Ипотека как перспективный элемент кредитных отношений имеет непреходящее значение. Она защищает интересы кредитора по кредитному обязательству, предоставляя ему возможность в случае неисполнения договора должником получить удовлетворение из стоимости имущества, находящегося в залоге. Вместе с тем, в сфере ипотечного кредитования существует ряд проблем, решение которых является одной из первоочередных задач государства в экономической сфере.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, кредитор, кредитное обязательство.
Mortgage, as a promising element of credit relations, is of enduring importance. It protects the interests of the creditor under the credit obligation, giving him the opportunity, in case of non-performance of the contract by the debtor, to receive satisfaction from the value of the property pledged. At the same time, there are a number of problems in the field of mortgage lending, the solution of which is one of the priorities of the state in the economic sphere.
Keywords: mortgage, mortgage lending, lender, credit obligation.
Ипотечное кредитование позволяет в короткие сроки решить определенные социальные проблемы граждан, поскольку наличие собственного жилья вносит в жизнь людей стабильность и благополучие. По мнению экспертов рынка недвижимости, ипотека — это продукт, который никогда не потеряет актуальность [4, с. 36]. В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога недвижимости.
С точки зрения хозяйственного права под ипотечным следует понимать такой кредит, который предусматривает выполнение заемщиком своих обязательств за счет недвижимого имущества, выступающего объектом кредитования [6, с. 12]. Некоторые правовые системы рассматривают ипотеку как разновидность банковского кредита, поскольку его единственным отличием является гарантированное выполнение заемных обязательств за счет ипотеки. При этом нельзя исключать другую точку зрения, ведь обеспечение кредита за счет недвижимого имущества определяет ряд принципиальных отличий, что позволяет выделять ипотечное кредитование в качестве отдельного вида кредитной деятельности банка.
Можно сформулировать и более широкое определение понятия ипотечного кредита, как правоотношений, возникающих между банком или другим финансовым учреждением (ипотечным кредитором), которое предоставляет кредит физическому или юридическому лицу (ипотечному заемщику) для удовлетворения его определенных потребностей (целевое назначение) на основании договора об ипотечном кредитовании или кредитного договора, обеспеченного ипотекой [6, с. 14].
По мнению Куликова А. В. и Янина В. С., одним из положительных сторон данного кредитования, является возможность приобретения жилья за довольно короткий промежуток времени и право зарегистрироваться в данной квартире [3, с. 21].
Также к достоинствам можно отнести то, что в большинстве ипотечных программ предусмотрено досрочное погашение кредита, процентная ставка на весь срок кредитования остается неизменной, несмотря на инфляцию. Тем не менее, даже при наличии определенных позитивных сдвигов в этой области, долгосрочное ипотечное кредитование до сих пор остается нестабильным самостоятельным бизнесом для коммерческих банков, действующих на территории России.
Однако при оформлении ипотеки потребитель может столкнуться с рядом проблем, оказывающих непосредственное влияние на процедуру кредитования.
Самым очевидным отрицательным моментом при ипотечном кредитовании является стремление банков продать потребителю дополнительные услуги. Заключая договор ипотечного кредитования, следует помнить о том, что сумма по договору не является окончательной. Подобный договор обязательно сопровождается процедурой заключения договора страхования, следовательно, в принудительном порядке потребитель обязан будет понести накладные расходы на страхование в соответствии с п. 4 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ [7]. Заключая договор страхования обязательств по ипотеке, необходимо обращать внимание на то, чтобы в нем был пункт о страховании имущественных прав («титула собственности»). В этом случае при утрате предмета залога (недвижимости) компенсацию банку будет вынуждена выплатить страховая компания, а не потребитель. Таким образом, по договору ипотечного кредитования обязательным является только страхование недвижимости, которую приобретает потребитель. Никакие иные страховые выплаты обязательными не являются, и банки не имеют право дополнительно обязать потребителя оформить, к примеру, страхование жизни и здоровья или страхование от потери работы и прочее.
