В данной статье проведен анализ нормативно-правовой базы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с целью выявления существующих проблем и предложения способов их решения. Результаты исследования позволяют выявить недостатки в законодательстве, препятствующие эффективной кадастровой оценке, а также предложить конкретные меры для улучшения ситуации. Работа призвана обратить внимание на актуальные проблемы в данной области и способствовать разработке более эффективных правовых механизмов в сфере кадастровой оценки недвижимости.
Ключевые слова : нормативно-правовая база, государственная кадастровая оценка, недвижимость, анализ, проблемы, решения.
This article analyzes the regulatory framework of the state cadastral valuation of real estate in order to identify existing problems and propose ways to solve them. The results of the study make it possible to identify shortcomings in legislation that impede effective cadastral assessment, as well as to propose specific measures to improve the situation. The work is designed to draw attention to current problems in this area and contribute to the development of more effective legal mechanisms in the field of cadastral valuation of real estate.
Keywords: regulatory framework, state cadastral valuation, real estate, analysis, problems, solutions.
В современном мире вопросы кадастровой оценки объектов недвижимости становятся все более актуальными и значимыми. Нормативно-правовая база, регулирующая процессы кадастровой оценки, играет ключевую роль в обеспечении прозрачности, справедливости и эффективности налогообложения недвижимости. Однако, несмотря на наличие развитие законодательной базы, в процессе кадастровой оценки возникают различные проблемы, вызванные противоречиями и неоднозначностью в правовых документах.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости определяется как процесс установления нормативной стоимости недвижимости на основе сведений, полученных из официальных источников, с целью обеспечения ее правильного налогообложения, учета и использования.
Цель данного исследования заключается в проведении анализа нормативно-правовой базы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с целью выявления проблем и поиска способов их решения. В работе будут рассмотрены следующие основные темы: проблемы, возникающие в процессе кадастровой оценки, анализ нормативно-правовой базы кадастровой оценки с выявлением противоречий, особенности и проблемы нормативно-правового регулирования в данной сфере. На основе полученных результатов будут предложены практические рекомендации по устранению выявленных проблем и улучшению нормативно-правовой базы кадастровой оценки.
Теоретическая значимость исследования заключается в выявлении и анализе противоречий, недочетов и пробелов в существующей нормативно-правовой базе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Это позволит углубить научное понимание проблем, связанных с процессом кадастровой оценки, и разработать теоретически обоснованные предложения по их устранению.
Практическая значимость исследования заключается в том, что результаты анализа нормативно-правовой базы будут полезны для специалистов в области недвижимости, государственных органов, профильных организаций и всех заинтересованных сторон, занимающихся кадастровой оценкой объектов недвижимости. Предложения по улучшению законодательства и практики кадастровой оценки могут быть использованы для повышения эффективности и прозрачности данного процесса, что в свою очередь способствует более точной и объективной оценке стоимости недвижимости и укреплению стабильности рынка.
Нормативно-правовое регулирование в сфере государственной кадастровой оценки включает в себя комплекс нормативных актов, которые регулируют проведение кадастровой оценки и устанавливают порядок ее осуществления. Основные из них приведены ниже на рисунках 1 и 2.
Рис. 1. Кодексы и Федеральные законы, регулирующие процесс проведения кадастровой оценки
Рис. 2. Иные нормативно-правовые акты, регулирующие процесс проведения кадастровой оценки
Государственная кадастровая оценка является важным инструментом оценки стоимости объектов недвижимости и определения налоговых обязательств собственников. Проведение кадастровой оценки осуществляется через определенные временные интервалы, в зависимости от типа населенного пункта.
В соответствии с актуальными нормативными актами, государственная кадастровая оценка производится с интервалом в четыре года после предыдущей оценки объектов недвижимости соответствующих категорий в регионах Российской Федерации. Однако в городах федерального значения, обладающих особым статусом, таких как Москва и Санкт-Петербург, предусмотрено проведение кадастровой оценки через более короткий промежуток времени — два года.
Эта временная дифференциация оценочных циклов отражает особенности управления и контроля за оценочными процедурами в различных административных единицах России. Предоставление городам-миллионникам возможности более частого обновления данных кадастровой оценки направлено на обеспечение более точного и актуального учета стоимости недвижимости в крупных мегаполисах.
Основные шаги в проведении государственной кадастровой оценки включают в себя несколько ключевых этапов. Рассмотрим каждый из них более подробно на примере Тверской области.
