Перепланировки и (или) переустройства проводятся не только в жилых помещениях, но и нежилых. Долгое время регулирование данных вопросов полностью отсутствовало. Однако законодатель внес ряд изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, которые призваны защитить права и интересы собственников всех помещений в многоквартирном доме. В данной статье рассмотрены указанные изменения и проведен анализ судебной практики.
Ключевые слова: перепланировка, переустройство, жилищное законодательство, защита прав, согласие собственников.
Redevelopment and (or) reorganization are carried out not only in residential premises, but also in non-residential ones. For a long time, regulation of these issues was completely absent. However, the legislator has made a number of changes to the Housing Code of the Russian Federation, which are designed to protect the rights and interests of the owners of all premises in an apartment building. This article discusses these changes and analyzes judicial practice.
Keywords: redevelopment, reorganization, housing legislation, protection of rights, consent of owners.
Федеральный закон от 27.12.2018 N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» (далее — Федеральный закон от 27.12.2018 N 558-ФЗ)) [1] внес изменения в ряд норм Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) [2]) в части изменения формулировки «жилые помещения» в сфере перепланировок и (или) переустройств. Теперь в главе 4 ЖК РФ, регулирующей правоотношения в указанной сфере, фигурирует «помещения в многоквартирном доме (далее — МКД)». Тем самым можно говорить о распространении действия норм на нежилые помещения. Но это коснулось только тех, которые находятся в МКД.
Поскольку законом для нежилых помещений особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки не предусмотрен, в силу ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [3], ст. 7 ЖК РФ применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а также к правоотношениям, вытекающим из споров с регистрацией изменений нежилых помещений в результате их перепланировки, что разъяснено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2016 N 307-ЭС16–10385 [4].
Учитывая, что в Российской Федерации не прецедентное право, а вопрос применения законов по аналогии может рассматриваться исключительно при толковании судами действующего законодательства в ходе рассмотрения каждого конкретного дела, вопрос о применении норм ЖК РФ к нежилым зданиям и помещениям остался открытым.
Федеральным законом от 27.12.2018 N 558-ФЗ внесено еще одно важное изменение в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, которой определен перечень необходимых для согласования перепланировки и (или) переустройства, а именно в п. 3. Если ранее требовался «подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения», то теперь этот пункт звучит так: «подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в МКД, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в МКД невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в МКД, также протокол общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников помещений в МКД на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в МКД, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса») [2].
Если до этих изменений согласие сособственников при переводе жилых помещений в нежилые не требовалось, то теперь это нужно в обязательном порядке. Ранее можно было просто пройти специальную процедуру с дальнейшим принятием уполномоченным государственным органом соответствующего решения, на основании которого осуществлялся перевод.
Изменения, касающиеся регулирования присоединения к перепланируемому и (или) переустраиваемому помещению части общего имущества в МКД, также имеют несомненный плюс для участников правоотношений. Однако, несмотря на то, что нормы ГК РФ и обновленного ЖК РФ в целом закрепляют запрет на передачу в индивидуальную собственность общего имущества МКД, находящегося в долевой собственности, при отсутствии согласия кого-либо из сособственников, некоторые вопросы все равно остаются открытыми, ведь речь идет лишь о части общего имущества в МКД.
Если общее имущество не затрагивается, то в подавляющем большинстве случаев письменное согласие каждого собственника (в том числе собственников иных помещений в МКД) не потребуется для согласования перепланировки и (или) переустройства и дальнейшего получения разрешения в государственных органах на проведение работ в нежилом помещении.
Собирать подписи всех собственников заявитель должен только в том случае, когда в результате реконструкции к вновь образованному помещению присоединяются территории общего пользования, которые принадлежат всем владельцам пропорционально их доле (ст. 40 ЖК) [2].
Если собственник нежилого помещения намерен объединить торговый зал своего магазина с подъездом, чтобы обеспечить дополнительный вход в помещение со двора или в результате перепланировки будет присоединена часть коридора/балкона/тамбура и т. п., ему потребуется согласие всех собственников в МКД.
В таком случае понадобится не только разрешение совладельцев, но и согласования условий по передаче этой территории (компенсация части стоимости, отчисление денег на капитальный ремонт, благоустройство детской площадки и т. п.).
Получение согласия проводится организованно. Для этого проводится общее собрание жильцов, о дате которого все собственники должны быть уведомлены заблаговременно. Заявитель получает копию протокола решения, в котором должны стоять подписи всех владельцев. Очень часто для этого приходится совершать дополнительный поквартирный обход, поскольку на собрании обычно не присутствуют все 100 % владельцев [5].
Перепланировка и (или) переустройство должны проводиться только после получения разрешения. Проведение несанкционированных работ влекут наложение административного штрафа на граждан, должностных лиц и на юридических лиц (часть 2 статьи 7.21. «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ) [6].
По сути, действующим законодательством не предусмотрены запреты на перепланировку нежилых помещений. Однако существуют требования к изменениям объекта для их дальнейшего согласования.
