В статье автор рассматривает понятие жилого помещения, определяет его признаки, анализирует понятия переустройства и перепланировки жилых помещений, раскрывает особенности их механизма: основания, порядок проведения, а также выявляет проблемы, возникающие в ходе переустройства, перепланировки жилых помещений и правовые последствия самовольного их осуществления.
Ключевые слова: жилое помещение, прежнее состояние, местное самоуправление, перепланировка, переустройство.
На протяжении долгих лет общество сталкивается с проблемой самовольной перепланировки и переустройства жилых помещений. Это явление имеет серьезные последствия, которые затрагивают не только права и законные интересы отдельных граждан, но и всю социально-экономическую сферу общества. Перепланировка и переустройство жилых помещений без соответствующих разрешений и контроля влечет за собой такие негативные последствия, как ухудшение жилищных условий, нарушение правил пожарной и иной безопасности, а также экономические потери для муниципалитетов и государства в виде выплат определенных компенсаций. Ввиду этого тема статьи является актуальной, значимой в практическом и юридическом смысле.
Согласно п. 1 статьи 29 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч.6 ст.26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п.3 ч.2 ст.26 настоящего Кодекса [1, с. 29].
Содержание рассматриваемого понятия устанавливается не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов РФ. Например, в Постановлении Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП указано, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии соответствующего решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в орган местного самоуправления в составе документов, необходимых для согласования работ [2, с. 1].
В любом случае, данное деяние является правонарушением, за которое нарушитель правил пользования жилыми помещениями может быть привлечен к административной ответственности с максимальным штрафом в пятьдесят тысяч рублей, согласно ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях [3, с. 7]. Однако необходимо отметить, что по п. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, что подтверждается решением суда. Следовательно, необходимо собрать доказательства, что в готовой перепланировке нет указанных нарушений интересов других граждан, например, акт строительно-технической экспертизы, выполненный экспертным учреждением. Данный факт находит свое отражение и в Обзоре судебной практики Верховного суда по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме от 13 декабря 2023 года. Так, Верховный суд указал, что отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью [4, с. 1].
Таким образом, узаконить перепланировку, переустройство жилья можно либо по согласованию с органом местного самоуправления в административном порядке, предоставив техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ и перечень определенных документов, при общем порядке согласования планируемой перепланировки, либо путем обращения в суд.
Возвращаясь к ответственности и последствиям самовольной перепланировки или переустройства, необходимо указать, что ответственность могут нести как собственник, так и не собственник (наниматель по договору социального найма) жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ указанные лица обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. В адрес нарушителя направляются соответствующие письменные требования со стороны органов местного самоуправления, указывающие на конкретный перечень недостатков и сроков на их устранение. Если после предупреждения о необходимости устранить нарушения и привести помещение в прежнее состояние нарушитель намеренно не предпримет таких мер к исполнению, тогда орган местного самоуправления может обратиться в суд с соответствующим заявлением. Тогда по иску этого органа, суд согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ принимает одно из следующих решений:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние (притом, как следует из обзора судебной практики Верховного суда от 13 декабря 2023 г., продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме является исключительной мерой ответственности);
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Иными словами, в нормах ч. 5 ст. 29 ЖК РФ содержатся меры, направленные на принудительное приведение жилого помещения в состояние, существовавшее до его самовольного переустройства и (или) перепланировки, которые в своей основе опираются на судебное решение и по своему содержанию различны для собственника жилого помещения и нанимателя. При этом в каждом из случаев, собственнику устанавливается новый срок для восстановления объекта, нарушение его влечет продажу с публичных торгов.
Приведем статистические данные по данным категориям дел. Так, с 12 января 2019 г. по 31 декабря 2022 г. Дзержинским районным судом г. Оренбурга рассмотрено 11 гражданских дел по спорам собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией (перепланировкой и переустройством) жилых помещений. Судом были рассмотрены требования о приведении жилого помещения, в котором выполнена перепланировка или переустройство, в прежнее состояние (гр. дело № 33–92/2022, 2–3670/2022, 2–1831/2021 и др.) [5, с. 1]. С данными требованиями обращался Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга.
