В статье рассматривается проблематика, возникающая в связи с осуществлением государственной кадастровой оценки в новых условиях. Переход к рыночной оценке недвижимого имущества и зависимость налоговой базы от кадастровой стоимости породил ряд практических проблем, которые свидетельствуют о необходимости дальнейшего совершенствования механизма кадастровой оценки имущества.
Ключевые слова: кадастровая оценка, оценочная деятельность, кадастровая стоимость, объект недвижимости, массовая оценка.
Тhe article deals with the problems arising in connection with the implementation of the state cadastral evaluation in the new conditions. The transition to the market valuation of real estate and the dependence of the tax base on the cadastral value has created a number of practical problems that indicate the need for further improvement of the cadastral valuation of property.
Keywords: cadastral evaluation, evaluation activities, the cadastral value of the property, mass valuation.
Кадастровая оценка объектов недвижимости постепенно приобретает рыночный характер, выступая как базовый инструмент реформируемой ныне отечественной системы налогообложения.
В настоящее время земельный налог является единственным видом налога, база которого исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Исчисление кадастровой стоимости земельных участков производится в соответствии со специальной методикой, разработанной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ст.ст. 390, 391) Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ [1]), ст.ст. 65–66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [2].
Следует отметить, что формирующаяся система оценки кадастровой стоимости не лишена проблем и несогласованностей, которые были характерны для ранее существовавшей системы налогообложения, которая базировалась на инвентаризационной стоимости.
Как представляется, проблема состоит в том, что термин «кадастровая стоимость» является достаточно новым для правоприменительной практики, а потому подходы к нему не устоялись, что приводит к противоречивым подходов правоприменителей. Так, система государственной кадастровой оценки земель на национальном уровне изменилась с введением в действие федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — ФСО № 4 [3]), в рамках которого законодатель заложил рыночный механизм кадастровой оценки.
Минэкономразвития России определение кадастровой стоимости на основании норм ФСО № 4 трактует как обязательное условие. В соответствии с данным стандартом под кадастровой стоимостью следует понимать установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, которая должна быть определена методами массовой оценки, а в случае, когда использование таких методов невозможно, под ней понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определяется индивидуально для этого конкретного объекта недвижимости в рамках законодательства об оценочной деятельности.
Анализ вышеприведенного определения кадастровой стоимости показывает, что правоприменитель ориентирован на использование методов массовой оценки, под которой в свою очередь следует понимать процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, которые имеют сходные характеристики, в рамках такого процесса должны применяться математические и иные методы моделирования стоимости имущества. Массовая оценка ведется по разработанным моделям, а для сложных объектов разрешено применение индивидуальных методик. При построении модели оценщики должны использовать информацию о сложившемся уровне рыночных цен. В то же время Закон об оценочной деятельности закрепил приоритет рыночной стоимости относительно кадастровой стоимости, которая определена методами массовой оценки [4].
Модернизация системы имущественного налогообложения, сориентированная на использование кадастровой оценки на практике, установила две актуальные проблемы, которые государство предложило налогоплательщикам решать самостоятельно.
Первая проблема заключается в несоответствии государственной кадастровой оценки реальной рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости — это величина весьма условная. Отметим, что данное изменение привело к росту оценочной стоимости практически всех объектов недвижимости безотносительно к тому, за какую цену они могут быть реализованы на рынке. Следует отметить, что собственники таких объектов недвижимости вправе оспорить проведенную государственную кадастровую оценку как в административном (досудебном) порядке, так и в специальных территориальных комиссиях (Росреестре), так и в судебном порядке. Отметим, что существующий ныне механизм обжалования сопровождается существенными рисками возможного злоупотребления правом со стороны государства, которые имеются практически на каждом этапе обжалования оценки, т. е. в целом складывается риск несоблюдения принципа соразмерности налогообложения.
Проблема определения подлинной стоимости оцениваемых объектов недвижимости до настоящего времени не решена, поскольку не выделены достаточно надежные критерии оценки рыночной стоимости недвижимости. На отечественном рынке цены складываются в значительной степени под влиянием случайных или спекулятивных факторов, к примеру, ввиду наличия на рынке значительного числа квартир, представленных к реализации по заведомо завышенной цене.
Владельцы объектов недвижимости, желающие ввести их в коммерческий оборот, вынуждены решать и вопрос об оценке своего имущества. Введение налогообложения имущества на основе кадастрово-рыночной оценки также способствует распространению данной практики.
Также можно обратить внимание и на вторую значимую сегодня проблему, которая возникла ввиду сложности формирования актуального единого государственного учета недвижимости. Государственный кадастр недвижимости должен использоваться как исходная информационная основа системы налогообложения, формируемая как результат оборота недвижимого имущества в глобальном масштабе. Соответственно, основными критериями, предъявляемыми к ней, являются достоверность и актуальность аккумулированных сведений о каждом зарегистрированном объекте недвижимости, а также его стоимости.
Минэкономразвития России предложил решить данную проблему актуализации разрозненных данных, собранных в ЕГРП и ГКН, на плечи непосредственно налогоплательщиков — под страхом национализации их «бесхозного» имущества [5]. Как представляется, такой подход нарушает права граждан- собственников. Ранее лица, права, на недвижимость которых возникли до введения ЕГРП, не были обязаны вносить сведения о собственности в реестр, обязательная регистрация прав в ЕГРП была необходима исключительно для введения объекта недвижимости в коммерческий оборот. Перекладывание решения государственных задач на налогоплательщиков ведет к росту реальной налоговой нагрузки и не является показателем социальной ориентированности подхода.
Представляется, что первая из обозначенных выше проблем — проблема объективности государственной кадастровой оценки в отсутствие работоспособного механизма оспаривания такой оценки может быть решена посредством формирования института государственных налоговых оценщиков [6]; также можно предложить законодательное закрепление приоритетного права муниципальных образований на покупку любой местной недвижимости.
Что касается второй проблемы, она может быть решена в рамках внедрения современных информационных технологий, которая позволит провести обновление единой базы объектов недвижимости, которая может обновляться, как минимум, на ежегодной основе. Как представляется, проблема, состоящая в создании актуального единого государственного учета недвижимости, должна решаться государством самостоятельно в целях укрепления института частной собственности и его защиты, а также в целях повышения доверия граждан к государству.
Литература:
- Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 29.12.2015) // СЗ РФ, № 31, 03.08.1998, ст. 3824.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
- Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» (с изм. и доп.). // СПС «Консультант Плюс». Дата обращения 05.11.2018.
- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
- Варламов А. А., Комаров С. И. Оценка объектов недвижимости: учебник. М.: Форум, 2015. — 640 с. — С. 254.
- Грибовский С. Нужно менять концепцию кадастровой оценки // Недвижимость и строительство Петербурга. — 2016. — № 1(892). — С. 14.
