Особенности и проблемы финансирования создания многоквартирных домов в современных условиях

Статья посвящена определению особенностей и проблем финансирования многоквартирных домов. Многоквартирные дома — один из наиболее распространенных типов жилой недвижимости, и проблемы, связанные с их строительством и финансированием, имеют важное значение для развития рынка недвижимости в целом. Одной из основных проблем, с которой сталкиваются застройщики при строительстве многоквартирных домов, является необходимость в больших объемах финансирования. Стоимость строительства таких домов значительно выше, чем у частных домов или квартир в маломассивных зданиях. Это связано с необходимостью использования профессиональных услуг, более сложных конструкций и технологий строительства, а также с высокой стоимостью земли в густонаселенных городских районах.

Ключевые слова : многоквартирные дома, финансирование, строительство, эскроу-счета, недвижимость

В 2022 году строительная отрасль России столкнулась со снижением спроса на первичный рынок недвижимости в городских районах. Основными факторами, повлиявшими на данное явление, стали экономическая и политическая нестабильная ситуация в стране. Но наравне с этим, стоимость строительства продолжает повышаться из-за увеличения цен на строительные материалы — всё это значительно усложняет процесс финансирования.

Так, в 2022 году в России спрос на новостройки снизился на 22 % по сравнению с 2021 годом. В абсолютном выражении продажи сократились на 195204 квартир [6]. Одновременно с этим цены на строительные материалы были увеличены на 13,9 % [7].

В периоды нестабильности банки становятся более осторожными в выдаче кредитов, а инвесторы зачастую не рискуют инвестировать в новые проекты. Кроме того, изменения на рынке недвижимости могут привести к необходимости изменения стратегии финансирования. Одним из возможных путей решения этой проблемы может стать более активное использование государственных программ финансирования, а также привлечение частных инвесторов. В целом, развитие рынка недвижимости и финансирования представляет собой достаточно сложный процесс, и требует постоянного мониторинга изменений на рынке и принятия оперативных решений в контексте финансирования жилой недвижимости [2, с.64].

Финансирование жилищного строительства в современных условиях — это специфичная и одновременно сложная система привлечения денежных средств на создание многоквартирного дома (МКД). Специфичность и сложность непосредственно связана с изменениями, внесёнными в федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ [1]. Так, с 1 июля 2019 года стало возможным привлечение денежных средств в рамках строительства многоквартирных домов только двумя способами: за счёт только собственных средств застройщика (возможно привлечение инвесторов) или за счёт кредитования строительства банком (проектное финансирование). В первом случае, продажа недвижимости возможна только после ввода МКД в эксплуатацию по договорам купли-продажи. При втором варианте возможно приобретение квартиры покупателем в инвестиционной фазе МКД по договору участия в долевом строительстве, при этом обязательным условием является использование счетов эскроу [4, с.36]. Стоит отметить, что основной опыт применения эскроу-счетов был заимствован у зарубежных стран.

Наиболее востребованным способом финансирования сегодня является проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, не смотря на наличие возникающих дополнительных затрат. Данные затраты связаны с выплатой кредитных процентов, размер которых зависит от наполнения счёта эскроу.

Так, кредитование жилищного строительства в рамках проектного финансирования отличается особой сложностью, что связано с необходимостью обеспечения выданных кредитных средств, созданием дополнительных служб в банках или привлечением специалистов в области строительства, архитектуры, оценки недвижимости, маркетинга, потребностью в оценке будущей модели финансирования инвестиционно-строительного проекта [2, с. 241].

Проблемы, связанные с финансированием многоквартирных домов, включают в себя высокую стоимость строительства, возникающих процентов по кредиту, и также трудность получения кредита на строительство многоквартирного дома. Для устранения этих проблем нужно использовать разные методы. Обеспечивание предоставленных строительной компании гарантий и подтверждение опыта строительства повышает доверие к застройщику со стороны банка. Также квартиры в многоквартирных домах должны соответствовать современным техническим стандартам, возможно использование новых ресурсов, которые помогут снизить стоимость строительства. Однако использование всех доступных инструментов и технологий не всегда возможно.

Работа банков с застройщиками нуждается в пересмотре требований к застройщикам, а именно в возможности предоставления поэтапного раскрытия счетов эскроу, что, на наш взгляд, позволит последним снизить кредитную нагрузку. Набиев Р. А. предлагает следующую структуру этапов поэтапного раскрытия счетов эскроу, которая, по мнению авторов данной статьи, является достаточно обоснованной (см. Таблица 1).

Структура этапов поэтапного раскрытия счетов эскроу [5, с. 69]

В случае поэтапного раскрытия счетов эскроу для застройщика произойдет снижение кредитной нагрузки и, как следствие, увеличение рентабельности. За счет более дешевого кредита стоимость квартир может снизиться.

Итак, в современных условиях финансирование многоквартирных домов стало достаточно сложным из-за ряда факторов, включая высокую стоимость строительства жилья, сложность получения кредита и слабую финансовую базу управляющих компаний.

В заключении можно отметить, что существуют сложности в сфере финансирования многоквартирных домов, но с помощью новых технологий и инструментов финансирования возможно улучшение ситуации в этой сфере.

Литература:

1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
2. Пухова В. В., Кашина Е. В., Саенко И. А., Крелина Е. В. Анализ и оценка источников финансирования жилищного строительства (на примере Красноярского края) // Глобальный научный потенциал. — 2021. — № 10(127). — С. 240–245.
3. Афанасьева, А. Н. Перспективы создания жилищно-строительных кооперативов для целей строительства и эксплуатации многоквартирного дома / А. Н. Афанасьева // Юрисконсульт в строительстве. — 2021. — № 2. — С. 60–65.
4. Коган, А. Б. Влияние проектного эскроу финансирования на предпринимательство в сфере жилищного строительства / А. Б. Коган, А. А. Чаецкий // Недвижимость: экономика, управление. — 2020. — № 2. — С. 35–40.
5. Набиев, Р. А. Совершенствование инвестиционного механизма проектного финансирования строительства многоквартирных домов / Р. А. Набиев, А. Ю. Курдюк, Р. Р. Янборисов // Вестник Астраханского государственного технического университета. — 2022. — № 2(74). — С. 63–71.
6. РБК-Недвижимость — [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://realty.rbc.ru/news/63d26e529a794735ce9b2c34 (дата обращения: 09.03.2022).
7. Федеральная служба государственной статистики– [Электронный ресурс] — Режим доступа:https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/3_13–01–2023.html(дата обращения: 09.03.2022).