В условиях рыночной экономики, неопределенности и риска потери работы, развитие ипотечного кредитования для широких слове населения приобретает особую актуальность и определяется ключевыми национальными проектами
Ключевые слова: ипотека, ипотечный кредит, нормативно-правовые акты Российской Федерации, классификация моделей ипотечного кредитования
Начало развития ипотеки в России относят к 14–15 вв., когда закрепляется частная собственность на землю. Дальнейшее развитие ипотечные отношения получили в связи с созданием первых ипотечных организаций (1754) и принятием законодательства, регламентирующего залоговое право (1835). В конце 18 века в Российской Империи функционирует 11 акционерных ипотечно-земельных банков. Крестьяне могли получить денежные средства для выкупа помещичьей земли в Государственном крестьянском поземельном банке. Стоит отметить «сословное» расхождение по кредитной ставке — так для крестьян она составляла до 8,5 годовых, тогда как для дворян 5 %. Специалисты отмечают, что развитие российского ипотечного рынка соответствовало европейскому — законодательно, финансово, организационно, институционально. Активно развивались ценные бумаги — векселя, закладные, ипотечные бумаги, ценные бумаги кредитных учреждений.
После Октябрьских событий 1917 года многочисленные ипотечные организации были полностью ликвидировали, а общее право на частную собственность отменено. Восстановление прерванного процесса началось уже после 1991 года в связи восстановлением прав на частную собственность и развитием рыночных отношений в Российской Федерации. Первые ипотечные кредиты фиксируются в 1993 году, на основании Указа Президента Российской Федерации Б. Н. Ельцина от 28.12.1993 № 22281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы», Указом Президента Российской Федерации от 10.06.94 № 1180 «О жилищных кредитах». Далее, принимается ряд нормативных актов, направленных на развитие ипотечного кредитования. Прежде всего стоит отметить постановление Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», в соответствии с которым, в сентябре 1997 г. было образовано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В октябре 2003 г. был принят основной закон ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который рассматривается как важный шаг в процессе формирования рынка с целью привлечения средств инвесторов в жилищную отрасль. Важной же особенностью закона стало то, что он разрешил банкам эмитировать ипотечные облигации и напрямую, и с помощью специальных ипотечных агентов.
Российский специалист В. М. Минц, исследуя вопросы становления ипотечного кредитования в Российской Федерации, выделяет в зависимости от схем привлечения ресурсов для долгосрочного кредитования в масштабах страны и от методов регулирования процентных ставок одноуровневую (европейскую) модель и двухуровневую (универсальную) модель ипотечного кредитования, которые именуются также по названиям тех стран, где они получили наибольшее развитие (соответственно, немецкая и американская модели ипотечного кредитования). [1]
И. В. Павлова в качестве признака классификации указанных моделей рассматривает степень их открытости для рынка капитала, на основе чего определяет три модели ипотечного кредитования:
− усеченно-открытую;
− расширенно-открытую;
− сбалансировано автономную
Правительством Российской Федерации принят пакет базовых документов, направленных на изменение ситуации с обеспечением граждан доступным и комфортным жильём, повышение качества жилищно-коммунальных услуг и ответственности управляющих организаций, а также привлечение в эту сферу частных инвестиций. Был принят Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600, согласно которому должны были достичь следующих ориентиров:
до 2018 года:
− снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта; увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тысяч в год;
− создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет; снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса;
до 2020 года — предоставление доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.
Реализуется государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утверждённая постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 года № 323.
Во исполнение данного закона Градостроительного кодекса РФ постановлением Правительства Российской Федерации в 2014 года утверждён перечень процедур в сфере жилищного строительства, который в настоящее время содержит 124 процедуры, с учётом внесённых изменений, предусматривающих оптимизацию и сокращение количества процедур. В целях поддержки платёжеспособного спроса граждан на жильё, а также развития рынка ипотечного кредитования реализовывалось постановление Правительства Российской Федерации от 13 марта 2015 года № 220 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу “Агентство ипотечного жилищного кредитования” на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретённым) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)». [2]
Для полного раскрытия данной темы необходимо дать определения основным категориям.
Под ипотекой понимают установление обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. [3]
В жилищной ипотеке покупатель жилья передает в залог свой дом банку или другому типу кредитора, который имеет претензию на дом, если домовладелец не выполнит свои обязательства по выплате ипотеки. В случае обращения взыскания кредитор может выселить жильцов дома и продать дом, используя доход от продажи для погашения ипотечного долга.
Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Предметом ипотеки может заложено недвижимое имущество (согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации), права на которое установлены и зарегистрированы согласно национальному законодательству.
Таблица
Имущество, которое может быть предметом ипотеки [4]
|
№ |
Наименование |
Нормативно-правовой акт |
|
1. |
земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона |
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019)«Об ипотеке (залоге недвижимости)" |
|
2. |
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности |
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019)«Об ипотеке (залоге недвижимости)" |
|
3. |
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат |
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019)«Об ипотеке (залоге недвижимости)" |
|
4. |
садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения |
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ(ред. от 02.08.2019)«Об ипотеке (залоге недвижимости)" |
|
5. |
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания |
Федеральный закон от 14.03.2009 № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» «Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации» от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 02.08.2019) |
|
6. |
Машино-места |
Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации |
Обязательными условиями договора ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В настоящее время в договоре ипотеки должно быть обязательно указано право и наименование органа, зарегистрировавшего это право.
Анализ нормативно-правовых актов показывает, что наиболее полное определение «ипотека», раскрывается в федеральном законе «Об ипотеке», поскольку в нем раскрывается экономико-правовой смысл и механизмы связанные с правами основных участников. Анализ экономической и правовой литературы показывает, множество классификационных подходов, раскрывающих различные виды и формы ипотеки.
Литература:
- Минц В. М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России // Банковское дело. 2012. № 6. С. 30
- О ходе выполнения Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» //. URL: http://m.government.ru/all/27534/ (дата обращения: 25.11.2019)
- Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. От 02.08.2019) “Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.08.2019) // Электронно-правовая система Консультант Плюс
- Составлено авторами по нормативно-правовым актам Российской Федерации
