Гражданские правоотношения — вид правоотношений, которые складываются в отношении материальных и нематериальных благ, при этом, участками которых выступают носители прав и обязанностей, обладающие независимостью друг от друга и, соответственно, имущественной обособленностью.
Ввиду постоянного научно-технического, и, как следствие, экономического, прогресса развития всех сфер жизнедеятельности социума, правовая его составляющая должна содействовать субъектам хозяйствования в достижении своих целей. С таким положением вещей будет целесообразно понимать какими средствами и способами регулируется данная сфера правоотношений, в частности, какое место занимает нежилое помещение в структуре российского законодательства.
Сейчас вопросы правового положения помещений как объектов гражданских прав имеют свои особенности, а также получили некоторую востребованность. Неоднозначность в определении понятия помещений, анализ действующего законодательства, которое регламентирует данные правоотношения и связанные с ними, к тому же наличие пробелом, актуализирует необходимость в глубоком изучении данной темы.
Целью данной статьи является определение нежилых помещений как объектов гражданских прав.
Проблемы в правовом регулировании помещений часто привлекает к себе внимание ученых-теоретиков и специалистов в данной области, то есть широко исследуется в научной юридической литературе. Опубликованные монографии, научные статьи и научные работы, дают анализ разных аспектов данной области, а также разрабатывают разного рода рекомендации относительно совершенствования действующего законодательства Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) прямо не относит нежилые помещения к объектам недвижимого имущества. Статья 130 ГК РФ гласит, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [2]. Из этого мы делаем вывод, что и жилые, и нежилые помещения можно понимать, как «иное имущество», указанное в этой статье.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям, предусмотренным законодательством)».
Некоторые авторы, которые придерживаются концепции развития гражданского законодательства относительно недвижимости, приводят некоторые свои аргументы для защиты такого довода [6]. Они считают, что нежилые помещения невозможно рассматривать как часть здания в связи с тем, что здания не выступают неделимыми вещами и понятное дело часть зданий не могут выступать предметами сделок. Из этого следует, что собственники зданий, которые желают совершить сделки с нежилыми помещениями, обязаны выделить такие помещения и зарегистрировать право собственности на них.
Что же касается именно нежилых помещений, то в данном случае следует отметить, что сейчас не находится единого мнения относительно нежилых помещений, как самостоятельных объектов гражданского экономического оборота. И все же исследования в последние годы дали нам возможность определить нежилые помещения, и следует отметить, что ни одна из концепций не получила исключительность.
Нежилые помещения — это индивидуальные и обособленные строения, которые используются по единому хозяйственному предназначению, что разделяется на виды согласно месту распоряжения и цели использования, то есть на функциональные назначения.
Такое разделение нежилых помещений можно отнести к признаку самостоятельности объекта гражданских прав, что влечёт за собой регламентирование определённого правового режима определения, создания, раздел, выдел и ликвидации такого объекта. При наличии этого признака можно так же учитывать и оборотоспособность таких объектов, а именно совершение юридически значимых действий, которые, несомненно, повлекут результат: совершение сделок, государственная регистрация права на объект.
Если следовать Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, «в случае признания помещений в здании самостоятельным объектом в обороте недвижимого имущества, отрицается существования здания как объекта недвижимого имущества» [6].
Этот принцип прослеживается с точки зрения государственной регистрации прав на исследуемые объекты недвижимости. При желании собственника произвести отчуждение одного или нескольких помещений, находящихся в его здании, то ему необходимо будет выделить желаемые помещения. При выделении частного от общего, право собственности на общее здание прекращается. Такая же ситуация будет и наоборот: при владении нескольких помещений по отдельности можно объединить их и зарегистрировать как общее здание.
Сущность государственной регистрации недвижимости состоит в обеспечении публичной достоверности зарегистрированного права. Государственная регистрация призвана гарантировать стабильность прав на недвижимое имущество. Следовательно, нет оснований говорить о том, что государственная регистрация имеет первостепенное значение для возникновения права на недвижимое имущество.
Учитывая вышеизложенное, государственная регистрация способствует стабильности гражданского оборота в целом, создавая гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Государственная регистрация как юридически значимое действие не ограничивает имущественную самостоятельность субъектов хозяйствования.
Государственная регистрация права на объект как государственная услуга является формальным действием подтверждения права и, следовательно, средством защиты частных интересов, в том числе судебной, которые возникают в следствии договорных отношений, объектом которых является недвижимость. Государственная регистрация права призвана лишь удостоверить и усилить юридическую силу того или иного правоудостоверяющего документа.
Для определения нежилого помещения как объекта гражданских прав необходимо учитывать, что это помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан, оно имеет своё целевое (функциональное) назначение. Например, производственное, хозяйственное, административное. С перечнем целевых назначений нежилых помещений можно ознакомиться в письме Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 09.03.1977 года № 15–1-103 «О классификации помещений зданий гражданского назначения».
Как упоминалось ранее, не определено нормативное понятие и правовое положение нежилых помещений, поэтому способы приобретения данных объектов аналогичны способам приобретения зданий, сооружений: договор купли-продажи, договор аренды и т. д. Следовательно, нормативное регулирования таких договоров будет соответствовать нормам ГК РФ, но объектом будет выступать нежило помещение.
Таким образом, нежилое помещение как объект гражданских прав имеет следующие особенности правового режима:
- Особое правовое регулирование отношений, которые складываются при использовании данного объекта.
- Особое правовое положение нежилых помещений в многоквартирных домах: ограниченная оборотоспособность.
- Уникальное целевое использование не регламентированное современными нормативно-правовыми актами.
- Особенности совершения сделок.
Литература:
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ)// СПС «Консультант Плюс».
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)// СПС «Консультант Плюс».
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019)// СПС «Консультант Плюс».
- О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ// СПС «Консультант Плюс».
- О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ// СПС «Консультант Плюс».
- Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. — М.: «Статут», 2004. С. 48–54.
- Трубачев Е. О. О самостоятельности нежилого помещения как объекта гражданских прав // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2005 № 2 (3). С. 74.
