В статье анализируется особенности определения кадастровой стоимости земельных участков и недвижимости, расположенной на них. Выделяется проблема определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, что не всегда учитывает индивидуальные характеристики объекта и, как следствие, вызывает недовольство заинтересованных лиц. Рассматривается судебная практика по данным вопросам.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, земельный участок, объекты недвижимости, государственная кадастровая оценка, оспаривание кадастровой стоимости.
Установление кадастровой стоимости на территории РФ является обязательной процедурой для всех объектов недвижимости, сведения о которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости, носящие публичный характер. В 2023 году была проведена очередная государственная кадастровая оценка всех объектов недвижимости на территории Российской Федерации и проанализировав статистику судов и административных органов, рассматривающих споры об определении кадастровой стоимости, видим, что она неуклонно растет, так как между налогоплательщиками и государством отношения носят конфликтный характер по установлению налоговой базы, основанной на государственной кадастровой оценке.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации. Применительно к Челябинской области данными полномочиями наделено областное государственное бюджетное учреждение «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области».
Настоящее законодательство обязывает проводить государственную кадастровую оценку недвижимости — земельных участков, зданий, строений, сооружений, жилых помещений, квартир и т. д.
Утвержденные решением исполнительного органа государственной власти или решением органа местного самоуправления сведения о кадастровой стоимости перечисленных объектов недвижимости должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При этом, каждому объекту присваивается неизменяемый и не повторяющийся на территории РФ кадастровый номер.
Согласно Закону о государственной кадастровой оценке очередная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней кадастровой оценки объектов недвижимости, а в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ соответствующего решения — через 2 года. При установлении периодичности проведения государственной кадастровой оценки не учитывается проведение внеочередной государственной кадастровой оценки [1, с. 197].
Обращаясь к ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» находим термин « кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки». В некоторых случаях она определяется и вне этой оценки, например, если кадастровая стоимость была оспорена, либо при исправлении ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости.
Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо, в первую очередь, для целей налогообложения, в том числе, для правильного расчета налоговой базы указанных объектов. К тому же, кадастровая стоимость земельного участка влияет на определение цены объекта при продаже или установлении арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, а при невозможности использовать эти методы — индивидуально для каждого объекта. Она определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для его приобретения [2, с. 512].
В определении кадастровой стоимости используется несколько подходов: разработка модели оценки, соотнесение кадастровой и рыночной стоимости, анализ видов разрешенного использования и прочее. Помимо этого, бюджетным учреждением анализируется информация, не относящаяся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющая на их стоимость, в том числе: сведения об экономических, социальных, экологических факторах, а также информация, влияющая на цены и объемы сделок [3].
Для определения кадастровой стоимости в основном используется метод массовой оценки, который заключается в построении единой модели определения кадастровой стоимости для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, при этом выбор такого подхода должен быть обоснован, однако в литературе считается, что при применении такого метода теряется индивидуальность объектов.
В противовес этому, необходимо отметить, что Федеральный закон № 237-ФЗ предоставляет право заинтересованному лицу предоставить в уполномоченный орган как в рамках проведения кадастровой оценки, так и после утверждения ее результатов — декларацию о характеристиках соответствующих объектов недвижимости, куда правообладатель может внести необходимые сведения, которые по его мнению влияют на кадастровую стоимость объекта, в том числе приобщить отчет об определении рыночной стоимости такого объекта. Кроме того, после размещения на официальном сайте бюджетного учреждения проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценки любое заинтересованное лицо может представить свои замечания [4, с. 65].
Таким образом, данный федеральный закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, имеющей большую точность и позволяющей наиболее обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости, по сравнению с государственной кадастровой оценкой.
На практике, все же, есть вопросы, касающиеся оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Например, Арбитражный суд Уральского округа рассмотрел кассационную жалобу Федеральной кадастровой палаты на решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу, где ИП Ш. обратилась к Кадастровой палате с иском о признании реестровой ошибкой сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Арбитражного суда Свердловской области иск был удовлетворен, постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции также оставлено без изменений.
Но в кассационной жалобе Кадастровая палата ссылалась на нарушение норм материального и процессуального права и просила указанные решения отменить, так как считает, что требование, заявленное индивидуальным предпринимателем отнесено к компетенции суда общей юрисдикции, поскольку возможным результатом удовлетворения такого требования является изменение кадастровой стоимости земельного участка.
Проверив законность принятых судебных актов суд округа посчитал, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ссылаясь на Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами» и Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» в которых установлено, что дела по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости исключены из компетенции арбитражных судов.
Кроме того, суд установил, что требование административного истца об исправлении ошибок, в результате которых изменяется кадастровая стоимость земельного участка, являются спорами о пересмотре кадастровой стоимости.
Это подтверждает применение п.1 ч.1 ст. 150 АПК — суд прекращает производство по делу, если установит, что имеются основания, в силу которого судья отказывает в принятии заявления, если оно подлежит рассмотрению в порядке конституционного или уголовного судопроизводства либо не подлежит рассмотрению в судах.
Поэтому Арбитражный суд округа отменил по этому делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда [5].
Таким образом, анализ судебной практики показал, что заявители путаются в заявленных требованиях, тем самым возникают противоречия в применении КАС или АПК, хотя разъяснения Верховного Суда РФ на наш взгляд, четко разграничивают компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции в данном вопросе, но зачастую суды первой инстанции не вникают в суть требований заявителя и рассматривают это дело, что впоследствии приводит к отмене их решений вышестоящими инстанциями.
Подводя итог, считаем, что тема по сей день остается актуальной, так как затрагивает права и законные интересы собственников земельного участка. Поэтому, для определения кадастровой стоимости важно учитывать индивидуальные характеристики конкретного земельного участка и недвижимости, расположенной на нём, чтобы не допустить ошибок. А в случаях оспаривания кадастровой стоимости в суде, собственникам необходимо учитывать законодательные изменения, касающиеся определения подсудности, дабы не терять ценное время.
Литература:
- Ярков В. В. Административное судопроизводство / В. В. Ярков. — Москва: РГУП, 2018. — 309 c.
- Махина С. Н. Административное судопроизводство / С. Н. Махина. — 2-е изд. — Москва: Норма: ИНФРА-М, 2023. — 624 c.
- Вопрос-Ответ Росреестра: Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости // СПС КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 365457 (дата обращения: 18.11.2024).
- Шереметьев, Д. И. Государственная кадастровая оценка в Российской Федерации в 2023 году / Д. И. Шереметьев // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2024. — № 1. — С. 63–68.
- Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.05.2020 № Ф09–1157/20 по делу № А60–37135/2019 // СПС КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: URL:https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=AUR&n=213727&cacheid=A1BB563EB969721E538B025E283F9464&mode=splus&rnd=nEu7Q#g58CGFUZ0gyUyCEW (дата обращения: 18.11.2024).
