В статье рассматриваются особенности договоров социального и коммерческого найма жилого помещения и анализируется их соотношение по различным основаниям.
Ключевые слова: жилое помещение, договор социального найма, выселение.
В сфере правовой регламентации процесса выселения граждан существует ряд несовершенств, которые необходимо устранить.
В современной науке существует точка зрения, что выселение граждан без предоставления им другого жилого помещения нарушает установленное Конституцией Российской Федерации право граждан на жилище [4].
Как отмечает Е. Е. Гребнева, право на жилище неотчуждаемо, и «выселение лица без предоставления взамен жилья создает определенную коллизию между Конституцией и Жилищным кодексом» [1]. При этом Д. В. Карпухин отмечает, что для соблюдения личных прав человека и гражданина, необходима ликвидация правового института выселения граждан из занимаемого жилища без предоставления другого жилища. Гражданам, независимо от основания выселения из жилого помещения, должна быть гарантирована возможность получения другого жилого помещения.
Однако, на наш взгляд, подобная позиция не обоснована, так как выселение граждан может выступать как мерой, необходимой в силу ряда объективных причин (например, снос дома), так и мерой ответственности в отношении недобросовестных лиц, проживающих в данном жилом помещении.
И, следовательно, в первом случае, действительно, необходима замена одного жилого помещения другим, однако во втором подобная замена будет противоречить существу меры ответственности.
Более того, законодатель предусматривает ограничение произвольного лишения жилища как гарантию конституционного права в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ. Как разъясняет Пленум Верховного Суда РФ, лишение жилища возможно только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным законом [2].
В то же время, на наш взгляд, судебный порядок выселения граждан необходим далеко не всегда. Речь идет о тех случаях, когда выселение выступает не как мера ответственности, а как мера необходимости (снос дома, признание жилья непригодным и пр.), и когда выселение сопровождается предоставлением другого жилого помещения.
Например, если после вынесения межведомственной комиссией решения о признании жилого дома непригодным для проживания органы местного самоуправления, руководствуясь ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, предоставят гражданам вне очереди имеющиеся в муниципальном жилищном фонде свободные помещения, то исключается возможность судебной процедуры [3].
Судебное рассмотрение дела становится необходимым в случаях, когда возникает спор о выселении между органом местного самоуправления и гражданами, не желающими освобождать жилые помещения, либо когда решение межведомственной комиссии о признании жилого дома непригодным для проживания оспаривается.
В то же время, Пленум Верховного Суда РФ определяет выселение, проведенное во внесудебном порядке, как произвольное. Однако на наш взгляд, данное положение должно быть конкретизировано, так как проведение судебного разбирательства в каждом таком случае лишено смысла и не осуществляется на практике. Такое противоречие является скорее формальным, однако, тем не менее, на наш взгляд, его необходимо устранить и закрепить, что «упрощенная процедура» выселения также имеет место быть.
Другой проблемой является недостаточная регламентация процедуры выселения собственника из жилого помещения при его изъятии для государственных или муниципальных нужд. В рамках ст. 32 ЖК РФ, такое выселение осуществляется только при условии выкупа данного жилого помещения. Однако размер, сроки и порядок предоставления такого выкупа и проведения изъятия жилого помещения устанавливаются соглашением сторон.
Представляется необходимым в целях соблюдения интересов жильцов законодательно закрепить срок, в течение которого обязательно осуществление такой выплаты, ограничив возможность сторон увеличить его.
Также необходимо введение положения о том, что само изъятие может проводиться исключительно после выплаты размера компенсации, а также после истечения срока, необходимого для поиска собственником нового помещения, который также необходимо закрепить законодательно.
Другой проблемой является тот факт, что, зачастую, граждане остаются недовольны тем, какие жилые помещения им предоставлены взамен в связи с выселением. Чаще всего такие ситуации возникают при замене жилых помещений другими в связи со сносом здания.
Так, в соответствии со ст. 86 ЖК РФ, выселяемым из здания, подлежащего сносу, гражданам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Верховный Суд Российской Федерации выразил свою правовую позицию по данному вопросу в п. 37 Постановления Пленума, которое уже было упомянуто. Так, Верховный Суд отмечает, что при рассмотрении таких споров, суду следует проверить:
– отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта;
– не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан.
При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.
Следовательно, законодательство и судебная практика гарантирует гражданам в данном случае только условия проживания, которые не будут ухудшены по сравнению с прежними.
Однако на практике граждане ошибочно считают, что при выселении в связи со сносом им должны предоставляться жилые помещения по договору социального найма общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (согласно ст. 57 ЖК РФ) и при этом должны учитываться их законные интересы, например, что заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ).
Так, 30.02.2013 Королевским городским судом рассмотрено гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Администрации города Королева Московской области к гражданам П. о выселении в связи со сносом дома с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
Как следует из материалов дела семья граждан П. занимала однокомнатную квартиру общей площадью 27,2 м2. В связи со сносом дома им была предоставлена благоустроенная однокомнатная квартира общей площадью 32,2 кв.м, расположенная в том же населенном пункте.
Однако, граждане отказались переселяться в предоставленное жилое помещение и мотивировали свой отказ тем, что в их семье двое мужчин и четыре женщины и им должна быть предоставлена трехкомнатная квартира.
По настоящему делу суд вынес решение, которым удовлетворил требование Комитета имущественных отношений Администрации города Королева о выселении семьи П. в связи со сносом дома в другое жилое помещение, поскольку оно предоставлено в соответствии с требованиями статьи 89 ЖК РФ и при этом жилищные условия граждан не ухудшены.
Апелляционная инстанция Московского областного суда оставила указанное решение суда без изменения, а апелляционную жалобу граждан без удовлетворения [5].
На наш взгляд, необходимо дополнить ст. 89 ЖК РФ положением о том, что предоставляемые помещения должны не только не ухудшать положение жильцов, но и не нарушать их законные права (следовательно, и право на получение жилого помещения в соответствии с нормой предоставления, и право на отказ в проживании разнополых лиц в одной комнате, и иные права),
Таким образом, законодательство, регламентирующее процесс выселения граждан из жилых помещений, в настоящее время требует усовершенствования и устранения противоречий.
Подобные нарушения должны быть устранены, так как вопрос выселения — это один из наиболее проблемных аспектов жилищного права на практике, а случаи таких выселений, особенно по договорам социального найма, весьма распространены.
Литература:
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.
- Даниленко Я. В., Орешкина В. Н. Актуальные проблемы выселения из жилых помещений в Российской Федерации // URL: https://scie№ ceforum.ru/2014/article/2014003951.
- Гребнева Е. Е., Яременко Н.Е. Право на жилище и проблемы выселения из жилого помещения // Правопорядок: история, теория, практика. 2016. №3 (10). С. 40-44.
- Sudact.ru // URL: https://sudact.ru/regular/doc/7Jc№LmvVmWWm/ (дата обращения: 07.11.2019).
