К вопросу об определении термина «кадастровая оценка» объектов недвижимости



В настоящее время результат кадастровой оценки вызывает значимый интерес у всех собственников недвижимости, как физических, так и юридических лиц, и, конечно же, для всего государства. Для собственников это обусловлено желанием справедливости образования налоговых сумм, выплачиваемых государству. Интересы государства сконцентрированы на формировании стабильного и достаточного бюджета, так как средства от таких выплат поступают в бюджеты разного уровня и направлены на обширный спектр услуг. В настоящей статье автором проведен анализ законодательной базы, которая является основой для оценки недвижимости в нашей стране, выявлены проблемы правового регулирования кадастровой оценки, предложены пути их решения.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, налогооблагаемая база, оценка недвижимости.

Currently, the result of cadastral valuation is of significant interest to all property owners, both individuals and legal entities, and of course for the whole state. For owners, this is due to the desire for fairness in the formation of tax amounts paid to the state. The interests of the state are concentrated on the formation of a stable and sufficient budget, since funds from such payments go to budgets of different levels and are directed to a wide range of services. In this article, the author analyzes the legislative framework, which is the basis for the valuation of real estate in our country, identifies the problems of legal regulation of cadastral valuation, and suggests ways to solve them.

Keywords: cadastral value, market value, taxable base, real estate valuation.

Государственный кадастровый учет объектов недвижимости является современным экономическим регулятором отношений между правообладателями, пользователями и государством.

Основополагающими нормативно-правовыми актами, регулирующими кадастровый учет объектов недвижимости являются: Конституция Российской Федерации [1]; Гражданский кодекс Российской Федерации [2]; Земельный кодекс Российской Федерации [3]; Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ [4]; Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [5].

Действующее гражданское законодательство предусматривает обязательный кадастровый учет следующих объектов недвижимости: земельных участков, предназначенных для личной жилищной застройки, земельных участков сельскохозяйственного, дачного, лесного и иного назначения; зданий и сооружений, включая объекты незавершенного строительства; нежилых помещений и предприятии, иных имущественных комплексов [5].

Начиная с 2022 года кадастровая оценка земель проводится в обязательном порядке один раз в четыре года; с 2023 года — один раз в четыре года в отношении всех видов объектов капитального строительства.

От верно рассчитанной величины кадастровой стоимости объекта недвижимости напрямую зависит размер начисляемого налога правообладателю объекта недвижимости; сумма арендной платы за пользование земельными участками; выкупная цена объекта, в случае его нахождения в государственной или муниципальной собственности, размер государственной пошлины при обращении в суд с исковом заявлением и прочее.

Увеличение количества судебных разбирательств по оспариванию результатов кадастровой оценки недвижимости обусловило необходимость рассмотреть вопрос о правовом регулировании государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации.

Важность рассматриваемого вопроса была отмечена в том числе Президентом Российской Федерации в послании Федеральному Собранию Российской Федерации, в котором говорилось о наличии существующей разницы между рыночной и кадастровой стоимостью объектов недвижимости, с которой пришлось столкнуться гражданам [6].

Для того чтобы понимать какие существуют проблемы правового регулирования кадастровой оценки недвижимости необходимо установить, что представляет собой кадастровая оценка недвижимости, способы и цели её определения.

Действующее гражданское законодательство Российской Федерации не содержит определение термина «кадастровая оценка» объектов недвижимости. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», используя данное понятие не раскрывает его содержание [5]. В нормативно-правовом акте содержится исключительно перечисление процедур, производимых при кадастровой оценке, исходя из которых правоприменитель должен понять сущность рассматриваемого определения.

Так, статья шестая рассматриваемого нормативно-правового акта указывает, что кадастровая оценка недвижимости включает принятие решение о её проведении; непосредственно расчет кадастровой стоимости и составление итогового отчета; утверждение результатов.

Произведенный исследователем анализ юридической доктрины в рассматриваемой области показал, что исследователи в большинстве случаев понятие «кадастровая оценка» недвижимости сводят к перечислению действий, выполняемых при ее проведении [7]. Отсюда, видится необходимым разработка единого понятия определение термина «кадастровая оценка» недвижимости.

Следовательно, под кадастровой оценкой объектов недвижимости следует понимать особый вид оценочной деятельности, выполненный в соответствии с законодательством Российской Федерации на основе ценообразующих факторов, результат которой на определенную дату зафиксирован в государственном реестре.

Определение размера кадастровой стоимости производится с учетом приказа Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» [8], на основании использования специалистом массовых методов оценки объектов недвижимости.

Например, в случае определения кадастровой стоимости земельных участков, группировка земель происходит по видам разрешенного использования. В последующем оценщиком осуществляется сбор информации, оказывающей существенное влияние на стоимость объектов недвижимости.

