Термин «нежилое помещение» закреплен в п. 1 ст. 141.4 ГК РФ. Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Таким образом, ключевым признаком рассматриваемой категории является невозможность использовать соответствующее помещение для проживания граждан. В противном случае, помещение будет являться жилым.

Вместе с тем, согласно ст. 130 ГК РФ, нежилое помещение признается недвижимым имуществом, а потому, для возникновения права собственности на него, обязательна его государственная регистрация, в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ.

Однако в современной действительности реализация полномочий собственника в отношении нежилого помещения связана с некоторыми проблемами, обусловленными, в том числе, недостатками законодательного регулирования.

Само помещение может быть образовано внутри какого-либо здания или сооружения путем раздела. Только после такого раздела помещение будет самостоятельным объектом гражданского оборота, а соответственно, и возникает возможность оформления права собственности на такое помещение. Вместе с тем, само здание, из которого помещение было образовано, уже не будет являться самостоятельным объектом права собственности, в том виде, в котором оно было до раздела.

Первой, и основной категорией, вызывающей споры цивилистов, является само понятие «помещение». Логически представляется, что помещение — не отдельное здание, а пространство внутри него, что и закреплено в вышеупомянутой ст. 141.4 ГК РФ. На вопрос о том, является ли признак изолированности помещения обязательным, также четкого ответа в нормах права не содержится.

Так, в соответствии с п. 34 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием приостановления государственной регистрации права собственности на нежилое помещение является его необособленность. То есть нежилое помещение не обязательно должно быть изолированным (иметь отдельный вход и не использоваться для доступа в иное помещение), в отличие от жилого, но обязательно должно быть обособленным от других помещений, то есть отграниченным от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Таким образом, проблема в реализации права собственности может возникнуть уже на этапе его регистрации.

Сложно представить обособленность, например, машино-мест. Согласно абз. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ машино-местом являются «части здания или сооружения» являющиеся недвижимой вещью и предназначенные для размещения транспортных средств, если границы таких частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

При этом их собственникам принадлежит не только право собственности на само «машино-место», а, согласно п. 2 ст. 287.5 ГК РФ и доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении — так называемых вспомогательных помещениях, которые и являются нежилыми.

Обособленность, на практике, выражается не в строительных конструкциях, а графическом изображении границ — разметке, отграничивающей одно машино-место от другого.

Однако в 2021 г. была введена ст. 141.4 ГК РФ, в соответствии с п. 3 которой машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), то есть они являются самостоятельным объектом прав и для их продажи необязательно соблюдать требования к продаже доли в общем имуществе, например, получать согласие остальных собственников.

Понимание сути термина «нежилое помещение» и «машино-место» является важным и для реализации отдельных правомочий собственника, например, при сдаче такого помещения в аренду.

Как уже было определено, нежилое помещение — часть какого-либо здания, сооружения. Если в аренду сдается все здание целиком, содержащее в себе не только нежилые помещения, но и машино-места, то отдельно оговаривать нежилое помещение и машино-место, их идентификационные признаки необходимости нет. Однако в случае, если предметом сделки является конкретное нежилое помещение или машино-место, то его необходимо охарактеризовать и идентифицировать. Здесь обязательно указание, частью какого объекта является данное нежилое помещение. Потому и невозможно сдать в аренду общее имущество в многоквартирном доме, часть которого может попадать под категорию нежилого помещения, например, чердак или подвал. Иное бы противоречило нормальному течению и стабильности гражданского оборота.

Споры, связанные с недостаточным пониманием термина «нежилое помещение», возникают и при переводе помещения из нежилого в жилое и наоборот.

Согласно п. 1 ст. 22 ЖК РФ, нежилое помещение может быть переведено в жилое, а жилое — в нежилое, но с соблюдением требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Однако на практике возникают ситуации, когда ограниченное понимание самого термина «помещение» вызывают необоснованные отказы органов местного самоуправления в таком переводе, например, когда рассматриваемым объектом является не помещение, а здание, то есть осуществляется перевод нежилого здания в жилой дом.