Еще одним проблемным элементом ипотечного кредита являются штрафы за просрочку выплат, которые невозможно определить заранее. До недавнего времени большинство банков брали комиссии и за досрочное погашение кредита на ранней стадии выплат (3–12 месяцев), а также обязывали заемщиков, в случае погашения кредита в течение первого года, полностью оплатить проценты, начисленные за весь период кредитования [2, с. 49]. С момента вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 19.10.2011 № 284-ФЗ штрафы для физических лиц за досрочное погашение кредита отменены [8]. Действие указанного Федерального закона имеет обратную силу, т. е. распространяется на все кредиты, даже полученные до его вступления в силу. Вместе с тем, многие кредитные организации в настоящее время продолжают брать вышеуказанные комиссии.
Права заемщика ущемлены и в части распоряжения жильем, поскольку договор ипотечного кредитования подразумевает под собой обременение в виде запрета на право совершения сделок с недвижимостью, поскольку она находится в залоге у банка Так, в соответствии с ч. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке» [7]. Нормы Федерального закона позволяют заемщику только завещать заложенное имущество, условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Однако при этом не следует забывать, что в данном случае наследник приобретает не только права на наследство, но и все обязательства, с ними связанные. В силу норм упомянутого выше Федерального закона «лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем» [7].
Еще одной особенностью и, вместе с тем, проблемой ипотечного кредитования является обязательное согласование с банком провести с собственной квартирой какие-либо действия, например, организовать перепланировку или зарегистрировать у себя родственников.
Тем не менее, сегодня ипотечное кредитование считается одним из наиболее эффективных способов решения жилищного вопроса [1, с. 174]. Возможность стать собственником квартиры в кратчайшие сроки, безусловно, привлекательна. Однако при определенных обстоятельствах ипотечное кредитование может стать источником дополнительных проблем. В связи с этим представляется целесообразным выделить некоторые направления стимулирования государством рынка ипотечного кредитования:
1) совершенствование нормативной правовой базы для возможности осуществлять ипотечное кредитование [5];
2) принятие мер по снижению рисков для банков при работе с долгосрочными кредитами;
3) организация общенациональной ипотечной системы;
4) создание механизма поддержки семей с низкими доходами для возможности приобретения ими жилья на рынке недвижимости;
5) привлечение предприятий и организаций, имеющих долгосрочные ресурсы, к выгодному вложению денежных средств в ценные бумаги.
В случае достижения достойных результатов при работе по этим направлениям, в нашем государстве сложится эффективная система ипотечного кредитования, способная решить основную проблему российского населения — жилищную.
Чрезвычайно важным вопросом в современных экономико-политических условиях является обеспечение стабильности системы ипотечного кредитования, как социально значимого направления работы финансовой системы страны [1, с. 230]. Большую роль в развитии ипотечного дела в ближайшие годы будут играть механизмы банковского надзора, контроля над банковскими группами, холдингами в соблюдении взятых обязательств и защиты прав заемщиков.
Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования — это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и др. Для достижения таких целей требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.
Литература:
- Аверченко В. Принципы жилищного кредитования. — М.: Альпина Бизнес Букс (Юнайтед Пресс), 2016. — 276 с.
- Кувшинова Ю. А., Жовнерчук Т. В. Актуальные проблемы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России // Вестник академии, 2014. — № 2. — С. 47–52.
- Куликов А. В., Янин В. С. Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы // Деньги и кредит, 2015. — № 12. — С. 20–24.
- Лаврова М. И., Худорошкова М. А. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Молодой ученый, 2016. — № 10.5. — С. 36–38.
- Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru/document/
- Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — М.: Питер, 2017. — 304 с.
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.03.2022) [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru/document/
- Федеральный закон «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 19.10.2011 № 284-ФЗ [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru/document/