Как верно отмечает Анафиев Н. С., несмотря на четкий регламент действий, существующий при проведении оценки, кадастровая стоимость в большинстве случаев является неточной, а стоимость, полученная при ее проведении, существенно отличается от рыночной [9].

Указанное возникает ввиду несовершенства методов массовой оценки, а также ввиду того, что существующие методы не учитывают индивидуальные особенности объектов недвижимости. Необходимо отметить и ограниченность во времени специалиста оценщика, производящего кадастровую оценку.

Как верно отмечает Бархатова И. И., количество одновременно оцениваемых в момент проведения кадастровой оценки объектов недвижимости, делает невозможным производить учет частных характеристик объектов [10]. Следовательно, использование при оценке математических моделей приводит к грубому расхождению кадастровой и рыночной стоимости.

Существующие проблемы правового регулирования кадастровой стоимости объектов недвижимости привели к тому, что за период с 2013 по 2018 гг. в судах общей юрисдикции было рассмотрено более семидесяти тысяч дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости. При этом, количество удовлетворенных исков составило семьдесят три процента от рассмотренных исков [11].

Увеличение количества дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости привело к тому, что в 2015 году был созван специализированный Пленум Верховного Суда Российской Федерации. Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 дело о пересмотре кадастровой̆ стоимости должно быть рассмотрено судом по существу, вне зависимости утвердили ли кадастровую стоимость органы власти до вынесения итогового судебного акта по делу [12].

Следовательно, в настоящее время назрела объективная необходимость в создании новой редакции методических указаний о проведении государственной кадастровой оценки, учитывающей накопленный предшествующий опыт, предусматривающей такие методы проведения кадастровой оценки, при которых кадастровая стоимость объекта недвижимости будет соответствовать рыночной.

Для вышеуказанного необходимо подвергнуть существующую систему определения кадастровой стоимости тщательному анализу. В частности, в методических указаниях необходимо описать конкретный перечень действий специалиста оценщика, а также параметры проверки соответствия данных оценки рыночным показателям.

Например, следует разработать конкретный перечень параметров группировки объектов; расписать факторы стоимости, используемые при расчете кадастровой стоимости; определить порядок проверки исходных данных оцениваемого объекта недвижимости.

Помимо перечисленного, необходимо привести в соответствие данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, поскольку на текущую дату в нем отсутствуют данные о правообладателях свыше двадцати пяти миллионов объектов недвижимости.

Указанное сможет минимизировать количество споров относительно размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что в настоящее время назрела объективная необходимость в проведении реформы нормативно-правового регулирования определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. В целях минимизации количества неверно произведенных кадастровых оценок необходимо разработать и принять новые методические рекомендации о проведении кадастровой оценки, учитывающие индивидуальные особенности земельных участков, а также устранить пробелы существующие в Едином государственном реестре недвижимости.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года / Российская Федерация. Конституция (1993). — Москва, 2007. — 63 с. — ISBN 5–268–01411–0
2. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] // https://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_5142/?(дата обращения 21.05.2022).
3. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/? (дата обращения 21.05.2022).
4. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ [Электронный ресурс] // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/? (дата обращения 21.05.2022).
5. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс] // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/? (дата обращения 21.05.2022).
6. Послание Президента Федеральному Собранию. 1.03 2018. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.kremlin.ru/ events/president/news/56957.
7. Бельков, А. В. Проблемы правового регулирования государственной кадастровой оценки земель лесного фонда / А. В. Бельков, М. С. Грибенщикова // Вестник Московского университета МВД России. — 2021. — № 4. — С. 86–89. — DOI 10.24412/2073–0454–2021–4-86–89. — EDN VEEMIN.
8. Приказа Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс] // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_403900/? (дата обращения 21.05.2022).
9. Анафиев, Н. С. Земельный участок, как объект земельных правоотношений. Правовое регулирование процедур оценки земельного участка / Н. С. Анафиев, Д. С. Лобачев // Право и государство: теория и практика. — 2021. — № 2(194). — С. 270–273. — DOI 10.47643/1815–1337_2021_2_270. — EDN SXKWYJ.
10. Бархатова, И. И. Проблемы, связанные с кадастровой стоимостью земельного участка на современном этапе / И. И. Бархатова, Е. И. Лобанова // Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. — 2018. — Т. 2. — С. 100–104. — EDN YAFAKD.
11. Назаров, К. С. Нормативно-правовые основы регулирования кадастровой оценки земельных участков / К. С. Назаров, Л. Е. Киселевская, Л. В. Курбатова // Евразийский юридический журнал. — 2018. — № 12(127). — С. 170–175. — EDN YUSGIH.
12. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» [Электронный ресурс] // https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181899/? (дата обращения 21.05.2022).