Для начала мы хотели бы разобраться, что же такое кадастровая стоимость объекта недвижимости и для чего необходима данная юридическая процедура. В соответствии с требованиями налогового законодательства Российской Федерации, кадастровая стоимость объекта недвижимости необходима для расчета местных налогов [3].

В их число водит налог на имущество физических лиц, земельный налог и региональный налог на имущество юридических лиц.

Особое внимание кадастровой стоимости уделяется при расчете арендной платы по договору, а также в процессе оформления сделок по купле-продажи недвижимого имущества. Как и любая значимая информация об объекте недвижимости, кадастровая стоимость фиксируется в реестре Единого государственного реестра недвижимости [4].

Несмотря на то, что сама процедура подробно охарактеризована в Федеральном законе от «29» июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [5]и Федеральном законе от «03» июля 2016 года№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [6], специалисты по оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости сталкиваются с обстоятельствами, которые не урегулированы законодательством Российской Федерации в полной мере.

В чем же может возникать сложность при определении кадастровой стоимости? Исходя из вышеизложенного, на практике используются следующие способы определения стоимости объектов недвижимости: массовой, индивидуальной и в связи с изменение кадастровой оценки объекта недвижимости.

— массовая оценка — это единовременная оценка сразу нескольких объектов недвижимости, в рамках которой применяются стандартные методики;

— индивидуальная оценка — это объект, который по определенным причинам потерпел индивидуальные изменения и не может являться предметом массовой оценки.

В свою очередь изменение кадастровой оценки объекта недвижимости происходит постоянно и считать этот фактор полноценным способом не совсем корректно. При этом — это тоже один из способов определения.

Относительно понятия, за основу мы возьмем определение, данное Савиновым К. А., Лаврентьевым А. Р. в научной статье под названием «Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости: модернизированный порядок и практика применения»

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это установленная на определенную дату стоимость, сформированная из ценообразующих факторов — совокупности специфических характеристик, формирующих цену объекта недвижимости [11].

В своем научном труде авторы сделали упор на экономическое значение оценки объектов недвижимости, но на наш взгляд данное понятие подходит и для нашей работы.

Что же касается проблем, то в настоящих реалиях правоприменители норм об кадастровой оценки объекта недвижимости столкнулись со следующей проблемой. В процессе массовой оценки зачастую не учитываются индивидуальные особенности объектов. Казалось бы, ранее мы обозначили, что существует индивидуальный метод, но проблема заключается в невозможности квалифицировать объект, как индивидуальный. Давно устоявшаяся практика свидетельствует о том, что зачастую используются результаты именно массовой оценки объектов недвижимости. В этой связи вместо подробного осмотра объекта недвижимости оценщиком, оценка производится по наработанному шаблону в результате чего встречаются объекты, по которых кадастровая стоимость по итогам оценки завышается.

Именно некорректное применение способа оценки создает на рынке завышенную стоимость на недвижимость.

Проблема в том, что в массовом методе акцент делается на работе с такими документами, как правоподтверждающий документ и технический паспорт (при наличии). Такой ограниченный комплект документации затрудняет индивидуальную оценку, в связи с чем подобранный объект-аналог, в рамках массового метода определения стоимости объект недвижимости, может быть абсолютно не сопоставим с оцениваемым по конструктивному решению объектом, но иметь схожее название или назначение.

Опять же в рамках массового способа совершенно не учитывается фактический износ объектов недвижимости, а точнее он учитывается неверно.

Проанализировав пункт 24 «е» Федеральных стандартов оценки № 7 [7] мы увидим, что совокупный накопленный износ объекта недвижимости и общие факторы, свидетельствующие об устаревании, учитываются некорректно.

Такая категория износа, как «физический износ» без проведения соответствующей строительной экспертизы не позволяет должным образом определить реальное состояние недвижимого имущества. Вспоминаем проблему расхождения данных в документации с действительностью, износ может быть далек от истинного, а следовательно, и стоимость объекта должна быть ниже.

В дополнение хотим отметить, что при оценки совершенно не учитывается экономический фактор, а именно «экономическое устаревание». В условиях текущего рынка считаем необходимым проводить детальный анализ экономической составляющей объекта недвижимости и влияние рынка на его стоимость.

Проблема заключается в том, что в настоящий момент не существует метода, который позволял бы рассчитать величину (переменную) величины экономического устаревания.