Дзержинским районным судом г. Оренбурга не рассматривались дела, в которых наличие согласования перепланировки и (или) переустройства органом, осуществляющим согласование, а также акта приемочной комиссии являлся безусловным основанием для отказа в удовлетворении иска о привидении жилого помещения в прежнее состояние. Не рассматривались также дела с требованиями о расторжении договора социального найма, договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с возложением на собственника такого жилого помещения, являющегося наймодателем, по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. Нет дела о продаже с публичных торгов жилого помещения, в котором выполнена самовольная перепланировка и (или) переустройство и такое жилое помещение не приведено собственником в прежнее состояние судом не рассматривались.
Трудно не заметить, что вопросы переустройства и перепланировки являются предметом многих судебных споров, что обусловлено желанием граждан и организаций самостоятельно различными способами изменять помещения в многоквартирных домах. Основываясь на судебной практике, также можно утверждать, что достаточно по многим делам суд и органы местного самоуправления разрешали оставлять помещением переустроенным (пример — случай, указанный в Обзоре Верховного суда в п. 17, где собственник помещения в многоквартирном доме обратился с требованием к уполномоченному органу о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Тогда апелляционный суд пришел к выводу, что перепланировка не привела к нарушению чьих-либо прав и законных интересов и не создала угрозу жизни или здоровью граждан).
В другом деле в сохранении перепланированного жилого помещения отказали, поскольку, как было установлено судами, собственник спорных помещений в уполномоченный орган за согласованием проведения перепланировки помещений в многоквартирном доме не обращался, достаточных доказательств того, что проведенные работы соответствуют строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям, не нарушают прав и законных интересов иных лиц, а также не создают угрозу жизни или здоровью граждан, не представлял.
На основе вышеизложенного, можно сделать вывод, что перепланировка и переустройство жилого помещения — это не только технический процесс, но и достаточно сложный, требующий ряда разрешений, со множеством требований процесс юридический. Дел, связанных с возникшей угрозой жизни граждан ввиду перепланировки помещения, предостаточно. В прессе сообщалось об отселении целого подъезда в одном из домов северной столицы, поскольку в здании провалились полы, а стены пошли трещинами. Одна из причин — снос несущей стены в помещении на первом этаже. А в Тамбовской области основной версией относительно обрушения балконов в доме, которому не более 30 лет, стало расширение проемов балконных дверей [6, с. 1].
Для предотвращения подобных случаев представляется необходимым принять меры по информированию граждан о правилах и требованиях, связанных с перепланировкой и переустройством помещений — проводить информационные кампании, обучать граждан основам строительства и ремонта, а также предоставлять доступ к консультациям и справочной информации. Также, следовало бы ввести системы контроля и надзора за перепланировкой и переустройством помещений путем создания специальных комиссий, деятельность которых и будет направлена на проверку помещения на предмет его неправомерного изменения, например, раз в год. Это позволит своевременно выявлять нарушения и предотвращать самовольную деятельность.
Литература:
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ (ред. от 14.02.2024) // Собрание законодательства РФ. — 03.01.2005.
- Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 15.02.2024).
- Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 № 195-ФЗ (ред. от 25.12.2023) // «СЗ РФ» от 7 января 2002 г. № 1 (часть I) ст. 1.
- Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме: утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 13 декабря 2023 г. — Режим доступа: https://vsrf.ru/documents/thematics/33237/ (дата обращения: 15.02.2024).
- Дзержинский районный суд г. Оренбурга: официальный сайт. — Оренбург. — [Электронный ресурс]: http://dzerzhinsky.orb.sudrf.ru/modules.php?name=map (дата обращения: 15.02.2024).
- Незаконная перепланировка у соседа. Что делать? [Электронный ресурс]: база проверенных объявлений о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости. — Режим доступа: https://orenburg.cian.ru/stati-nezakonnaja-pereplanirovka-u-soseda-chto-delat-287752/ (дата обращения 15.02.2024).