В первую очередь необходимо принять решение о проведении оценки, определить задачи и цели оценки. Такое решение принимается не позднее, чем за шесть месяцев до 1 января года проведения оценки Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области, с указанием года проведения кадастровой оценки, субъекта РФ и категории объектов недвижимости. Сведения о принятом решении, в целях информирования заинтересованных лиц, размещается в течение тридцати календарных дней со дня принятия решения на официальных сайтах, в средствах массовой информации (официальные издания опубликования правовых актов) и на информационных щитах, направляется для размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки, а также в органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов, городских округов, муниципальных округов.
Работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в Тверской области осуществляет бюджетное учреждение ГБУ «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации».
На основании принятого решения о проведении кадастровой оценки, ППК «Роскадастр» составляет список объектов, подлежащих оценке. Сведения из ЕГРН, актуальные на момент 1 января года проведения кадастровой оценки, включаются в указанный список. Далее перечень передается в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области для последующей передачи в ГБУ «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации». Сведения об объектах недвижимости, включенных в перечень, Росреестр размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки.
На данном этапе проведения государственной кадастровой оценки заинтересованное лицо может подать в бюджетное учреждение или ГАУ «МФЦ» декларацию о характеристиках объекта недвижимости с целью исключения ошибок об объекте недвижимости при проведении данных работ.
Несмотря на то, что информирование населения о проведении массовых работ по государственной кадастровой оценке размещается на общедоступных площадках, указанных выше, выявляется проблема о неэффективном информировании собственников объектов недвижимости, что в свою очередь приводит к увеличению числа обращений по оспариванию кадастровой стоимости в дальнейшем и нарушает права граждан. Увеличивает нагрузку на судебную систему и органы, уполномоченные на принятие решений по оспариванию кадастровой стоимости.
Следующим этапом проведения государственной кадастровой оценки являются мероприятия по подготовке к проведению работ (проводится на постоянной основе), организации процесса сбора и анализа данных.
Кадастровая стоимость объектов оценки устанавливается ГБУ «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» в соответствии с регламентом, изложенным в Методических указаниях о кадастровой оценке. Определение кадастровой стоимости осуществляется исходя из основных характеристик объектов недвижимости, влияющих на величину кадастровой стоимости, и представленных на рисунках 3 и 4.
Рис. 3. Основные характеристики объектов недвижимости, влияющие на величину кадастровой стоимости
Рис. 4. Основные характеристики земельных участков, влияющие на величину кадастровой стоимости
Следует отметить, что государственная кадастровая оценка носит массовый характер, в то время как рыночная оценка — индивидуальный характер. Массовая оценка осуществляется на основе статистических данных о рыночной стоимости объектов схожего типа в определённой локации, в то время как рыночная оценка, напротив, проводится на основании реальных сделок и предполагает более детальный анализ объекта, его характеристик и ситуации на рынке. Результаты этих оценок зачастую отличаются между собой и кадастровая стоимость, определенная массовым способом, часто превышает рыночную, что сказывается на размере налоговых сборов собственников объектов недвижимости. Это является основной причиной обращения правообладателей объектов недвижимости за оспариванием кадастровой стоимости и приведения такой стоимости к размерам рыночной в специальные комиссии или в судебные органы.
По результатам определения кадастровой стоимости ГБУ «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» разрабатывает проект отчета в электронной форме и в течение трех рабочих дней осуществляет его публикацию на своем официальном сайте. В указанный же период бюджетное учреждение обязано предоставить сведения о месте публикации отчета и сам проект на электронном носителе в Росреестр для проведения проверки на соответствие установленным требованиям.
Информация и документация, содержащиеся в проекте отчета, публикуются в Фонде данных государственной кадастровой оценки в течение трех рабочих дней с момента прохождения проверки. Лица, заинтересованные в данной информации, в течение 30 дней с даты размещения могут ознакомиться с ней и предоставить замечания по проекту путем личного обращения в ГАУ «МФЦ», направить почтовым направлением или через соответствующие сервисы обратной связи в интернете.
На этом этапе также возникает проблема, приведенная выше, а именно неэффективное информирование собственников объектов недвижимости.
Завершающим этапом процесса проведения кадастровой оценки является утверждение результатов оценки Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области в течение 20 рабочих дней с момента получения отчета. Через один месяц после официального опубликования данный акт вступает в силу и сведения об утверждении размещаются на официальном сайте Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и в официальных СМИ.
Согласно представленному выше анализу, процесс государственной кадастровой оценки объектов недвижимости может быть представлен в виде следующей структуры, которая приведена ниже на рисунке 5.
Рис. 5. Процесс государственной кадастровой оценки объектов недвижимости
Нормативно-правовая база государственной кадастровой оценки объектов недвижимости оказывает прямое влияние на процесс определения стоимости объектов и на формирование налоговой базы. В современных условиях кадастровая оценка приобретает все большее значение, поскольку в первую очередь от нее зависит размер налоговых платежей, базой для начисления которых является кадастровая стоимость. В связи с этим, актуальной проблемой является анализ нормативно-правовой базы кадастровой оценки, включая выявление противоречий и поиск путей их устранения.