В таких ситуациях нужно руководствоваться положениями Жилищного кодекса РФ не только о нежилых помещениях, но и о жилых, к которым, несмотря на кажущуюся ограниченность термина «помещение», в соответствии с п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 16 ЖК РФ относятся также жилой дом, часть жилого дома.

Подобная ситуация была предметом рассмотрения Первомайского районного суда г. Краснодара. Так, истец хотел перевести из нежилого помещения в жилое летнюю кухню, которая, согласно заключениям соответствующих служб, соответствовала всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Однако орган местного самоуправления отказал в таком переводе лишь потому, что «объект перевода (здание) не соответствует виду объекта, который может быть переведен в жилое помещение в соответствии с Жилищным кодексом РФ». Суд указал, что формальное толкование данного понятия при рассмотрении таких заявлений недопустим, и руководствоваться нужно также вышеупомянутой ст. 16 ЖК РФ. Требования истца были удовлетворены, на орган местного самоуправления возложена обязанность перевода указанной летней кухни в жилое помещение.

Таким образом, вопросы, связанные с реализацией правомочий собственников нежилых помещений, являются объектами комплексного регулирования, которое может вызвать спорные вопросы и стать поводом для обращения в суд.

Кроме того, одним из поводов обращения в суды являются споры об оплате собственниками нежилых помещений расходов на отопление, водоснабжение, электроэнергию общего имущества, так называемые общедомовые нужды, если такие нежилые помещения располагаются внутри многоквартирного дома.

С одной стороны, все представляется ясным, если учитывать статью 39 ЖК РФ, которая в п. 1 устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку указаний на то, собственники каких помещений в многоквартирном доме несут такое бремя, жилых или не жилых, становится логичным предположить, что собственники и нежилых помещений должны оплачивать бремя содержания общедомового имущества.

Но на практике возникают споры, когда нежилое помещение располагается рядом с многоквартирным домом, но не в нем. Исходя из толкования ст. 39 ЖК РФ, для несения бремени содержания общедомового имущества, помещение должно находиться именно внутри многоквартирного дома, а не рядом с ним. Иное бы казалось странным, ведь почему собственник, скажем, магазина рядом с домом должен оплачивать отопление подъезда, хотя он им и не используется, а имеет отдельный вход в торговое предприятие. Однако судами установлен иной правоприменительный подход. А если на функционирование инженерных систем необходима электроэнергия, то ее тоже следует оплачивать.

В таких ситуациях нужно устанавливать, имеется ли связь между зданиями в форме совместных инженерных систем, необходимых для эксплуатации обоих зданий, и может ли нежилое помещение нормально функционировать без инженерных систем многоквартирного дома.

Подобный спор был рассмотрен Арбитражным судом Белгородской области. Управляющая компания «Молодежная» обратилась в суд с иском о взыскании задолженности по оплате электроэнергии на общедомовые нужды за три года с юридического лица, которому на праве собственности принадлежит нежилое помещение, располагающееся формально по тому же адресу, что и многоквартирный дом, но стоящее отдельно от последнего, на чем и были основаны возражения ответчика против иска. Однако, как установила строительно-техническая экспертиза, нежилое помещение неразрывно связано с инженерными сетями многоквартирного дома, для функционирования которых необходима электроэнергия, а значит ответчик обязан ее оплачивать. Последним аргументом стал ответ эксперта на один из поставленных вопросов, в соответствии с которым нормальное функционирование нежилого помещения невозможно без инженерных систем многоквартирного дома. Ответчик мог проложить собственные инженерные системы, но не сделал этого. Указанный судебный акт суда первой инстанции рассматривался Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке апелляции, Арбитражным судом Центрального округа — в порядке кассации, а в передаче дела на кассационное рассмотрение Верховного суда было отказано.

