Основные проблемы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

В данной статье рассматриваются основные проблемы в области кадастровой оценки объектов недвижимости, вытекающие из анализа соответствующих нормативно-правовых актов, а также предложены пути совершенствования законодательства.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, оценка кадастровой стоимости, недвижимость, оценочная деятельность, кадастровая стоимость объектов недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка, кадастровые споры.

This article discusses the main problems in the field of cadastral valuation of real estate objects arising from the analysis of relevant regulatory legal acts, and also suggests ways to improve legislation.

Keywords: cadastral value, valuation of cadastral value, real estate, valuation activity, cadastral value of real estate, cadastral value of land, cadastral disputes.

На сегодняшний день недвижимость является неотъемлемым элементом жизнедеятельности человека, общества и государства. Она осуществляет две важнейшие функции: 1) производства и 2) потребления [1]. Недвижимость является основой экономического, хозяйственного, социального и правового регулирования, и каждый ее объект обладает стоимостной характеристикой, с ней заключается большое количество сделок, которые совершаются только после профессиональной оценки ее стоимости. Определение стоимости объекта недвижимости является особо важным аспектом, поскольку позволяет оценить его реальную стоимость, необходимую для физических, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления.

В настоящее время имеется значительное число актов, регламентирующих вопросы оценки недвижимости. Сюда относятся Федеральный закон «Об оценочной деятельности» [2], «О государственной кадастровой оценке» [3], «О государственной регистрации недвижимости» [4], Гражданский кодекс РФ [5], Земельный Кодекс РФ [6], множество подзаконных нормативно-правовых актов.

Существуют две основные стоимостные характеристики объектов недвижимости: рыночная стоимость и кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость представляет собой наиболее возможную цену, по которой определённый объект недвижимости может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно и обладают всей необходимой информацией об объекте недвижимости, и на стоимости не отражаются различные чрезвычайные обстоятельства [2].

В соответствие с пп. 2 п. 1 ст. 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой итог оценки объекта недвижимости, который был получен на конкретную дату, определяемый на основе ценообразующих факторов и методических указаний [3].

Кадастровая оценка объектов недвижимости, таких как земельные участки, квартиры, в различных местностях, населённых пунктах осуществляется на основании статистики рыночных цен таких объектов. Системообразующими факторами проведения данного мероприятия является также особенности конкретного объекта недвижимости, места нахождения, рентабельности, площади и иные. Таким образом, можно сказать, что проведение кадастровой оценки существенно осложняется поиском информации о вышеназванных факторах. На сегодняшний день основными источниками являются данные, представленные на сайте Росреестра, однако какого-либо иного источника с открытой для доступа информации нет.

Анализ названных выше нормативно-правовых актов, а также судебной практики по вопросам оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, показал наличие ряда проблем:

Во-первых, не учитывается масса факторов, влияющих на процесс проведения оценки, или же они являются неточными, например, рыночная стоимость, рентабельность.

Во-вторых, происходит частое несоответствие кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку изменение рыночной цены происходит более быстро и динамично, в отличие от кадастровой.

В-третьих, недоступность механизма кадастровой оценки объектов недвижимости, исключающая возможность проведения контроля со стороны граждан, так как на сегодняшний день в большинстве случаев кадастровая оценка проводится частными оценщиками, пользующиеся возможностью выбора подходящего метода, в результате чего порой два одинаковых объекта с учётом всех факторов имеют сильно разнящуюся кадастровую стоимость, что нарушает интересы собственников, о чем свидетельствует наличие споров о пересмотре величины кадастровой стоимости.

В-четвёртых, зачастую не учитываются природные факторы при оценке конкретного земельного участка.

Существующие проблемы требуют совершенствования законодательства в области кадастровой оценки объектов недвижимости.

На наш взгляд, необходимо внедрить механизм открытого ценообразования через систему обеспечения прозрачности сделок с недвижимостью, например, купля-продажа.

Ещё одним способом совершенствования законодательства можно считать разработку современных, стандартизированных методов оценки, отвечающих требованиям нынешнего рынка.

В целях уменьшения судебных споров можно внедрить процесс оспаривания кадастрового отчета до его утверждения.

Законодательство о кадастровой оценке объектов недвижимости характеризуется разнообразием и имеет как плюсы, так и минусы, что свидетельствует о необходимости его доработки и совершенствования. Внедрение механизма разрешения споров по вопросам определения кадастровой стоимости объектов недвижимости через специальные комиссии позволяет восстановить нарушенные права, минуя суд. Это свидетельствует о постепенном совершенствовании законодательства в данной сфере, делая процесс определения и утверждения кадастровой стоимости объекта недвижимости более комфортным и доступным для граждан и юридических лиц.

Литература:

1. Собчак, О. А. К вопросу о понятии недвижимости и ее объектах // Молодой ученый. — 2020. — № 18. — С. 328–331.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) // Рос.газ. — 1998. — 6 августа.
3. О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // Рос.газ. — 2016. — 6 июля.
4. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // Рос.газ. — 2015. — 17 июля.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // Рос.газ. — 1994. — 8 декабря.
6. Земельный Кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // Рос.газ. — 2001. — 30 октября.
7. Колодная, М. И. Проблемы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости // Эпомен. — 2018. — № 15. — С. 28–35.
8. Гонгало, Б. М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Б. М. Гонгало. Т. 2. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Статут, 2017. — С. 137–142.