В результате несовершенства данного метода возрастает количество административных исков, в рамках которых суды вынуждены назначить судебную оценочную экспертизу [8]. В таких случаях расходы возвращаются при удовлетворении искового заявления [9], но сам факт формирования такого рода практики свидетельствует о несоответствии данных в отчетах независимых оценщиков, хотя таковые составлены с соблюдением законодательства об оценочной детальности, в том числе федеральным стандартам оценки [9].

Конечно, в перечень проблем можно включить и документарное несоответствие фактическому назначению объекта.

На основании вышеизложенного, мы видим несовершенство метода массовой оценки. В условиях оптимизации многих рабочих процессов совершенствования законодательства Российской Федерации, акцент делается еще и на ускорение сроков. При этом нужно понимать, что массовый метод хоть и позволяет за короткие время произвести оценку большого объема недвижимости, но целесообразно ли его применение в условиях несовершенства мероприятий, закрепленных в Федеральном Стандарте Оценки № 4. Изучив пункт 7 данных правил, мы приходим к выводу, что перечень мероприятий является недостаточным для проведения корректной оценки.

В этой связи, наиболее грубые ошибки допускаются при применении метода массовой оценки для объектов, по которым это невозможно, и требуется применение индивидуальных расчетов.

Ошибки, допущенные в процессе массовой оценки кадастровой стоимость объектов недвижимости достаточно долго исправлять.

Как мы знаем, оспорить подобного рода решения в суде возможно только после получения отрицательного решения комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Все это указывает на необходимость исключения или хотя бы уменьшению количество ошибок при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку кадастровая стоимость объектов, как правило, определяется в рамках затратного подхода. Данный факт в текущих реалиях приводит к завышению кадастровой стоимости относительно рыночной стоимости, особенно это видно на коммерческой недвижимости, для которой наиболее достоверным является всё же доходный подход. Данное обстоятельство свидетельствует о полном игнорировании со стороны оценщиков фактора экономического устаревания объекта.

Таким образом, на наш взгляд, действующий порядок, утвержденный Стандартами оценки № 4 и № 7 устарел и не соответствует нынешним реалиям. В ходе оценки имущества, уполномоченные на то специалисты чаще всего работают с технической документацией объекта, сопоставляю его с иными объектами подобного типа. Игнорирование в данных случаях индивидуального метода оценки объекта недвижимости приводит к завышению кадастровой стоимости на недвижимость, которую возможно исправить только в результате положительного решения специализированной комиссии или же по решению суда. Проанализировав судебную практику по подобного рода спорам, есть все основания утверждать, что данная проблема имеет значение федерального уровня, что на наш взгляд является основанием в пересмотре тенденции применения массового метода оценки объектов недвижимости, доработать уже имеющиеся стандарты и оптимизировать процедуру применения индивидуального метода оценки объектов недвижимости.

Литература:

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон: [принят Государственной думой «21» октября 1994 г.: с изменениями от «16» декабря 2019 г.]. − Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142//. — Текст: электронный.
2. Российская Федерация. Законы. «Жилищный кодекс Российской Федерации» Федеральный закон: [принят Государственной думой 29 декабря 2004 г.: с изменениями от «14» июля 2022 г.]. − Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142//. — Текст: электронный.
3. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от «05» августа 2000 года № 117-ФЗ КонсультантПлюс: справочная правовая система. URL: http://www.consultant.ru/. (дата обращения: 02.07.2026).
4. Федеральный закон от «13» июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» КонсультантПлюс: справочная правовая система. URL: http://www.consultant.ru/. (дата обращения: 02.07.2026).
5. Федеральный закон от «29» июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» − КонсультантПлюс: справочная правовая система. URL: http://www.consultant.ru/. (дата обращения: 02.07.2026).
6. Федеральный закон от «03» июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» −КонсультантПлюс: справочная правовая система. URL: http://www.consultant.ru/. (дата обращения: 02.07.2026).
7. Приказ Минэкономразвития России от «25» сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» − КонсультантПлюс: справочная правовая система. URL: http://www.consultant.ru/. (дата обращения: 02.07.2026).
8. Апелляционные определения Первого апелляционного суда общей юрисдикции от «14» мая 2020 года по делу № 66а-1747/2020, Московского городского суда от «24» апреля 2019 года по делу № 33а-651/2019, от «06» февраля 2019 года по делу № 33а-214/2019.
9. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, Апелляционные определения Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 14.05.2020 по делу № 66а-1747/2020, Московского городского суда от 06.02.2019 по делу № 33а-233/2019, от 30.01.2019 по делу № 33а-232/2019).