С каждым годом только возрастает интерес к кадастровой оценке, проводимой на территории страны еще в 2015 году, которая сформировала систему нового налогообложения на объекты недвижимости. Однако результаты такой оценки вызывают споры по сей день, поэтому процесс оспаривания таких результатов является очень востребованным среди собственников недвижимости.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, кадастровая стоимость, регистрация объектов недвижимости, рыночная стоимость, земельный кодекс.
На территории России существует Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ [1], который повествует, что принадлежащая объекту недвижимости кадастровая стоимость должна стремиться к рыночной стоимости объекта недвижимости. В случаях, когда кадастровая стоимость не удовлетворяет собственника или является не объективной, то такие вопросы приводят к оспариванию такой кадастровой стоимости. Так, например, согласно данным Росреестра в период с 01.01.2015 года по 30.04.2021 год было рассмотрено 396260 заявления по оспариванию результатов кадастровой оценки, из которых 107367 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в судебном порядке и 288896 в комиссии [2].
Согласно статистическим данным количество обращений имеет неравномерный характер, и за последние несколько лет спрос на оспаривание кадастровой стоимости, в целях получения адекватных результатов кадастровой оценки, которые бы отвечали всем ценообразующим факторам, уменьшился (см. рисунок 1), это можно обусловить тем, что после проведения в 2015 году государственной кадастровой оценки были разработаны новые нормативные акты, которые позволяют учитывать большее количество факторов при проведении оценки объектов недвижимости, а тем самым отражать более реальную стоимость объектов недвижимости, которая будет иметь максимально близкие значения стоимости к рыночной стоимости такого объекта. Таким образом, применяя новые методики оценки объектов недвижимости, количество вопросов, связанных с объективность результатов оценки значительно уменьшается.
Рис. 1. Сведения о поступлении заявлений об оспаривании кадастровой оценки в судебном и внесудебном порядке
Важно обратить внимание на то, что требования истцов, обратившихся в суд, были удовлетворены в 47 % случаев из всех принятых заявлений на рассмотрение по состоянию за прошедший 2020 год (см. рисунок 2).
В 2015 году была осуществлена государственная кадастровая оценка (далее ГКО) земель, что привело к формированию новой налоговой базы, согласно Налоговому Кодексу РФ [3]. Поскольку проведение данной процедуры имела массовой характер, то это привело к тому, что многие оцениваемые объекты были переоценены. Это произошло, потому что массовая оценка происходила по усредненным данным и не учитывала особенности отдельно взятого объекта недвижимости.
Государственная кадастровая оценка земель подразумевает под собой объединение определенных мероприятий таких как правовые, административные, так и технические, которые направлены, в свою очередь, на установление кадастровой стоимости данных земельных участков на конкретную дату, с целью введения налогообложения в стране.
Рис. 2. Результаты рассмотрения исков в судебном порядке за 2020 год
Данная процедура проводится не чаще, чем раз в три года, а в компетенцию исполнительного органа государственной власти входит принятия решения о проведении процедуры.
Утверждение результатов определения кадастровой стоимости происходит следующим образом: после предоставление отчета заказчику в течение 20 рабочих дней рассматривается информация, содержащаяся в отчете, по истечению 20 дней информацию утверждают. После утверждения результатов кадастровой оценки в течении 10 рабочих дней вносят новую информацию в Единый Государственный Реестр Недвижимости (далее ЕГРН).
Существует несколько принципов, которым следует ГКО, к таким принципам относят:
— единая методология определения кадастровой стоимости;
— постоянная актуализация сведений, которые могут применятся для нахождения кадастровой стоимости;
— гласность и независимость процедур ГКО на каждом этапе их осуществления;
— проверяемость итогов определения кадастровой стоимости и экономическая обоснованность.
В настоящее время законодательство меняется, вносятся корректировки, которые будут повышать уровень использования методик оценки, что позволит получать более объективную кадастровую стоимость объектов, но на данный момент кадастровая стоимость объектов недвижимости, а особенно земельных участком вызывает споры, как со стороны собственников и предпринимателей, так и со стороны самого государства.
Литература:
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ [принят Гос. Думой 16 июля 1998 года: одобр. Советом Федерации 17 июля 1998 года] (ред. 02.07.2021 г.).
2. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестра: URL: https://rosreestr.ru/site/activity/gosudarstvennyy-zemelnyy-kontrolnadzor/ (дата обращения 10.04.2022).
3. Налоговый кодекс Российской Федерации: федер. закон от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ [принят Гос. Думой 16 июля 1998 года: одобр. Советом Федерации 17 июля 1998 года] (ред. 26.03.2022 г.).
