Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски



Рассмотрено оценка доступности современного состояния жилищного ипотечного кредитования и влияние возможных рисков ипотечных отношений, классификаций.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, риски, проблемы

The assessment of the availability of the modern state of housing mortgage lending and the impact of possible risks of mortgage relations and classifications are considered.

Keywords: mortgage, lending, risks, problems

В современном российском обществе одной из самых насущных проблем была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан — социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Решением вопроса на сегодня является эффективным оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья. Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания [7].

Ипотека предоставляет достаточно широкие возможности:

– предпринимателю — увеличить долю производительного капитала;

– землевладельцам — произвести покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на приобретение производственных мощностей;

– физическому лицу (гражданину) — улучшать свои жилищные условия.

Что такое ипотека? В настоящее время существует множество различных точек зрения на определение понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование». По мнению Довдиенко И. В., ипотека представляет собой передачу в залог собственности в виде земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежного займа [2]. Разумова И. А. считает, что ипотека — одна из основных форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [6]. Грудцына Л. Ю. и Козлова М. Н. определяют ипотечный кредит как обеспеченный определенной недвижимостью, находящейся в собственности кредитора. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости [1]. Меркулов В. В. определяет ипотечное кредитование как достаточно сложный механизм: — обеспечивающий финансами рынок недвижимости; — основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении; — функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников; — контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем. Законодательством Российской Федерации долгосрочный ипотечный кредит определяется как кредит или заем, предоставленный банком юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для приобретения недвижимости под ее залог в качестве обеспечения обязательства. На наш взгляд, ипотека — это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору [8].

Для более углубленного изучения ипотечного кредита считаем изучить его классификацию. Стоит отметить, что в экономической науке используются различные классификации кредита, однако классификация ипотечного кредита описана крайне слабо, в связи с чем (Дятлов Д. В., Антонова М. В.) предложили авторский вариант классификации ипотечного кредита (табл.1):

– по целям кредитования;

– по обеспечению;

– по способу кредитования;

– по заемщикам;

– по кредиторам;

– по видам процентных ставок;

– по методу погашения.

По целям кредитования, на наш взгляд, целесообразно выделить три вида ипотечного кредита:

1) земельный кредит — предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли, например под предстоящее строительство объекта недвижимости;

2) строительный кредит — кредит на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, предоставляемый для финансирования строительных работ;

3) кредит на приобретение готового объекта недвижимости [3].

Таблица 1

Классификация ипотечного кредита

Признаки классификации	Виды ипотечных кредитов
По целям кредитования	Земельный кредит Строительный кредит Кредит на приобретение готового объекта недвижимости
По обеспечению	Кредит, обеспеченный земельным участком под строительство объекта Кредит, обеспеченный готовым объектом недвижимости вместе с земельным участком, на котором оно находится Кредит, обеспеченный объектом незавершенного строительства вместе с земельным участком Кредит, обеспеченный приватизированным объектом недвижимости (квартира, офис) без земельного участка
По способу кредитования	Ипотечный кредит, выданный по одноуровневой модели кредитования Ипотечный кредит, выданный по двухуровневой модели кредитования
По заемщикам	Ипотечный кредит населению (в т. ч. жилищные ипотечные кредиты) Ипотечный кредит юридическим лицам
По кредиторам	Банковский ипотечный кредит Небанковский ипотечный кредит
По видам процентных ставок	Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой
По методу погашения	Ипотечный кредит со стандартными выплатами Ипотечный кредит с переменными выплатами Пружинные ипотечные кредиты Ипотечные кредиты с нарастающим платежом Ипотечные кредиты с участием

Возможные риски ипотечных отношений

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

– целенаправленная широкомасштабная рекламизация достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

– пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования, и в придании ему на этой основе стабильности;

– отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно, чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

– российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствия капитала; низкой доходности (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

– структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала. Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово- кредитного механизма.

Обозначим их:

– институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных;

– расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудо-сберегательных касс и жилищно-строительных банков;

– предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

– льготное или бесплатное предоставление инженерно-подготовленных участков земли под жилищное строительство;

– создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд. Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя — гарантии выполнения договорных отношений. За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья [4].

Наряду с происходящими экономическими процессами меняются цели, задачи и функции управления, информационные потребности субъектов ипотечного кредитования. На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной стабильной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимостью конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождению и реализации услуг. ■

Литература:

1. Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотечное кредитование: вопросы и ответы / Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова.- М.: Изд-во Эксмо, 2006.- 288с.
2. Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. — M.: Юнити-Дана, 2005. — С. 3.
3. Дятлов Д. В., Антонова М. В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация. / Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. Белгород. № 2(42), 2012 г., 240–245 с.
4. Куряева Г. Ю., Кедяркина В. А.,. Давидян К. А. Проблемы ипотечного кредитования. / Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. № 4 (16). С. 38–46.
5. Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Юридический центр-пресс, 2003. — С. 10.
6. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2005. — С. 12.
7. Склярова Э. В., Лиман И. А. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России. / Международный научно-исследовательский журнал. № 1 (43), Часть 1, Январь.
8. Чередникова А. О. Особенности ипотеки как формы кредитования. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования. / Российское предпринимательство. 2010. № 4–1. С. 94–97.