Данная статья посвящена общей характеристике правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимости, а также актуальным проблемам, возникающим при совершении сделок с недвижимым имуществом. Актуальные проблемы, раскрытые в статье — это проблемы отнесения определённого объекта к недвижимому имуществу, реализации принципа «единства судьбы» земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, оборота нежилых помещений.
Ключевые слова: оборот недвижимости, сделки с недвижимым имуществом, государственная регистрация недвижимости, принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимого имущества, определение объекта недвижимости.
Во всех областях юриспруденции существуют актуальные проблемы, то есть определённые вопросы, которые в настоящее время не нашли окончательного решения, либо нашли решение, которое применимо не ко всем случаям. Не является исключением и область совершения сделок с недвижимостью. В данной статье будет предпринята попытка дать краткую характеристику некоторых актуальных проблем совершения сделок с недвижимым имуществом, а именно:
— проблема определения предмета сделок с недвижимым имуществом (проблема отнесения конкретного объекта к недвижимому имуществу);
— проблема реализации принципа единства земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества;
— проблема оборота нежилых помещений.
Проблема определения предмета сделок с недвижимым имуществом заключается в том, что не всегда можно установить, относится ли тот или иной объект к недвижимому имуществу. В РФ отсутствует орган, обладающий полномочиями по квалификации тех или иных объектов как объектов недвижимости. На сегодняшний день существует следующее разрешение указанной проблемы: обращение в суд.
Именно суд, рассматривая спор, решает вопрос о том, является ли спорный объект объектом недвижимости. Данный факт отражён в практике ВС РФ, например, в определении Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) от 07.04.2016 года по делу № 310-ЭС15–16638 [1], и в определении от 30.09.2015 года № 303-ЭС15–5520 [2] указано, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (в соответствии с п.1 ч.1 ст.130 ГК РФ), либо в силу прямого указания федерального закона, что такой объект подчинён режиму недвижимых вещей (п.2 ч.1 ст.130 ГК РФ) [3 c. 7]. (Однако отсутствие органа, обладающего компетенцией по квалификации конкретного объекта как объекта недвижимого имущества, увеличивает нагрузку на суды, возлагая на них дополнительную обязанность по разрешению указанного вопроса).
Принцип единства земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества закреплён в части 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ (далее — ЗК РФ): отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением некоторых случаев (отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст.27 ЗК РФ [4]; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута). В связи с данным положением возникла практическая проблема реализации данного принципа, которая выражается в коллизии между нормами ГК РФ и ЗК РФ. В соответствии со ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Следовательно, данное положение противоречит положению ч.4 ст.35 ЗК РФ о запрете отчуждения недвижимости без отчуждения земельного участка. По мнению некоторых российских правоведов [5 с.8], указанная проблема возникла вследствие вторжения ЗК РФ в сферу ГК РФ. Однако у проблемы реализации принципа единства земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества есть ещё 3 аспекта [6]:
— неточность формулирования диспозиций ст.35 ЗК РФ и ст.271 ГК РФ;
— применение данного принципа в отношении ограниченного круга объектов (земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости);
— отличие перечня вещных прав, которые могут возникать на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости и отличие правил оборота данных объектов [7 с.49].
В ст.35 ЗК РФ и ст.271 ГК РФ употребляются понятия «право пользования», «право на использование», правовая природа которых не понятна, поскольку их нельзя отнести к числу субъективных гражданских прав.
Действие принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости распространяется не на все виды объектов недвижимого имущества, которые расположены в границах земельного участка и тесно с ним связаны. В качестве примера таких объектов можно привести подземные сооружения.
В этом случае противоречие в реализации принципа заключается в том, что собственником недр является государство, а земельные участки и подземные сооружения могут находиться как в государственной, так и в муниципальной и частной собственности. На земельные участки могут возникать следующие вещные права: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут; на здания и прочие объекты недвижимости, расположенные на земельных участках — право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут.
Правила оборота зданий и прочих объектов недвижимости являются специальными, они закреплены в положениях ГК РФ о купле-продаже и аренде (ст.549–566 ГК РФ, ст.650–664 ГК РФ), правила оборота земельных участков идентичны общим правилам ГК РФ о купле-продаже и аренде (ст.454–491 ГК РФ, ст.606–625 ГК РФ) [8].
Представляется, что для решения вышеупомянутой проблемы необходимо внесение изменений как в положения ГК РФ, так и в положения ЗК РФ в части отмены принципа «единой судьбы» земельных участков и объектов недвижимости, находящихся на них, либо установления единого правового режима для всех видов объектов недвижимого имущества.
Одними из наиболее распространённых сделок с недвижимым имуществом, являются сделки с нежилыми помещениями. Данная проблема описывается преподавателем Кубанского государственного аграрного университета (КГАУ) Т. В. Глинщиковой в статье «Феномен нежилых помещений» [9 c.10].
Проблема оборота нежилых помещений появилась в результате возникновения коллизии в системе объектов прав — в отношениях собственности на здания и части зданий. Поскольку помещение не вписывается в определение объекта недвижимости, данное ГК РФ, в связи с отсутствием связи с землёй, возникает затруднение в определении прав на земельный участок, если на нём находятся помещения, принадлежащие разным лицам. Также возникают другие вопросы: кому принадлежат здание в целом и его отдельные части (крыша, подвал, несущие конструкции), кем и в каком порядке осуществляется несение бремени содержания указанных объектов.
В своей статье Т. В. Глинщикова отмечает, что можно попытаться решить эту проблему следующим способом: использовать режим общей собственности на помещения общего пользования. Однако у данного способа есть недостаток — невозможность определения юридического механизма перевода в общую собственность уже возникшей исключительной собственности на помещения в здании.
Такие пути решения проблемы, как судебное решение и договор о создании общей собственности, не смогут устранить эту коллизию, потому что судебное решение может только разделить, а не объединить общую собственность, а договор является основанием для создания общей собственности только на делимую вещь. Признать право собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, также не представляется возможным, так как отчуждение здания по частям невозможно.
Известный российский юрист К. И. Скловский [10 c.91], в качестве решения возникшего противоречия, предлагает использование фикции долевой собственности на здание, для чего необходимо передать долю в праве на имущество со всеми вытекающими последствиями. Представляется возможным установление свободно отчуждаемого вещного права на часть здания — права пользования помещением, которое отличается от права общей собственности только отсутствием права преимущественной покупки.
Кроме вышеназванного способа, в настоящее время в действующем законодательстве есть только одно средство разрешения указанной ситуации — установление сервитута для обеспечения нормального совладения помещениями в зданиях. Все возникающие конфликты при отсутствии согласия между сособственниками могут решаться также посредством негаторного иска (ст.304 ГК РФ). Проблемы отнесения определённого объекта к недвижимому имуществу, реализации принципа «единства судьбы» земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости, оборота нежилых помещений — это не единственные проблемы, которые возникают при совершении сделок с недвижимостью. Однако именно указанные проблемы наиболее распространены в гражданском обороте. Для совершения какой-либо сделки (как с движимой, так и с недвижимой вещью) необходимо определить предмет сделки — то, с чем будет совершаться купля-продажа, аренда и любая другая сделка.
Если предмет не будет установлен, совершение сделки станет невозможным и с юридической, и с практической точки зрения. Земельный участок и расположенное на нём здание или сооружение тесно связаны друг с другом, и при отчуждении и переходе прав на один объект непременно встаёт вопрос об отчуждении и переходе прав на другой объект, а значит — вопрос об их правовом режиме, который на сегодняшний день до конца не разрешён. Сделки с нежилыми помещениями (купля-продажа, аренда и т. д.) совершаются так же часто, как и сделки с жилыми помещениями, земельными участками, зданиями, сооружениями. Это объясняется тем, какую роль в жизни людей играют недвижимые вещи: они предназначены для проживания граждан, осуществления ими предпринимательской деятельности, то есть, каждая из недвижимых вещей имеет своё целевое назначение. В связи с этим чёткое правовое регулирование необходимо для всех случаев совершения сделок с недвижимостью.
Литература:
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 года по делу № 310-ЭС15–16638, А35–8277/2014 // https://sudact.ru/ (дата обращения: 30.10.2021).
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 года № 303-ЭС15–5520 по делу № А51–12453/2014 // https://sudact.ru/ (дата обращения: 30.10.2021).
- Прокопьева Н. В. Особенности совершения сделок с недвижимостью: автореферат дис.... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Прокопьева Надежда Викторовна; науч. рук.: В. В. Меркулов; Кубан. гос. аграр. ун-т. — Краснодар, 2004. — С.122.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 02.07.2021 г.) с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) — «Собрание законодательства РФ» — 29.10.2001 г. — № 44 — ст. 4147.
- Губаева, А. К. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1: постатейный. / А. К. Губаева, Н. Д. Егоров, А. Л. Сергеева. — Москва: Проспект, 2006.
- Учуева, А. А. Правовые проблемы реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. /А. А. Учуева // Молодой учёный. — 2016 г. — № 6. — С.48.
- Амелина, Н. Е. Принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости (по земельному и гражданскому законодательству). / Н. Е. Амелина // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. — 2006. — № 13. — С. 197.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021) // Собрание законодательства РФ. — 05.12.1994. — № 32. — Ст. 3301.
- Глинщикова, Т. В. Феномен нежилых помещений. / Т. В. Глинщикова// «ЭЖ — ЮРИСТ» — 2004. — № 3. — С.10.
- Скловский, К. И. Некоторые проблемы права на нежилые помещения. /К. И. Скловский // Вестник ВАС РФ — 2003 г. — № 8 — С.91.
