Земельные участки являются одним из главных объектов недвижимости и основой для формирования налоговой базы (земельный налог). В условиях действующей в Российской Федерации системы налогообложения достоверность и справедливость государственной кадастровой оценки напрямую влияет на экономические интересы миллионов граждан и бизнеса. Несмотря на переход к единой методологии и централизацию полномочий в государственных бюджетных учреждениях, нормативно-правовое регулирование в сфере кадастровой оценки продолжает содержать системные недочеты.

Государственная кадастровая оценка представляет собой массовое определение государственными бюджетными учреждениями кадастровой стоимости объектов недвижимости на определенную дату для целей налогообложения и иных публичных нужд, проводимое по единой методике.

В рамках проведения государственной кадастровой оценки земельных участков для анализа были использованы следующие нормативно-правовые акты:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ [1] — данный нормативно-правовой акт выступает в качестве базового законодательного документа, регламентирующего земельные отношения на территории государства. Значительное место в нем отводится процедурам оценки земельных участков, а именно установлению их кадастровой и рыночной стоимости. Статья 65 [1] устанавливает нормативные основы платности использования земельных участков, а статья 66 [1] определяет правовое регулирование вопросов оценки земель.
2. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 [2] — документ вводит единый федеральный стандарт оценки недвижимого имущества, который охватывает методы, подходы и критерии определения стоимости, а также корректирует ранее утвержденные приказы в сфере оценочной деятельности;
3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [3] — в законе регламентируется порядок кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе земельных участков. Им устанавливаются унифицированные правила расчёта и обновления кадастровой стоимости, применяемой для налогообложения, определения арендных платежей и иных финансовых расчётов. Кроме того, нормативный акт разграничивает полномочия участвующих в данном процессе органов власти и детально прописывает этапы оценочных мероприятий: сбор исходных данных, выбор методов оценки, утверждение полученных результатов, а также процедуру их оспаривания;
4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ [4] — нормативный акт закладывает правовую базу для оценки как имущества, так и имущественных прав на территории государства. Им регламентируется процедура осуществления оценочной деятельности, фиксируются права и обязанности оценщиков, а также предъявляемые к ним требования относительно квалификации и лицензирования;
5. Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 [5] — содержит методические указания по проведению кадастровой оценки недвижимого имущества. Им регулируется порядок исчисления кадастровой стоимости земельных участков, зданий и сооружений для целей налогообложения и иных государственных нужд. В нем закреплены требования к сбору исходных данных, методам расчёта (включая статистическое моделирование), оформлению оценочных результатов, а также процедурам их пересмотра.

На основе анализа данных нормативно-правовых документов были выявлены следующие ключевые проблемы в проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которые представлены в таблице 1.

Таблица 1

Анализ нормативно-правового регулирования кадастровой оценки земельных участков

Таким образом, выявленные недостатки правового регулирования непосредственно воздействуют на процесс ценообразования земельных участков, порождая отклонения кадастровой стоимости в сторону завышения или занижения, следствием чего становится необъективное налогообложение собственников земельных участков.

Для решения выявленных проблем необходимо законодательно закрепить единые статистические требования к математическим моделям (коэффициент детерминации, критерии точности), минимальный объём репрезентативной выборки земельных участков, а также обязательный перечень ценообразующих факторов с методикой их отбора в зависимости от региональной специфики.

Литература:

1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 02.05.2026) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс.
2. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (ред. от 30.11.2022) «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с «Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Федеральным стандартом оценки «Виды стоимости (ФСО II)», «Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (ФСО III)», «Федеральным стандартом оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», «Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Федеральным стандартом оценки «Отчетом об оценке (ФСО VI)») [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс.
3. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 28.12.2025) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс.
4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 31.07.2025) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс.
5. Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 (ред. от 15.09.2025) «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс.