Развитие банковского дела выработало большое количество подходов к обеспечению банковских кредитов. Одним из вариантов такого обеспечения выступает залог недвижимости.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, объекты ипотечного кредитования, риски ипотечного кредитования.
Об ипотечном кредитовании может идти речь, когда подразумевается покупка жилой недвижимости физическим лицом за счет средств банка, а сам объект недвижимости остается в залоге. На современном этапе развития сущность и содержание понятия «ипотечное кредитование» значительно расширилось. В частности, ипотечный кредит также могут получить и юридические лица для покупки коммерческой нежилой недвижимости. Тем не менее, в большинстве случаев, когда речь заходит об ипотеке, имеется в виду именно ранее описанный вариант получения кредита.
В современной экономической литературе можно встретить следующие подходы к определению финансовой категории «ипотека»:
— ипотека — это разновидность кредитной операции, связанная с приобретением объекта недвижимости за счет кредитных ресурсов коммерческого банка, при которой сам объект недвижимости приобретает форму залога [1];
— ипотека — это форма обеспечения обязательств должника, объектом залога выступает недвижимость, которое остается в пользовании и владении у должника, а коммерческий банк, в случае несоблюдения условий договора ипотеки имеет право его реализовать [2].
В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсутствует как таковое понятие «ипотечный кредит», однако определяется условие возникновение ипотеки: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом» [3].
Исследование учебной и научной литературы позволило выделить следующие ключевые характеристики ипотечного кредитования:
— ипотечный кредит носит строго целей характер — учитывая, что жилье выступает залогом по операции кредитования, средства ипотечного кредита не могут быть направлены иначе как на покупку данного объекта;
— ипотечный кредит выдается на длительный срок, как правило, от 15 до 30 лет, однако сроки могут варьироваться в зависимости от условий сделки;
— предметом ипотеки всегда выступает недвижимое имущество — это могут быть объекты коммерческой и жилой недвижимости, а также земельные участки и все что с ними связано (многолетние насаждения, здания и сооружения);
— при выдаче ипотечного кредита помимо основного договора оформляется еще один документ — закладная, данный документ подлежит государственной регистрации [4].
Развитость ипотечного кредитования привела к возникновению так называемого ипотечного рынка. Ипотечный рынок — это составная часть финансового рынка, здесь перераспределяются финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. В практике различают первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. Первичный рынок — это рынок, где непосредственно выдаются ипотечные кредиты.
Функционирования вторичного рынка гораздо сложнее. Он базируется на договорах купли-продажи закладных. Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям с одной стороны и ставки по ипотечным кредитам — с другой.
В рамках проводимого исследования определимся также с видами ипотечного кредитования:
- По объектам недвижимости различают:
— жилая недвижимость;
— нежилая коммерческая недвижимость;
— земельные участки;
— объекты незавершенного строительства и др.
- По видам платежей:
— дифференцированные платежи;
— аннуитетные платежи.
- По возможности досрочного погашения:
— с правом досрочного погашения;
— без права досрочного погашения;
— досрочное погашение возможно, но при уплате штрафа.
Следует отметить, что для коммерческого банка ипотека как операция имеет как определенные преимущества, так и недостатки. По сравнению с другими кредитными продуктами, ипотечные кредиты менее рискованны, наблюдается постоянство клиентуры на протяжении длительного периода; из-за того, что объектом залога выступает недвижимость, наблюдается более высокий уровень платежной дисциплины. Помимо этого, доход приносит не только сама операция ипотечного кредитования, но и дополнительные услуги и операции, сопровождающие сделку.
Недостатки ипотечного кредитования заключаются в том, что процентные ставки по ипотечным кредитам гораздо ниже, чем по другим видам кредитных ресурсов, помимо этого они фиксируются на достаточно длительный период, в то время как макроэкономические условия могут значительно меняться. Другим недостатком выступает тот факт, что оформление ипотеки подразумевает ряд рисков, которые зачастую нельзя предотвратить [5].
Все существующие риски в процессе ипотечного кредитования можно разделить на две группы, это риски заемщика и риски коммерческих банков. Кратко остановимся на основных рисках заемщика, так как данная группа рисков впоследствии может привести к реализации рисков кредитования для коммерческих банков.
Кредитный риск может быть, как раз связан с той совокупностью рисков, которые присущи заемщику. Причиной риска могут стать также неблагоприятные макроэкономические условия, что и наблюдается в последние годы. С целью снижения кредитного риска проводится тщательный анализ платежеспособности заемщика, оцениваются его финансовые потоки, особое внимание уделяется кредитной истории. В случае возникновения сомнений, коммерческий банк может увеличить требования к первоначальному взносу. Так, например, в последние годы стали выдаваться ипотечные кредиты без подтверждения доходов, однако в этом ситуации требования по первоначальному взносу составляли 50 % от стоимости недвижимости. Процентный риск коммерческих банков связан с возможной нестабильностью макроэкономической обстановки и колебаниями кредитного рынка. Как известно, в условиях развития кризисных явлений процентные ставки растут, в том числе и в результате увеличения ключевой ставки Центральным банком РФ. В условиях, когда процентные ставки заметно увеличились, а коммерческий банк уже выдал ипотечные кредиты по ставкам заметно ниже среднерыночных, и возникает процентный риск. Дело в том, что растут не только ставки по кредитам, но и процентные ставки по привлекаемым средствам, как результат, процентные доходы могут не перекрывать процентные расходы [6].
