площадь жилого помещения меньше шести квадратных метров. Сотрудники управления Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии поясняют: к случаям наследования, приобретения имущества с использованием средств материнского (семейного) капитала, приватизации жилого помещения положения закона об ограничении распоряжения долей размером меньше шести квадратных метров не применяются [11]. Кроме того, ввиду того, что закон в данном случае обратной силы не имеет, если лицо приобрело такую «маленькую» долю до вступления в силу закона, ограничивающего «дробление», оно продолжает распоряжаться ей, за исключением действий, направленных на её дальнейшее дробление. Из логики законодателя следуют, что распоряжение долями меньше шести квадратных метров не запрещено, однако ограничено такое распоряжение, которое приведёт к дальнейшему делению и без того незначительной доли.

Таким образом, долгое время в России существовала проблема, касающаяся дробления жилых помещений. Эта проблема привела к возникновению таких явлений как «квартирное рейдерство», «профессиональные соседи», «чёрные риелторы», «резиновые квартиры», которые приносили большой урон добросовестным собственникам, тем самым дестабилизировали гражданских оборот недвижимости. В 2022 году вступили в силу важные и необходимые изменения в законодательстве, направленные на борьбу с микродолями в квартирах. Введение на законодательном уровне понятия «микродоля», ограничении её размера шестью квадратными метрами, является существенной вехой, направленной на нормализацию оборота долевой собственности. Тем не менее, в настоящее время есть необходимость в разъяснениях высших судов по поводу особенностей распоряжения «микродолями», регистрации сделок с ними, рассмотрения дел в суде о признании доли незначительной. Кроме того, следует поднять вопрос об увеличении в ближайшем будущем минимального размера доли с целью приобретения долевыми собственниками реальной возможности выделить такую доля, которой человек смог бы пользоваться для фактического проживания. Изменения, уже внесённые в законодательства, касающиеся решения некоторых проблем распоряжения долей в праве общей долевой собственности, и будущие нововведения, должны быть направлены на соблюдении и защиту права граждан на жилье, гарантированной Конституцией Российской Федерации [12].

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (статьи 1–453) Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс].- URL: http://www.pravo.gov.ru;
2. Попов, С. Ю. Возможности разрешения проблем оборота долевой собственности в жилье на основе введенного в законодательство РФ понятия «микродоля» / С. Ю. Попов. — Текст: непосредственный // Образование и право. 2023. № 9. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vozmozhnosti-razresheniya-problem-oborota-dolevoy-sobstvennosti-v-zhilie-na-osnove-vvedennogo-v-zakonodatelstvo-rf-ponyatiya (дата обращения: 05.11.2025);
3. Быковская, Е. А. Запрет на продажу микродолей в жилом помещении как способ защиты интересов собственников / Е. А. Быковская. — Текст: непосредственный // Вестник СГУПС: гуманитарные исследования. 2023. № 1 (16). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zapret-na-prodazhu-mikrodoley-v-zhilom-pomeschenii-kak-sposob-zaschity-interesov-sobstvennikov (дата обращения: 08.11.2025);
4. Информация по делу № 02–0403/2023 // Официальный портал судов общей юрисдикции города Москвы [Электронный ресурс].- URL: https://mos-gorsud.ru/rs/zyuzinskij/services/cases/civil/details/b1e8b391–2783–11ed-8d5a-391a2012fad5?caseNumber=02–0403/2023;
5. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 № 1541–1 (последняя редакция) // Некоммерческая интернет-версия КонсультантПлюс [Электронный ресурс].- URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100;
6. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 9 октября 2019 года по делу N 33–2137/2019 // Некоммерческая интернет-версия КонсультантПлюс [Электронный ресурс].- URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOKI&n=351092#vYuSn1VkD2KIF2PL1;
7. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Некоммерческая интернет-версия КонсультантПлюс [Электронный ресурс].- URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_11279/bf422fdb829058d420525c9fef89efec434a98b0/#dst100083;
8. Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс].- URL: http://www.pravo.gov.ru;
9. «Принят закон, направленный на борьбу с микродолями в квартирах» // Официальный сайт Государственной думы Федерального собрания Российской Федерации [Электронный ресурс].- URL: http://duma.gov.ru/news/54752/;
10. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс].- URL: http://www.pravo.gov.ru;
11. «Топ-3 вопросов о запрете дробления доли в праве на жилое помещение» // Официальный сайт Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации [Электронный ресурс].- URL: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/top-3-voprosov-o-zaprete-drobleniya-doli-v-prave-na-zhiloe-pomeshchenie/;
12. Конституция Российской Федерации, принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 1 июля 2020 года // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс].- URL: http://www.pravo.gov.ru.