Более того, в том случае, если работы проведены с нарушением требований законодательства, а также если они нарушают права и законные интересы граждан либо это создает угрозу их жизни и здоровью, по решению суда собственника могут обязать привести помещение в изначальное состояние и провести эти работы за свой счет.
Так, в домах старого типа изначально не была предусмотрена возможность создания офисных помещений, а уж тем более кафе и ресторанов, в том числе в объединенных квартирах, переведенных в состояние нежилых, на первых этажах МКД. Жильцы, безусловно, не рады такому соседству, поскольку шумоизоляция и толщина перекрытий не могут выдержать адекватную нагрузку, располагающую к комфортному проживанию без внешних агрессивных факторов в виде шумных вечеринок или ароматов с кухонь общественного питания. Более того, осуществляемые перепланировки и (или) переустройства и вовсе могут угрожать жизням и здоровью граждан, ведь в погоне за интерьерными изысками очень часто осуществляется снос стен для расширения пространства, поскольку квартиры первых этажей к этому не предназначены. О последствиях сноса несущих стен и конструкций всем известно, поэтому избежать ошибки призваны помочь именно проекты перепланировок и (или) переустройств, подготавливаемые до проведения работ, которые подготавливают организации, имеющие специальные знания и допуски в этой области.
Что-либо предпринять собственники жилых помещений в МКД могут уже только в случае грубого нарушения собственниками нежилых помещений законов, пожарных норм или СанПинов.
Так, судами было рассмотрено административное дело N 2а-8336/19 по административному исковому заявлению Кулаковой Я. В. к администрации муниципального образования город Краснодар о признании незаконными постановлений, возложении обязанности восстановить нарушенное право по распоряжению имуществом, находящимся в общедолевой собственности.
Ответчиком через Межведомственную комиссию администрации муниципального образования город Краснодар по использованию жилищного фонда согласован перевод жилых помещений в нежилые.
Кулакова Я. В. как собственник помещений в этом м МКД, полагая, что переустройство и перепланировка в спорных помещениях приведут к уменьшению размера общего имущества в МКД, обратилась в суд с указанным исковым заявлением.
Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции исходил из того, что проектом предусмотрено частичное разрушение внешней стены МКД, а использование части придомовой территории для оборудования входной группы является уменьшением общего имущества собственников помещений МКД. Доказательства, подтверждающие наличие согласия собственников помещений МКД на использование общего имущества, отсутствовали.
Суд апелляционной инстанции отменил указанное решение. С его выводами согласился и суд кассационной инстанции.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя апелляционное определение и кассационное определение, и оставляя в силе решение суда первой инстанции, руководствовалась частью 1 статьи 290 ГК РФ, статьей 25, частью 1 статьи 26, частями 1–3 статьи 36, частью 2 статьи 44 ЖК РФ, пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела установлено, что проектом перепланировки и переустройства предусматривается оборудование отдельного входа в помещения, принадлежащие Хэмилл Е. В., путем производства работ по устройству входной группы на части земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений МКД, и разрушению части внешней стены МКД, являющейся ограждающей несущей конструкцией.
Таким образом, указанные мероприятия влекут изменение размера общего имущества собственников помещений МКД, в том числе земельного участка, на котором расположен МКД, а выводы судов апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии фактического присоединения общего имущества в МКД при осуществлении такого переустройства жилого помещения не исключают необходимости получения согласия всех собственников помещений в МКД.
Суд установил, что такого согласия не получено, общее собрание собственников по вопросу осуществления реконструкции объекта капитального строительства не проводилось, что подтверждается письмом управляющей компании МКД ООО «Ивист» от 12.04.2019, в перечне документов, рассмотренных межведомственной комиссией в акте, решения общего собрания собственников помещений также отсутствуют.
Кроме того, оспариваемые постановления противоречили Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, пунктами 1.7.2 и 4.2.4.9 которых установлено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются, также установлен запрет на расширение и пробивку проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий [7].
Таким образом, можно сделать вывод о том, что внесенные изменения в ЖК РФ призваны защитить права других собственников в МКД, чем действительно руководствуются суды при рассмотрении данной категории дел.
Литература:
- Федеральный закон от 27.12.2018 N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»
- «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 07.10.2022) // «Российская газета», N 1, 12.01.2005
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // «Российская газета», N 238–239, 08.12.1994
- Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2016 N 307-ЭС16–10385 по делу N А56–29114/2015 // Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» — Дата доступа 08.10.2022
- Олейник П. П. Организация, планирование, управление и экономика строительства. Терминологический словарь / П. П. Олейник. — М.: АСВ, 2016. — 320 c. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.litres.ru/b-f-shirshikov-8340302/terminologicheskiy-slovar-v-oblasti-organizacii-planirovaniya-i-upravleniya-stroitelstvom-17182366/ — Дата доступа 09.10.2022
- «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 24.09.2022) // «Российская газета», N 256, 31.12.2001
- Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.01.2021 N 18-КАД20–28-К4 // Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс» — Дата доступа 09.10.2022