Как и в любой сфере, в процессе кадастровой оценки объектов недвижимости существует ряд проблем, которые могут затруднять правильную оценку и приводить к негативным последствиям. Давайте рассмотрим некоторые из них и возможные пути их решения.
- Неэффективное информирование собственников объектов недвижимости об этапах и документах, сопровождающих процедуру государственной кадастровой оценки.
Для решения этой проблемы необходимо внести изменения в действующее законодательство в части включения возможности информирования собственников объектов недвижимости, в отношении которых проводится мероприятия по оценке, посредством направления соответствующих персонализированных уведомлений о проведении государственной кадастровой оценки в личный кабинет Федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» (Госуслуги). Данное изменение законодательства защитит законные права и интересы граждан, а также позволит своевременно реагировать и устранять ошибки в сведениях об их объектах недвижимости, что приведет к более точной государственной кадастровой оценке и снизит количество обращений в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости и в судебные органы.
- Массовый характер государственной кадастровой оценки без учета индивидуальных характеристик и ситуаций на рынке.
Полностью решить данную проблему не представляется возможным, однако возможно минимизировать негативные последствия посредством принятие следующих шагов:
– использование аналитических моделей и технологий геоинформационных систем в целях ускорения и улучшения процессов оценки, учитывая активное развитие таких систем в рамках государственной программы «Национальная система пространственных данных»;
– создание системы контроля за процессом государственной оценки недвижимости и установление четких процедур и стандартов оценки;
– внедрение автоматизированных систем оценки недвижимости;
– усиление контроля за законностью, независимостью и объективностью кадастровой оценки.
- Недостаточная квалификация специалистов, занимающихся вопросами кадастровой оценки и отсутствие единой системы обучения специалистов. Важно, чтобы специалисты имели высокий профессиональный уровень, обладали необходимыми знаниями и опытом в данной области.
Для решения этой проблемы необходимо проводить систематическое обучение и повышение квалификации специалистов на постоянной основе, а также улучшать критерии отбора и введение требований об обязательной аттестации (переаттестации) специалистов с периодичностью не менее чем раз 2–3 года. Также можно рассмотреть возможность создания единой системы профессиональной подготовки специалистов.
- Неоднозначность в методологии проведения оценки.
Решение данной проблемы определяется в разработке единых стандартов и методик оценки, обеспечение регулярного обновления и совершенствования информационных баз данных
Проведенный анализ нормативно-правовой базы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости позволил выявить ряд проблем, связанных с ее применением. Для их решения необходимо внести изменения в законодательство и разработать дополнительные механизмы контроля за процессом кадастровой оценки. Разработка и внедрение таких мер позволит повысить эффективность системы оценки недвижимости и обеспечить более точные и объективные результаты.
Литература:
- «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ // / [Электронный ресурс] // Консультант плюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения 14.06.2024);
- Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» / [Электронный ресурс] // Консультант плюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения: 14.06.2024).
- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» / [Электронный ресурс] // Консультант плюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 14.06.2024).
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ» / [Электронный ресурс] // Консультант плюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/?ysclid=lihw0dt8dm691969959 (дата обращения: 14.06.2024);
- Меркушева, В. С. Кадастровая оценка объектов недвижимости: учебное пособие / В. С. Меркушева. — Санкт-Петербург: ПГУПС, 2023. — 78 с. — ISBN 978–5–7641–1842–0. — Текст: электронный // Лань: электронно-библиотечная система. — URL: https://e.lanbook.com/book/355100 (дата обращения: 14.06.2024). — Режим доступа: для авториз. пользователей;
- Янюк, В. М. Кадастровая оценка объектов недвижимости: учебное пособие / В. М. Янюк, И. С. Гагина. — Саратов: Вавиловский университет, 2022. — 139 с. — ISBN 978–5–00140–954–0. — Текст: электронный // Лань: электронно-библиотечная система. — URL: https://e.lanbook.com/book/363698 (дата обращения: 14.06.2024). — Режим доступа: для авториз. пользователей.
- Кострицина, М. Н. Государственная кадастровая оценка земель и объектов недвижимости: учебное пособие / М. Н. Кострицина. — Барнаул: АГАУ, 2023. — 88 с. — Текст: электронный // Лань: электронно-библиотечная система. — URL: https://e.lanbook.com/book/406163 (дата обращения: 14.06.2024). — Режим доступа: для авториз. пользователей.
