В статье рассматриваются проблемные вопросы, связанные с повышением достоверности результатов государственной кадастровой оценки земельных участков. Анализируются основные причины неточностей и ошибок в проведении оценки, рассматриваются методы и инструменты, которые могут помочь улучшить качество получаемых результатов оценки. Также обсуждаются проблемы, связанные с использованием недостоверных данных при проведении кадастровой оценки, и предлагаются меры по повышению качества исходной информации.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, земельный участок, кадастровая стоимость, кадастровая оценка земель.
Государственная кадастровая оценка (ГКО) — это совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на территории субъекта Российской Федерации (РФ) объектов недвижимости в том числе земельных участков.
В свою очередь, понятие кадастровая стоимость объекта недвижимости включает в себя полученные на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов и методических указаний о ГКО. Кадастровая стоимость определяется для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости [1].
Вопросы, связанные с ГКО земельных участков, приобретают особую актуальность, которая обусловлена необходимостью обеспечения достоверности и объективности результатов ГКО, а также важностью создания эффективной системы налогообложения и управления земельными ресурсами.
Однако, как и любой другой процесс, ГКО сталкивается с рядом проблемных вопросов, которые требуют внимания и быстрейшего разрешения. В данной статье мы рассмотрим основные проблемные вопросы повышения достоверности результатов ГКО земельных участков более подробно.
- Проблемы, связанные с организацией государственных бюджетных учреждений (ГБУ) в субъектах Российской Федерации, штатной численностью, отсутствием требований к сотрудникам, недостаточным уровнем финансирования работы ГБУ.
- Проблемы методологии и методики оценки
Одной из основных проблем является отсутствие единой методологии и методики проведения ГКО. Различные регионы и муниципалитеты могут использовать разные подходы и методы, что приводит к разночтениям и несогласованности в результатах оценки. Для повышения достоверности необходимо разработать единую методологию и методику, которая будет учитывать особенности каждого региона и вида использования земель. Проблемы, противоречия и неточности в Методических указаниях о ГКО:
— не приведен порядок решения проблемы несоответствия вида разрешенного использования земельного участка по документу и его фактического использования;
— выявлено противоречие между Методическими указаниями и Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» в части отсутствия у Росреестра полномочий в выдаче ГБУ необходимой информации о сделках с недвижимостью (проблема проявилась в муниципальных образованиям с недостаточным развитием рынка недвижимости);
— имеет место отсутствие единого программного комплекса для проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, который бы предусматривал все требования Методических указаний;
— методическими указаниями не предусмотрено взаимодействие ГБУ с другими органами власти для ускорения процессов работы и устранения ошибок [3].
- Недостоверность исходных данных
Ещё одной проблемой является использование недостоверных исходных данных при проведении ГКО, которые берутся из ЕГРН. Это может быть связано с ошибками в информации о характеристиках земельных участков, таких как площадь, местоположение, вид разрешённого использования и другие. Проблемы, связанные с информационным обеспечением оценки:
— недостаток рыночной информации;
— отсутствие информации в отношении инженерного обеспечения объектов, подлежащих оценке;
— противоречивость сведений ЕГРН;
— отсутствие взаимодействия с органами местного самоуправления в части предоставления сведений [2].
- Влияние субъективных факторов на оценку
Субъективные факторы, такие как опыт и квалификация оценщика, также могут влиять на результаты ГКО. Чтобы снизить влияние субъективности, необходимо разработать чёткие критерии и стандарты оценки, а также обеспечить контроль за процессом оценки со стороны государственных органов.
- Отсутствие учёта индивидуальных особенностей участков
При проведении ГКО не всегда учитываются индивидуальные особенности земельных участков, такие как рельеф, инфраструктура, близость к транспортным узлам и другие факторы, которые могут существенно влиять на стоимость земли.
- Необходимость пересмотра результатов оценки
Результаты ГКО могут устаревать со временем, особенно в условиях быстро меняющейся экономической ситуации. Поэтому необходимо регулярно пересматривать результаты оценки и вносить коррективы в соответствии с изменениями рынка и законодательства.
Для решения этих проблемных вопросов необходимо провести ряд мероприятий, направленных на повышение достоверности результатов ГКО:
— Разработать единую методологию и методику оценки, учитывающую особенности регионов и видов использования земель;
— Обеспечить точность и достоверность исходных данных;
— Внедрить механизмы контроля за процессом оценки;
— Учитывать индивидуальные особенности участков при оценке;
— Регулярно пересматривать и обновлять результаты оценки.
Эти меры позволят повысить достоверность результатов государственной кадастровой оценки и обеспечить более справедливое налогообложение земельных.
В заключение, можно сделать вывод, что повышение достоверности результатов ГКО земельных участков является актуальной и важной задачей для обеспечения эффективного управления земельными ресурсами и справедливого налогообложения. В статье были рассмотрены основные проблемные вопросы, связанные с методологией и методикой оценки, использованием недостоверных исходных данных и других проблем, связанных с данным направлением исследования.
Литература:
- Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ // Справочная правовая система «Консультант-Плюс» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru; — Загл. с экрана. (Дата обращения: 18.05.2024);
- Проблемы государственной кадастровой оценки земельных участков на этапе реформирования / Н. В. Ершова, В. Н. Баринов, Н. И. Трухина [и др.] // Вестник Воронежского государственного аграрного университета. — 2021. — Т. 14, № 3(70). — С. 185–194;
- Барсукова, Г. Н. Проблемы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости / Г. Н. Барсукова, М. И. Колодная // Эпомен. — 2018. — № 15. — С. 26–34.
