Проблемы развития ипотечного кредитования в России



В статье рассматривается актуальная тема развития ипотечного кредитования в России. Анализируются основные направления его совершенствования и проблемы в современных условиях. Определена роль государства в системе жилищного кредитования.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, жилищный вопрос.

Рынок ипотечного кредитования в России является довольно молодым по сравнению с другими западными странами. С 2005 года российский ипотечный рынок вступил в стадию активного роста, и объем выдачи жилищного кредитования составил 60 миллиардов рублей. С указанного периода по настоящее время ипотечный банковский продукт стал одним из самых наиболее доступных и реалистичных способов решения жилищной проблемы в России [6, 8].

Ипотека по своей специфике может быть признана в качестве единственного эффективного механизма поддержания спроса на жилье. Дальнейшее совершенствование ипотечного кредитования представляется крайне важным и необходимым для государственной жилищной политики, целью которой является достижения эффективности функционирования рынка жилья. Увеличение объемов жилья тесно связано с созданием рабочих мест, что в свою очередь положительно влияет на экономику страны, а также влияет на развитие конкуренции в области строительства и на рынке ипотечного кредитования [1, 2, 7].

В настоящее время жилищный вопрос и устройство ипотечного кредитования признаны остроактуальными. Это одна из крайне значимых социально-экономических проблем в России. Целью совершенствования жилищного кредитования трактуется обеспечение возможности приобретения жилой площади с помощью собственных и заемных средств для 50 % семей к 2020 году [5, 8].

В 2015 году россияне оформили 590 тыс. ипотечных кредитов, и по количеству займов падение составило 35 %. Впервые за последние пять лет объемы выданных жилищных кредитов показали отрицательную динамику.

Рис. 1 Динамика объемов выданных ипотечных кредитов в России в 2005–2015 гг., млрд. руб.

Основанием данного регресса на рынке ипотечного кредитования России послужила сложная геополитическая ситуация, начавшаяся с 2014 года, снижение цен на нефть, высокий уровень инфляции, девальвация российского рубля, снижение уровня доходов населения, и повышение ключевой ставки с 10,5 % до 17 % годовых [8].

Снижению темпов падения объемов выданных ипотечных кредитов поспособствовала государственная программа субсидирования ставок, по которой заемщик имеет возможность взять ипотеку по фиксированной ставке 12 % [4, 5]. Из 590 тыс. жилищных кредитов по этой программе взяли 150 тыс. займов, это почти треть от общего количества. В денежном эквиваленте ипотека с господдержкой достигла отметки в 265 млрд. руб. [8].

Программа господдержки жилищного кредитования стартовала весной 2015 года по причине резкого удорожания ипотеки ввиду повышения ключевой ставки ЦБ. Согласно условиям программы, получить ссуду по льготной ставке в 12 % можно только при условии покупки недвижимости на первичном рынке. При этом величина первоначального взноса должна быть не менее 20 % от стоимости недвижимости. Данная программа действует до 1 января 2017 года [4, 5].

На сегодняшний момент средняя ставка по рублевой ипотеке составляет 15–17 % при оформлении страховки, 19–20 % для заемщиков, которые отказываются от добровольного страхования. Год назад усредненная ставка ипотечных займов составляла 12 %.

Программа государственной помощи уже внесла весомый вклад в развитии ипотечного кредитования. Так за 2 года действия данной программы субсидирования ипотечной ставки выдано 270,6 тыс. кредитов на сумму 484,7 млрд руб. Кроме того, уже за март 2016 года банки выдали кредиты на 37 млрд. руб. в рамках субсидирования ипотечной ставки. По оценкам Министерства Финансов, средняя динамика выдачи льготной ипотеки будет варьироваться на уровне 40–50 млрд. руб. в месяц. В целом ожидается, что за 2016 год кредитные учреждения выдадут по программе господдержки 500–600 млрд. руб. кредитных средств.

Однако в условиях текущей нестабильной ситуации в экономике, российская система ипотечного кредитования, наиболее обеспеченного залоговым имуществом, начинает набирать обороты, и неизбежно возникают различные проблемы доступности и уровня возвратн6ости ипотечных кредитов, которые необходимо оперативно решать. Так в результате текущих экономических потрясений, рост просроченной задолженности по итогам 2015 года достиг рекордного показателя в 58 %. В абсолютных цифрах просрочка достигла 132 млрд. руб.

Рис. 2 Динамика объемов просроченной задолженности по ипотечным кредитам в России в 2005–2015 гг., млрд. руб.

Но для решения любой проблемы, необходимо первоначально выяснить причины ее возникновения. На данный момент в нашей стране ипотечное кредитование находится в стадии развития, и поэтому пока не способно в полной мере оказывать доступную помощь гражданам в разрешении проблем с жильем [6]. Это происходит по нескольким причинам, из которых можно выделить наиболее значимые, основные:

1) снижение уровня и без того низкой платежеспособности населения;

2) стабильно растущий уровень инфляции;

3) неустойчивая ситуация в экономике;

4) недоступная большинству завышенная стоимость ипотечного продукта;

5) наличие монопольных игроков на рынке ипотеки;

6) недостаток реально работающих социальных ипотечных программ;

7) проблемы, связанные с миграционной политикой.

Пути решения данных проблем заключаются в следующем:

1. Снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и увеличение среднего срока кредитов.
2. Создание различных программ государственной помощи отдельным категориям граждан Р. Ф.
3. Привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок.
4. Повышение уровня конкуренции на рынке жилищного кредитования.
5. Продвижение региональных рынков ипотечного кредитования

Для реализации выше поставленных способов решения современных проблем жилищного кредитования необходимо:

— снизить маржу кредиторов, в том числе операционные расходы и уровень кредитного риска;

— реализовывать мероприятия по улучшению инвестиционного климата в Р. Ф.;

— упростить структуру и требования выпуска ипотечных ценных бумаг;

— повысить эффективность деятельности всех участников инфраструктуры рынка жилищного кредитования;

— разработка в России специальных программипотечного жилищного кредитования и поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации;

— создание дифференцированного территориального подхода к развитию ипотечного кредитования в зависимости от типа рынка жилья;

— в кризисные периоды необходимо активное применение инструментов повышения ликвидности банковской системы, доступных Центральному банку Р. Ф., включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ипотечными ценными бумагами [3, 7].

Подводя итоги, можно сказать о том, что в России все еще много проблем, замедляющих совершенствование ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования — это комплексная задача, касающаяся различных сфер экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, расширение банковских продуктов и т. д. Для разрешения всех трудностей требуется длительное время.

При этом всем будущее российского ипотечного кредитования выглядит достаточно оптимистично, и рано или поздно экономика в России обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу населения.

Литература:

1. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016).
2. Федеральный закон Российской Федерации № 102–ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015).
3. Федеральный закон РФ № 395–1 «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 (ред. от 05.04.2016).
4. Постановление Правительства РФ от 13.03.2015 № 220 (ред. от 29.02.2016) «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)».
5. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 г. № 2242-р «Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года».
6. Копейкин, А. Б. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации / А. Б. Копейкин, Н. Н. Рогожина, Н. Б. Косарева. — М.: Дело, 2012. — 256 с.
7. Лаврушин, О. И. Банковское дело: учебное пособие / О. И. Лаврушин. — 11-е изд. — М.: КноРус, 2014. — 800 с.
8. Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи / Н. А. Проскурякова. — М.: Издательский Дом Высшей школы экономики, 2014. — 737 с.