Проблемы ипотечного кредитования в условиях изменения законодательства и введения эскроу-счетов



В статье рассматриваются проблемы ипотечного кредитования и перспективы его развития в России.

Ключевые слова: ипотека, кредит, жилищное кредитование, заемщик.

The article deals with the problem of mortgage lending and prospects of its development in Russia.

Key words: mortgage, credit, housing lending, borrower.

В странах с развитой рыночной экономикой хорошо развита система ипотечного жилищного кредитования. Это важный институт, который применяется государством не только в экономической, но и в социальной политике.

Рыночная инфраструктура ипотечного кредитования — это комплекс закрепленных правовых институтов и норм, которые обеспечивают стабильное функционирование рынка, способствуют его развитию, адекватному регулированию составной части государственной экономики.

Главный компонент в данной системе — субъекты кредитования. Ими являются кредитор, заемщик, риэлторские и страховые компании, правительство, инвесторы. Данные субъекты считаются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов [4].

Изучив ипотечные кредитные программы в данных банках, можно сделать вывод, что у каждого из них есть множество ипотечных продуктов для различных целей и категорий российских граждан. Имеется ряд программ, которые есть в каждом из перечисленных банков, это такие программы как:

 приобретение строящегося жилья;

 приобретение готового жилья;

 рефинансирование ипотеки.

Сравнить несколько выбранных программ в перечисленных кредитных организациях целесообразно по годовым процентным ставкам и первоначальному взносу, т. к. в основном, отличия прослеживаются именно по этим условиям, с нашей точки зрения, именно эти условия важны для заёмщика при выборе банка.

Таблица 1

Сравнительный анализ ипотечных программ ввыбранных банках

Ипотечная программа/ банк	Сравниваемые условия	Сбербанк	ВТБ	Газпромбанк	Россельхозбанк	Райффайзенбанк
Новостройка	% ставка	от 7,4 %	от 9,3 %	от 9,2 %	от 8,85 %	от 9,25 %
	первонач. взнос	от 15 %	от 10 %	от 10 %	от 15 %	от 15 %
Готовое жильё	% ставка	от 8,6 %	от 9,3 %	от 9,2 %	от 8,85 %	от 9,5 %
	первонач. взнос	от 15 %	от 10 %	от 10 %	от 15 %	от 15 %
Рефинансирование ипотеки	% ставка	от 9,5 %	от 9,5 %	от 9,2 %	от 9,05 %	от 9,5 %
	первонач. взнос	-	-	-	-	-

Таким образом, анализируя данные таблицы 1, можно сделать вывод, что ипотечная программа «Новостройка» выгоднее всего в Сбербанке (процентная ставка — от 7,4), во всех остальных банках процентная ставка выше более чем на 1 п.п., но в случае если у заёмщика ограничен первоначальный взнос, то для него будет выгоднее обращаться в ПАО «Банк ВТБ» или в «Газпромбанк» (первоначальный взнос — от 10 %).

Хотелось бы отметить, что при приобретении жилья в новостройке, у каждого из банков есть свои аккредитованные застройщики, т. е. проверенные данной кредитной организацией строительные компании (по массе различных параметров).

Наличие аккредитации у новостройки, в которой заемщик планирует приобрести в собственность жильё, по нашему мнению, имеет ряд положительных моментов:

 банк предлагает более низкую процентную ставку (но не ниже минимальной ставки), позволяющую меньше переплачивать и быстрее закрывать кредит;

 сокращение времени на одобрение кредита за счет отсутствия необходимости проверки застройщика;

 определенная гарантия того, что жильё будет введено в эксплуатацию в оговоренный срок.

Также, необходимо отметить негативный факт — абсолютно в каждом из банков существуют надбавки к ставке по ипотеке: если клиент не является зарплатным для банка; при отказе от страхования жизни и здоровья заёмщика в соответствии с требованиями банка. Таким образом, при невыполнении этих условий ставка будет выше минимальной (приблизительно на 1,5- 2 п.п.) [6]

Хотелось бы отметить, что окончательные условия кредитования утверждаются по каждому заёмщику в индивидуальном порядке решением Кредитного комитета, в результате тщательной оценки его финансового состояния и кредитной истории.

Ипотечная программа «Готовое жильё» по процентной ставке выгоднее в Сбербанке (8,6 %) и в «Россельхозбанке» (8,85 %), но если у заёмщика ограничен первоначальный взнос, то в «ВТБ» и «Газпромбанке» (от 10 %).

Всего в Центральном федеральном округе за 2018 год было введено 23947,4 тыс. кв. м (99,9 % к соответствующему периоду предыдущего года). Наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области — 8798,5 тыс. кв. м, что составило 98,7 % к соответствующему периоду предыдущего года. Самые наименьшие объёмы ввода недвижимости: в Орловской области — 270,4 (75,1 % к предыдущему году)- т. е. объёмы уменьшились на 25 % к предыдущему году; в Ивановской области — 300,8 (что составило 170,2 % к 31.12.2017 года), т. е. объемы увеличились на 70 % по сравнению с предыдущим годом; в Костромской области — 309,1 (100 % к предыдущему году) — т. е. по сравнению с предыдущим годом показатели остались на том же уровне. По предварительным данным регионов Министерство строительства и ЖКХ прогнозирует, что ввод жилой недвижимости в году может быть больше, чем по итогам предыдущего года. Речь идет примерно о 80 млн кв. м. против 78,6 млн. По нашему мнению, результаты в 2019 году могут быть лучше, по причине того, что большинство проектов, стартовавших в кризисные 2015–2016 годы, уже будут введены. В более поздний период застройщики активнее выводили на рынок новые ЖК, так как на тот момент экономическая ситуация стабилизировалась.

