В статье рассмотрены и проанализированы основные проблемы в сфере ипотечного кредитования в Российской Федерации, а также предложены возможные пути их решения.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, долговые обязательства заемщика, невозврат кредитов.
The article examines and analyzes the main problems in the field of mortgage lending in the Russian Federation, as well as suggests possible ways to solve them.
Keywords: mortgage, mortgage lending, debt obligations of the borrower, non-repayment of loans.
Ипотечное кредитование является одним из ключевых инструментов обеспечения граждан жильем и играет важную роль в экономике страны. Однако, несмотря на значительные успехи в развитии этого сектора, существуют серьезные проблемы, которые требуют глубокого анализа и поиска решений. Среди таких проблем можно выделить рост долговой нагрузки населения, риски невозврата кредитов, а также недостаточную правовую защиту заемщиков.
Согласно данным Центрального банка Российской Федерации, на конец 2023 года общий объем ипотечного кредитования превышал 26 триллионов рублей. При этом средняя процентная ставка по ипотечным кредитам снизилась до 7–8 %, что создает значительное бремя для заемщиков. Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование, в частности, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не всегда учитывает реальную финансовую ситуацию заемщиков [2].
Увеличение долговой нагрузки обусловлено двумя основными факторами на сегодняшний день:
- Стремительное увеличение стоимости жилой площади: в последние годы наблюдается тенденция к росту цен на жилье, ситуация обострилась особенно сильно за последний год, что вынуждает заемщиков брать более крупные кредиты.
- Низкий уровень доходов населения: многие заемщики сталкиваются с проблемами в сфере трудоустройства и низкими заработными платами, что провоцирует возникновение задолженностей перед банками и делает выплату кредитов в целом затруднительной. В результате многие заемщики оказываются в ситуации, когда выплаты по кредиту составляют значительную долю их доходов.
В соответствии со ст. 809 ГК РФ, проценты по договору займа являются одним из обязательств заемщика перед банком [1, ст. 809]. В свою очередь, длительные сроки погашения кредита и высокие процентные ставки зачастую приводят к тому, что конечная сумма выплат значительно превышает первоначальную стоимость приобретенного имущества. В то же время, статья 451 ГК РФ предусматривает возможность изменения или расторжения договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, что на практике, на сегодняшний день применяется редко, так как в большинстве случаев, суды занимают сторону банков [1, ст. 451]. В доктринальном изучении и судебной практике Российской Федерации прочно утвердился постулат, гласящий, что договоренности между сторонами являются незыблемыми, что основывается на принципе pacta sunt servanda (договоры должны соблюдаться). Подразумевается возможность предугадывания любого варианта изменений условий на этапе заключения сделки. Подобное предположение, однако, ставит под вопрос реализацию права на свободу договора и автономию воли, что противопоставляется институту pacta sunt servanda. Автономия воли, выраженная в невозможности принуждения индивида заключить соглашение против его согласия, является фундаментом последующего учета искажений воли, таких как ошибка, обман, или принуждение.
При возникновении значительных изменений в условиях, которые не были и не могли быть оговорены или предусмотрены сторонами на момент подписания соглашения, согласно статье 451 ГК РФ, следует признать необходимость их рассмотрения. Если присутствует порок воли или ее отсутствие на заключение договора, сторона не должна быть им связана.
Следовательно, аналогичный подход должен применяться и в случае существенного изменения обстоятельств. В случае, если воля стороны при заключении договора не была направлена и не охватывала собой те последствия, которые возникли из-за последующего существенного изменения обстоятельств, то и возлагать на нее такие правовые последствия против ее воли, с точки зрения права, недопустимо. В этом смысле нет большой разницы между сделкой с отсутствием воли (пороком воли) при ее заключении и сделкой, суть и содержание которой существенно изменена в силу изменения обстоятельств. В обоих случая нельзя принудительно возлагать на лицо то, на что оно не соглашалось, чего оно не желало [6].
Согласно статистике, предоставленной Центральным Банком Российской Федерации, уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам в 2023 году составил около 3,5 % [5], что порождает серьезные риски как для банков, так и для заемщиков. В соответствии с статьей 5 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», кредитные организации обязаны оценивать платежеспособность заемщика, однако на практике это не всегда выполняется в полном объеме [4].
Существует две существенные причины невозврата кредитов на сегодняшний день:
- Неверная оценка платежеспособности заемщика: многие банки не в полной мере учитывают все факторы, оказывающие влияние на финансовые возможности заемщика, такие как наличие других долговых обязательств и семейное положение.
- Изменение экономической ситуации: внезапные изменения в финансовом положении и в экономике в целом, например, инфляция, уменьшение доходов или увольнение с места работы, могут привести к тому, что заемщик будет не в силах исполнять свои долговые обязательства.