Процентный риск зависит от следующих условий: объем выданных ипотечных кредитов в предыдущие отчетные периоды, уровень инфляции, средний срок кредитования, колебания процентных ставок на кредитном рынке.
Специфическим риском выступает риск досрочного погашения. Сама процедура оформления ипотечного кредита достаточно затратная по времени, поэтому досрочное погашение снижает эффективность самой операции по ипотечному кредитованию. Помимо этого, падает общая доходность кредитных операций. Как результат, отдельные коммерческие банки, стараясь себя обезопасить, вводят в кредитный договор дополнительные условия, которые усложняют процесс досрочного погашения ипотеки, или делают его неэффективным. В отдельных случаях вводится мораторий на досрочное погашение в первые пять-десять лет[7].
Определенный риск связан с изменениями отечественного законодательства. Как правило, ипотечное кредитование лежит в сфере влияния Центрального банка РФ, однако и Правительство РФ может принимать нормативно-правовые акты, которые касаются установления процентных ставок, правил оформления залога, правил реализации залога и других параметров.
Рыночный риск ипотечного кредитования связан с колебаниями стоимости рынка недвижимости. Его реализации отрицательно отражается как на самом заемщике, так и на коммерческом банке. Сокращение стоимости недвижимости на рынке приводит к тому, что заемщик не может вернуть себе затраченные финансовые ресурсы, если решит продать объект недвижимости. В случае отказа заемщика оплачивать кредит, реализации залога также не приведет к покрытию затрат коммерческого банка.
Еще один вид риска — это имущественный риск. Данный вид риска также присущ и заемщику, и коммерческому банку. Реализация данного риска заключается в порче объекта недвижимости, что может быть связано как с неблагоприятными обстоятельствами личного характера, так и со стихийными бедствиями.
Следует отметить тот факт, что операции по ипотечному кредитованию также могут влиять на реализацию риска ликвидности коммерческого банка, это связано с:
— изменением конъюнктуры;
— резким изменением процентных ставок;
— падением курса валюты кредитования;
— колебаниями на фондовых рынках;
— массовым изъятием средств из вкладов;
— снижением текущих остатков средств на счетах;
— несопоставимостью сроков погашения по активам и пассивам;
— нарушением в структуре активов и пассивов финансовой компании.
Исследование учебной и научной литературы позволило выделить следующие ключевые характеристики ипотечного кредитования: ипотечный кредит носит строго целей характер; ипотечный кредит выдается на длительный срок, как правило, от 15 до 30 лет; предметом ипотеки всегда выступает недвижимое имущество; при выдаче ипотечного кредита помимо основного договора оформляется еще один документ — закладная.
Риски операций кредитования делят на риски заемщика и риски коммерческого банка. Для заемщика основными видами рисков будут выступать: риск снижения стоимости жилья, риск потери здоровья и утраты трудоспособности; риск потери работы и снижения доходов, риск повреждения объекта недвижимости; валютные риски. Основные риски коммерческого банка в связи с операциями ипотечного кредитования это: кредитный риск, рыночный риск, риск досрочного погашения кредита, имущественный риск, процентный риск и рыночный риск.
Таким образом, можно сделать вывод, что на современном этапе развития рынок ипотечного кредитования отличается многообразием видов кредитов и условий кредитования. В тоже время базовые параметры ипотечного кредита остаются неизменными — это выдача кредитных ресурсов под залог недвижимости.
Литература:
- Радюкова Я. Ю. Банковский менеджмент: Учебник / Я. Ю. Радюкова, О. Н. Чернышова, А. Ю. Федорова и др. — М.: РИЦ ИНФРА-М, 2020. — С. 120.
- Герасимова, Е. Б. Банковские операции: Учебное пособие / Е. Б. Герасимова, И. Н. Унанян, Л. С. Тишина. — М.: Форум, 2019. — С. 98.
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 30.04.2021 г.) [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://base.garant.ru/12112327/
- Чашников, М. А. Понятие ипотеки как способа обеспечения обязательств / М. А. Чашников // Вестник науки. — 2021. — Т. 4. — № 1(34). — С. 115.
- Тавасиев, А. М. Банковское кредитование: Учебник / А. М. Тавасиев, Т. Ю. Мазурина, В. П. Бычков. — М.: НИЦ Инфра-М, 2020. — С. 208.
- Радюкова Я. Ю. Банковский менеджмент: Учебник / Я. Ю. Радюкова, О. Н. Чернышова, А. Ю. Федорова и др. — М.: РИЦ ИНФРА-М, 2020. — С. 117.
- Стародубцева, Е. Б. Банковское дело: Учебник / Е. Б. Стародубцева. — М.: ИД «Форум», 2020. — С. 301.