Таблица 2

Динамика цен на российском рынке жилья, руб./кв.м.

Рынок жилья	Первичный рынок жилья			Вторичный рынок жилья
Период	2016	2017	2018	2016	2017	2018
I квартал	52602,51	53655,35	56347,2	58707,41	55329,96	53028,03
II квартал	52190,48	53558,2	56516,78	58310,48	54792,83	52757,93
III квартал	51719,97	53475,96	56560,78	57233,16	54215,14	52289,68
IV квартал	51530,15	53286,96	56882,19	56282,88	53982,97	52349,88

По России на первичном рынке жилья за период с 2016–2018 гг. стоимость постепенно увеличивалась, а за тот же период стоимость на вторичном рынке жилья постепенно снижается. Можно заметить, что уже в 2018 году стоимость 1 кв.м. на первичном рынке, больше, стоимости 1 кв.м. на вторичном. По нашему мнению, это связано с тем, что вторичное жилье, особенно в старых панельных домах, морально устаревает, а количество новостроек растет.

Механизм эскроу-счетов в России самый жесткий из тех, что применяют в мире. С 1 июля 2019 года застройщики вправе привлекать средства граждан для долевого строительства только через эскроу-счета (условное депонирование).

Европейский опыт строительства жилой недвижимости более разнообразен. В частности, допускается поэтапное раскрытие эскроу-счетов при завершении конкретного этапа строительства. Например, так делают в Германии и Чехии. Правда, там и сама система проектного финансирования развита куда лучше, чем в России. Поэтому и ставки по таким кредитам существенно ниже тех, которые предлагают наши банки.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов — система, при которой застройщик получает деньги от вкладчиков не одномоментно, а постепенно, после завершения определенных этапов строительства. Дольщик, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор и открывают эскроу-счет. Дольщик-инвестор перечисляет на него полную стоимость квартиры. После окончания конкретного этапа строительства банк переводит застройщику часть денег с эскроу-счетов. Например, 10 % после окончания работ нулевого цикла, 30 % — после возведения каркаса здания и т. д. [5]

Преимущества поэтапного раскрытия эскроу-счетов:

 После завершения отдельного этапа строительства застройщик получает часть внесенных дольщиками средств. Он может использовать их для финансирования стройки или для расчетов с банком. Это может уменьшить финальную стоимость недвижимости, потому что у застройщиков будет больше собственных средств, а значит, они будут брать меньше кредитов и снизят затраты на их обслуживание.

 Необходимость адекватной оценки завершенности этапов строительства заставит банки глубже погружаться в этот вопрос: создавать подразделения строительного контроля и ведения проектов, разрабатывать систему гарантий возвратности средств от застройщиков. Это повысит общее качество работы банков со строительным сектором.

Недостатки поэтапного раскрытия эскроу-счетов:

 Если у застройщиков не будет хватать денег на строительство, начнут появляться «обманутые дольщики».

 В настоящее время у российских банков нет ресурсов для подтверждения готовности объектов, а значит, они не смогут адекватно оценить риски выдачи средств с эскроу-счетов. Расширение штата подразделений строительного контроля повысит себестоимость кредитования строек для банков и как следствие — проценты по кредитам.

 Для банков деньги на эскроу-счетах — дополнительная гарантия того, что застройщик вернет кредит. Без нее банки не смогут одобрить поэтапное раскрытие средств.

 Отрасль в целом еще не освоилась со схемой использования эскроу-счетов, ее усложнение (т. е. поэтапное раскрытие) может привести к непредсказуемым сбоям.

Действующее российское законодательство не предусматривает возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщика. Центробанк, а также некоторые депутаты Госдумы считают, что схемы, которые смягчают положение застройщиков, преждевременны. В частности, они ссылаются на то, что банки не готовы к оценке этапов строительства — у них просто нет специалистов, способных на такую оценку [4].

Очевидно, что главная фобия, которая останавливает законодателя от послаблений в этой сфере, — возвращение проблемы обманутых дольщиков. Если застройщик получит даже часть средств, а затем объявит дефолт, банк уже не сможет просто раздать деньги с эскроу-счетов тем, кто их туда вносил. И, похоже, такие послабления станут возможны лишь тогда, когда с рынка уйдут все потенциально токсичные игроки. Иными словами, все, кто не сможет выжить при нынешних драконовских правилах игры. Ведь проектное финансирование даже при нынешнем жестком варианте эскроу-схемы будет доступно не всем застройщикам, а только тем, которым поверят банки. И лишь когда сформируется устойчивый пул заслуживающих доверия девелоперов, законодатель, видимо, и начнет вводить для них послабления.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301
2. О банках и банковской деятельности от 02.12.1990 № 395–1 (в ред. от 31.12.2017 г.) // Ведомости съезда народных депутатов РСФСР от 6 декабря 1990 г. № 27 ст. 357
3. Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета от 22 июля 1998 г. № 13
4. Кива-Хамзина Ю. Л. Управление ипотечным кредитованием в российских банках: анализ особенностей заключения и расторжения договора ипотечного кредитования // «Современная модель управления: проблемы и перспективы»: материалы III Всероссийской научно-практической конференции. 2019. С. 31–34.
5. Пешкова И. А., Колмакова Ю. О., Куликова М. А. Роль и место ипотечного кредитования в системе современного потребительского кредитования в России // Экономика и предпринимательство. 2019. № 7 (108). С. 1225–1228.
6. Ягафарова А. Р. Анализ ипотечного кредитования ипотечного кредитования на примере банка // Экономика и социум. 2018. № 7 (50). С. 236–239.