Другим спорным вопросом, связанным с содержанием общедомового имущества собственниками нежилых помещений, является необходимость несения бремени содержания такого имущества в случаях, когда нежилое помещение располагается внутри многоквартирного дома, однако пользование помещением осуществляется без эксплуатации общедомового имущества.

Здесь представляется интересным Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 9 ноября 2010 г. № 4910/10. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме имел собственное электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, использовал и оплачивал их отдельно от собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а соответственно, общедомовым имуществом не пользовался. Однако управляющая компания обратилась в суд с иском о взыскании с собственника задолженности, так как стоимость услуг по содержанию общего имущества содержала в себе энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение, которые, как было указано выше, собственник оплачивал самостоятельно. И если суд первой инстанции в иске управляющей компании отказал, то Президиум ВАС РФ в указанном выше постановлении, данное решение отменил, так как несение собственником расходов на содержание своего имущества не освобождает от бремени содержания общедомового имущества.

Таким образом, обязанность компенсации затрат на содержание общего имущества неразрывно связано с самой возможностью реализации правомочий собственника относительно общего имущества, а не фактической реализацией таких полномочий.

Кроме того, вызывает интерес вопрос содержания общедомового имущества собственником машино-места. В соответствии со ст. 287.5 ГК РФ, собственникам машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащей ему доли в общем имуществе. При этом размер платы за содержание общего имущества зависит от размера доли конкретного собственника такого имущества, что установлено ст. 249 ГК РФ. Следовательно, собственник машино-места обязан оплачивать содержание общего имущества в зависимости от размера его доли в праве, то есть от площади машино-места. При этом, собственник жилого помещения, а не машино-места может платить за содержание общего имущества меньше или больше, чем собственник машино-места.

Представляется, что допустимо устанавливать также различные тарифы для собственников жилых, нежилых помещений и машино-мест. Отдельно следует отметить, что любая дифференциация должна быть экономически обоснованной.

Вместе с тем, такие выводы подтверждаются и судебной практикой. Так, плата за содержание общего имущества может быть разной для собственников жилых и нежилых помещений, в том числе машино-мест. Такое дифференцирование должно быть утверждено на общем собрании собственников. Однако недопустима ситуация дифференциации бремени содержания для разных собственников машино-мест, например, для тех, у кого есть жилое помещение в собственности, и для тех, у кого его нет. Различия в правовом положении собственников в таком случае будут не обоснованы.

Таким образом, нежилое помещение — категория, которая вызывает неоднозначность правового регулирования, в особенности при определении границ такового внутри здания, обеспечивающего его функционирование. Необходимо продолжать работу по изучению рассматриваемой категории, разработке норм, позволяющих детально определить порядок пользования отдельными видами нежилых помещений и машино-мест, в частности, общим имуществом в многоквартирных домах, что требует не только решения проблем на законодательном уровне, но и совершенствования правоприменительной практики. Думается, что перспективным направлением исследований является регламентация общих положений о сделках с недвижимым имуществом, а также совершенствование правового регулирования отдельных сделок с ним.

Литература:

1. Максимова А. В. Нежилое помещение как объект гражданского права / А. В. Максимова, Е. А. Логинов. — Текст: непосредственный // Вестник магистратуры. — 2015. — № 5–3. — С. 64–66.
2. Кислицина О. В. Правовой режим помещений как объекта гражданских прав / О. В. Кислицина, Ю. В. Белова. — Текст: непосредственный // Вопросы современной юриспруденции. — 2016. — № 8–9. — С. 49–53.
3. Василенко А. В. Правовое регулирование машиноместа как объекта недвижимости / А. В. Василенко. — Текст: непосредственный // Бюллетень науки и практики. — 2019. — № 5. — С. 50–53.
4. Быданов А. В. Машино-место: проблемы теории и практики / А. В. Быданов. — Текст: непосредственный // Вестник Марийского государственного университета. Серия «Исторические науки. Юридические науки». — 2017. — № 1 (9). — С. 39–43.