В статье рассматриваются вопросы влияния государственной кадастровой оценки на налогообложение в зависимости от правильности ее определения. Рассматривается процедура применения индекса рынка недвижимости.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, индекс рынка недвижимости, рыночная стоимость.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости играет ключевую роль в формировании доходной части бюджета и определении налоговой нагрузки на собственников.
Следует согласиться с Н. А. Киселевой что «от показателей кадастровой оценки напрямую зависит объем взимаемых налогов и объем денежных средств, поступающих в бюджеты двух уровней. Помимо этого, определение кадастровой стоимости производится на основе наиболее эффективного уровня использования объекта, что приводит к максимизации его стоимости» [1, с. 25].
В большинстве случаев использование обобщенных статистических методов с точки зрения оценки качества приводит к неправильному определению кадастровой стоимости.
В этой связи методология определения кадастровой стоимости и факторы, учитываемые при ее расчете, имеют принципиальное значение. Массовая оценка, основанная на методологических принципах, влияет на налоговые обязательства, определенные государством. Однако судебное признание рыночной стоимости, часто определяемое по другим критериям, таким как спрос и предложение на рынке, ставит под сомнение точность установленной кадастровой стоимости. В связи с этим возникает вопрос о необходимости учитывать рыночные условия при первоначальном определении стоимости объектов для налоговых целей. Это может потребовать не только повторной оценки в ответ на заявленные претензии, но и адаптации методологии оценки под текущие рыночные условия.
Таким образом, для обеспечения более справедливого и точного определения налоговой базы и других доходов важно учитывать не только установленные методы оценки, но и рыночные факторы, которые могут значительно влиять на реальную стоимость недвижимости.
Федеральным законом от 03.07.2016 года «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ (далее — закон № 237-ФЗ) предусмотрен порядок применения индекса рынка недвижимости. Индексы рынка недвижимости используются для изменения кадастровой стоимости, сведения о которой содержатся в ЕГРН.
Утверждая указанные нормы, законодатель предполагает, что в случае значительного изменения показателей рынка недвижимости, характеризующих эти объекты, кадастровая стоимость недвижимости может быть скорректирована.
Приказом Росреестра от 06.08.2020 года № П/0281 «Об утверждении Порядка расчета и размещения индексов рынка недвижимости» утверждена соответствующая процедура расчета и размещения индексов рынка недвижимости с последующим размещением на официальном сайте Росреестра [3].
Если индекс рынка недвижимости снижается более чем на тридцать процентов по сравнению с индексом года, следующего за годом проведения последней кадастровой оценки, ППК «Роскадастр» обязана пересчитать кадастровую стоимость таких объектов. Новая кадастровая стоимость будет определена путем умножения текущей стоимости на новый индекс рынка недвижимости. Механизм предполагалось реализовать следующим образом: расчет должен производиться исходя из данных Росреестра о ценах сделок с конкретными объектами недвижимости по отдельности для каждого объекта недвижимости и для каждого субъекта РФ по состоянию на 1 января.
Поэтому, если показатель будет превышать прошлогодний свыше тридцати процентов, рассчитанная для него кадастровая стоимость всех объектов недвижимости в регионе «автоматически» снизится — пропорционально показателю.
Данное положение закона направлено на защиту интересов собственников и арендаторов недвижимости, обеспечивая справедливость налогообложения и других платежей, основанных на кадастровой стоимости, в случае существенных изменений на рынке недвижимости.
При изучении данного порядка можно сделать вывод, что данный подход малоизучен и порядок его применения несовершенен, практически отсутствует научная литература в изучении данного направления.
Исходя из показателей индексов рынка недвижимости равным 1 (единице), размещенных на сайте Росреестра за период 2020–2024 гг. по субъектам страны в разрезе объектов недвижимости, наблюдается, что данный подход не реализуется должным образом исходя из цели его применения, заложенным в законодательстве.
К данному выводу приходит В. Савиных, утверждающий, что «невозможно сказать, в какой степени снижение кадастровой стоимости связано с уточнением кадастровой стоимости, а в какой — с её актуализацией, то можно с уверенностью утверждать, что в настоящий момент индекс рынка недвижимости не отражает ничего, ни качество кадастровой оценки, ни динамику рынка недвижимости» [3].
Адекватно установленная оценка недвижимости является необходимым условием эффективного функционирования экономики. Допуская возможность оспорить кадастровую стоимость, законодатель понимает о несовершенствах определения кадастровой стоимости, влияющих непосредственно на налогообложение.
Проблема, с точки зрения законодательства, может быть решена также путем применения индекса рынка недвижимости, но как показал проведенный анализ статистических данных данный подход не используется, что собственно и приводит к возникновению споров о стоимости. Одним из решения проблемы предлагается рассмотреть создание единой информационной системы, которая позволит точнее актуализировать дынные о сделках и применения индексов рынка, с учетом данных из базы данных судебных решений по спорам, связанных с установлением кадастровой стоимости в размере рыночной.
Литература:
- Киселева, Н. А. Правовое регулирование и вопросы правоприменения института оценки / Н. А. Киселева. — Текст: непосредственный // Государственная власть и местное самоуправление. — 2023. — № 12. — С. 25–28.
2. Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0281 «Об утверждении Порядка расчета и размещения индексов рынка недвижимости». — Документ опубликован не был // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
3. Савиных, В. Индекс рынка недвижимости как показатель, не отражающий ничего / В. Савиных. — Текст: электронный // Центр развития кадастровой стоимости: [сайт]. — URL: https://www.crkads.ru/post/индекс-рынка-недвижимости-как-показатель-не-отражающий-ничего (дата обращения: 18.07.2024).
