В рамках анализа законодательных актов и правоприменительной практики Российской Федерации по вопросу осуществления выдела доли в натуре в праве общей долевой собственности в индивидуальном жилом доме, автором статьи были определены обстоятельства, которые требуется учитывать при разделе жилого дома. Автор отмечает наличие правовых пробелов в законодательной регламентации выдела доли в натуре в праве общей долевой собственности в индивидуальном жилом доме и рекомендует урегулировать вопрос о возможности такого раздела в законодательных актах, регулирующих градостроительную деятельность, государственную регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимого имущества.
Ключевые слова :индивидуальный жилой дом, раздел индивидуального жилого дома, объект ИЖС, выдел доли в натуре в праве общей долевой собственности.
Существует немало объектов индивидуального жилищного строительства (далее по тексту — объекты ИЖС, ИЖС), которые принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте может быть технически обособлена (представлена в виде части объекта). Такие части могут иметь самостоятельные инженерные сети, необходимые для их эксплуатации. Нередко собственники указанных долей хотят выйти из отношений общей долевой собственности. Это может быть продиктовано разными обстоятельствами, в том числе желанием самостоятельно распоряжаться той обособленной частью ИЖС, приходящейся на их долю, индивидуально нести расходы на ее содержание, реализовывать право на увеличение своего имущества посредствам его реконструкции, избавления от недобросовестного сособственника.
Вопрос, касающийся выдела доли в натуре из общего имущества, является актуальным и в силу того, что по мнению органа, регистрирующего права собственности, такой раздел в рамках действующего законодательства невозможен, так как отсутствует возможность постановки на кадастровый учет части жилого дома, а также государственная регистрация прав на нее. Эта позиция со ссылкой на кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2019 № 14-КГ18–54 была изложена в письме Минэкономразвития РФ от 08.05.2019 № ОГ-Д23–4342 [7, 9]. Ранее аналогичная позиция Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации была изложена в кассационном определении от 09.01.2018 № 77-КГ17–32 [8].
Если же такой раздел возможен, то он требует изменения вида использования самого объекта жилищного строительства, а также проверки соответствия вновь образуемых объектов жилищному и земельному законодательству.
Так, если при разделе дома не образуется мест общего пользования, то дом предлагается рассматривать как дом блокированной застройки. Определение дома блокированной застройки дано в ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту — ГрК РФ) [2]. Таким образом, после прекращения общей долевой собственности, часть жилого дома в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости может представлять собой помещение либо совокупность помещений (комнат), составляющих блок в жилом доме блокированной застройки. Такой жилой блок будет являться объектом права собственности.
Если при разделе дома образуются места общего пользования, не являющиеся частями выделившихся жилых помещений (те же коридоры, лестничные марши), то жилой дом в данном случае предлагается считать многоквартирным. Определение многоквартирного дома дано в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2003 № 47 [6]. Соответственно, дом меняет вид использования с индивидуального на многоквартирный, а объектами государственного кадастрового учета будут выступать такие объекты недвижимости, как квартиры. При этом собственник каждой такой квартиры приобретает права на общее имущество дома в объеме, установленном главой 6 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту — ЖК РФ) [3].
Следует отметить, что процедура раздела ИЖС должна также учитывать положения земельного законодательства, а именно возможности осуществления указанных действий на земельном участке, на котором распложен объект. Например, следует учитывать, требования к размеру земельного участка, а также имеется ли согласованность с видом его разрешенного использования.
Как указано выше, каждый жилой блок дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном земельном участке, то есть раздел ИЖС без раздела земельного участка невозможен. Тогда возникает вопрос, как быть в случаях, если земельный участок под ИЖС разделу не подлежит (не соблюдены требования к минимальной площади земельного участка), или при его разделе образуются земельные участки, площадь которых превышает максимальную площадь земельного участка для размещения жилого блока. Возможно ли в такой ситуации признать выделенные жилые помещения многоквартирным домом?