Указанные факторы приводят к росту просроченной задолженности и увеличению количества случаев обращения взыскания на заложенное имущество. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулирует порядок обращения взыскания на предмет залога [2, ст. 51]. Однако процедура может быть длительной и затратной для обеих сторон. Ситуация осложняется, когда рыночная стоимость недвижимости оказывается недостаточной для покрытия кредитных обязательств, что влечет за собой финансовые потери для банковских учреждений. Дополнительные трудности возникают из-за недочетов в информировании заемщиков о юридических аспектах ипотечных соглашений. В соответствии с статьями 10 и 12 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей» предусматривается обязанность кредитора предоставить полную информацию об условиях кредитного договора [3, ст. 10, 12]. Несмотря на законодательные требования, нарушения, к сожалению, имеют место в кредитной практике.
Также актуальной проблемой является недостаточная правовая защита интересов заемщиков. Безусловно, правоотношения между кредиторами и должниками подпадают под действие определенных законодательных актов, однако, многие аспекты остаются нерешенными. Например, отсутствие четких критериев оценки платежеспособности клиента банка, может инициировать выдачу кредитов лицам, которые, как показывает практика, не всегда способны исполнять взятые на себя обязательства по возврату долга. Стоит отметить, что судебная практика по делам, связанным с ипотечным кредитованием, часто складывается в пользу банков. Суды зачастую руководствуются принципами защиты интересов кредиторов, вследствие чего происходит ущемление прав должников. Статья 333 ГК РФ дает возможность суду уменьшить размер неустойки, однако этот механизм используется крайне редко на практике, что демонстрирует пробел в эффективности существующих нормативно-правовых инструментов, а также подчеркивает необходимость их совершенствования с целью гарантирования справедливости в финансовых отношениях [1, ст. 333].
Для преодоления вышеуказанных проблем необходимо разработать комплексный подход, включающий меры как со стороны государства, так и со стороны кредитных организаций. Важными мерами могут стать:
- Ужесточение требований к оценке платежеспособности заемщиков, что позволит снизить количество необеспеченных кредитов и минимизировать риски невозврата:
— Комплексная оценка доходов: учет всех источников дохода, включая подтвержденные дополнительные заработки, социальные выплаты и другие формы дохода.
— Анализ расходов: оценка регулярных расходов заемщика, с учетом его семейного положения, что позволит более точно определить его способность рассчитываться по долговым обязательствам.
— Анализ кредитных историй: применение более детального анализа кредитной истории с целью предотвращения одобрения займов лицам с высоким уровнем задолженностей.
- Создание механизмов поддержки заемщиков в случае ухудшения их финансового положения:
— Гибкие условия реструктуризации кредитов: в случае возникновения временных финансовых трудностей заемщика необходимо обеспечить возможность пересмотра условий кредита.
— Субсидии и государственная поддержка: разработка программ, которые помогут заемщикам с низким доходом или потерявшим работу, например, временные субсидии на оплату процентов по займу.
— Фонды поддержки заемщиков: создание специальных фондов, оказывающих помощь заемщикам, столкнувшимся с трудностями, например, содействие в частичном погашении долга.
- Также необходимо усилить контроль над соблюдением прав потребителей в процессе заключения ипотечных договоров. Для этого можно ввести обязательные стандарты раскрытия информации, а также ужесточить меры ответственности за нарушение таких стандартов.
- В том числе, необходимо совершенствование механизмов урегулирования споров между кредиторами и заемщиками. Возможно, необходимо создание специализированных судов или арбитражей для рассмотрения таких дел и обеспечения справедливого разрешения конфликтов.
Осуществление ипотечного кредитования в Российской Федерации оказывает поддержку в реализации прав граждан на жильё, но требует решения существующих проблем в этой сфере. Рост долговой нагрузки населения, риски невозвратов займов и недостаточная правовая защита заемщиков являются основными вызовами, стоящими перед государством и кредитными организациями. Решение вышеуказанных проблем возможно при комплексном подходе, включающем внесение изменений в нормативно-правовую базу, а также оптимизацию взаимодействия между участниками таких отношений.
Ужесточение требований к оценке платежеспособности, создание механизмов поддержки заемщиков, усиление контроля над соблюдением прав потребителей и совершенствование механизмов урегулирования споров между кредиторами и заемщиками позволит улучшить ситуацию на рынке ипотечного кредитования и снизить риски, как для заемщиков, так и для банков.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023 № 351-ФЗ) (с изм. и доп., вступ. в силу 01.10.2023) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32.
- Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.09.2024) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29.
- Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.08.2024) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 15.
- Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 22.06.2024) // Российская газета. 2013. 23 декабря.
- Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации [электронный ресурс] URL: https://cbr.ru/statistics.
- Нам К.В. «В чем правовой смысл ст. 451 ГК РФ?» [электронный ресурс] URL: https://zakon.ru/blog/2020/05/28/v_chem_pravovoj_smysl_st_451_gk_rf (дата обращения 01.11.2024 г.)