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственникам жилых помещений в таком доме на праве общей долевой собственности. Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяется в соответствии с требованием земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Как правило, предельные размеры земельного участка под размещение многоквартирного дома не устанавливаются.
Таким образом, если совокупность выделившихся помещений (квартир) соответствует определению многоквартирного дома, то, по мнению автора, для признания его таковым препятствия отсутствуют. Также не будет препятствий для постановки на кадастровый учет образованных квартир и, соответственно, признания на них права собственности.
Применяемые на практике варианты прекращения общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства не в полной мере удовлетворяют указанные в начале настоящей статьи ожидания участников долевой собственности, которые они преследуют при разделе имущества. Это, в частности, касается бремени содержания общего имущества, которое не прекращается при признании дома многоквартирным. При признании дома многоквартирным возникает вопрос уплаты взносов в фонд капитального ремонта. Также возникает вопрос о порядке пользования земельным участком, невозможности его раздела. Признание дома домом блокированной застройки не всегда возможно в силу технических требований к таким объектам (размер земельного участка, минимальная площадь застройки на один блок).
Одним из существенных недостатков образования таких объектов, является выполнение дополнительных требований при проведении реконструкции выделившихся объектов (квартир, жилых блоков). Так, в отношении жилых домов блокированной застройки, многоквартирных жилых домов согласование органами власти реконструкции осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию), которое не требуется при проведении реконструкции объекта ИЖС.
В заключение следует отметить следующее. В силу запрета на осуществление государственного кадастрового учета жилых помещений в индивидуальном жилом доме и государственной регистрации права собственности на такие помещения, автор предлагает рассмотреть возможность образования нескольких самостоятельных объектов недвижимости и прекращение существования исходного объекта, в связи с прекращением прав собственности на него.
Учитывая то, что Гражданским кодексом РФ [1] не предусмотрены какие-либо запреты или ограничения, связанные с делимостью (прекращением общей долевой собственности и выделом доли в натуре) индивидуальных жилых домов, автор полагает, что при наличии технического заключения жилой дом может быть разделен на несколько индивидуальных жилых домов (жилых зданий) с возможностью использования этих образованных домов автономно. Для этого необходимо, чтобы выделившиеся объекты соответствовали определению, данному в п. 6 ч. 2 ст. 2 Федерального закона РФ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [5]. То есть, имели основные элементы присущие зданию (фундамент, несущие и ограждающие конструкции, системы инженерно-технического обеспечения и т. д.).
Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости установлены ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту — Закон № 218-ФЗ) [4]. В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов. При этом, исходный объект снимается с государственного кадастрового учета и существование его прекращается (ч. 3 ст. 41 Закона № 218-ФЗ).
При данном варианте не потребуется изменения вида разрешенного использования земельного участка (участков) и самих выделившихся объектов.
Кроме ГрК РФ определение жилого дома дано в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ и в п. 5 Постановления Правительства от 28.01.2006 № 47. Для устранения разногласий в определениях, данных в указанных документах, предлагается определение жилого дома в ГрК РФ привести в соответствие с определением, данным в ЖК РФ. Это позволит исключить отказы в разделе ИЖС и постановке на кадастровый учет вновь образованных при разделе жилого дома жилых домов по причине их несоответствия определению, данному в ГрК РФ, а именно, как отдельно стоящему зданию и объекту, не предназначенному для раздела.
Литература:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2020) Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16;
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301;
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // Собрание законодательства РФ. 2005 № 1 (часть 1) ст. 14;
- Письмо Минэкономразвития РФ от 08.05.2019 № ОГ-Д23–4342.
- Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилым помещением не пригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом, и жилого дома садовым», (ред. от 27.07.2020) // Собрание законодательства РФ, от 06.02.2006, № 6, ст. 702;
- Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2018 № 77-КГ-32;
- Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 20.02.2019 № 14-кг18–54;
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344;
- Федеральный закон РФ от 30.12.2020 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», (ред. 02.07.2013) // Собрание законодательства РФ, 04.01.2010, № 1, ст. 5.
