Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.
Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости. Обеспечение ипотечного кредита должно снижать кредитный риск банка [7]
Ипотечный кредит — одна из самых крупных ссуд, выдаваемых банками. При получении ипотечного кредита клиенту предстоит вернуть не только долг банку, но и сделать массу сопутствующих платежей. Один из самых значительных — страховка, которая может доходить до 2 % от стоимости кредита [1].
В целом в I квартале 2013 года было выдано 142 393 ипотечных кредита на общую сумму 226 939 млн. рублей, что в 1,12 раза превышает уровень трех месяцев 2012 года в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении.
Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что, как и прогнозировало АИЖК, темпы роста рынка ипотеки замедляются: в марте 2013 года они составили 109 % в количественном и 121 % в стоимостном выражении по сравнению с предыдущим годом (минимальные значения с января 2010 года наблюдались в декабре 2012 года, когда темп роста составил 107 % в количественном и 121 % в стоимостном выражении).
Во многом снижению темпов роста рынка ипотеки способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение спроса на них. В I квартале месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях увеличилась на 0,2 п.п. и составила в марте 12,9 %, что на 0,8 п.п. выше уровня марта 2012 года. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным в I квартале 2013 года, составила 12,8 % (12,0 % в I квартале 2012 года), что на 5,68 п.п. (8,14 п.п. в I квартале 2012 года) выше уровня инфляции за этот период.
Вместе с тем на фоне активного кредитования граждан наблюдался рост просроченной задолженности по кредитам физлицам в первом квартале (с 4,0 % на 1.01.2013 до 4,2 % на 1.04.2013), что может быть также связано со снижением требований к заёмщикам в период наибольшей конкурентной активности банков (в частности, такая тенденция проявилась в сегменте ипотечного жилищного кредитования), приведшей к перегреву розничного сегмента в 2012 год [2].
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят 16 июля 1998 года и тем самым положил официальное начало развитию рынка финансовых услуг [3]. Следующим этапом развития ипотечного рынка, стал кризис 2008 года. Большинством банков был объявлен мораторий на предоставление ипотечных кредитов, многие банки предлагали своим заемщикам провести реструктуризацию кредита с целью снижения нагрузки на семейный бюджет по выплате ежемесячных платежей в погашение кредита. О полноценном восстановлении рынка можно говорить только к 2010 году.
Объемы сделок по приобретению жилья с помощью ипотеки ежегодно увеличиваются. Так, в 2012 году банки выдали в общей сложности 680 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 1 трлн рублей. За последние годы ипотека растет на 20–40 % ежегодно. Доля объема ипотечной задолженности в ВВП страны находится на уровне около 10 %, в то время как в развитых странах этот показатель приближается к 100 %. Доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с недвижимостью находится на уровне 20 %, что свидетельствует о высоком потенциале ипотеки в России [5].
В 2013 году рост рынка ипотеки начал постепенно замедляться. За первые пять месяцев 2013 года в стране выдано 269,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму 429,1 млрд. рублей, в то время как за аналогичный период прошлого года сумма ипотечных сделок достигла только 343,7 млрд. рублей. Главной причиной этого замедления стал рост процентной ставки по кредитам. 1 июня 2011 года она составляла 12,3 % годовых, в 2012 году опустилась до 12 %, а к июню 2013 года снова поднялась до 12,7 % годовых. Эта статистика отражает существенное ухудшение условий кредитования [4].
Сегодня есть все основания ожидать ускорения роста объемов ипотеки. Банки преодолели дефицит ликвидности и нуждаются в заемщиках больше, чем во вкладчиках. Об этом свидетельствует, в частности, снижение максимальной ставки по вкладам в десяти крупнейших банках с 10 % до 9,26 % годовых с начала года. Уже в ближайшем будущем мы увидим понижение процентной ставки по ипотеке и ее вероятное возвращение к уровню 2012 года. Если ситуация с ликвидностью не ухудшится, можно ожидать возвращения средневзвешенной ставки к уровню 12 % годовых в 2014 году [4].
Если банки будут вынуждены, как сейчас, фондировать ипотеку за счет краткосрочных депозитов, ставки радикально не опустятся — в самом благоприятном случае до уровня 11 % на горизонте трех лет. Но могут и увеличиться — в зависимости от ситуации в экономике [5].
В настоящее время рынок ипотечного жилищного кредитования переходит из стадии активного роста в стадию зрелости, когда основной целью его развития является не столько увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов, сколько качественное развитие, повышение уровня конкуренции, снижения банковской маржи (что позволит снизить конечную ставку для заемщика). На первый план выходят проблемы обеспечения участников рынка долгосрочной ликвидностью, снижения рисков, а также предоставления им инфраструктурных услуг.
Руководство АИЖК планирует введение стандартизации кредитов, что позволит классифицировать их по качеству. По первоклассным кредитам предполагается снизить вес риска до 35 %, что будет соответствовать лучшей международной практике. При этом АИЖК рассматривает проблему стандартизации в комплексе, поэтому стратегией предусмотрена не только стандартизация ипотечных кредитов, но и создание стандартов секьюритизации, — говорит гендиректор агентства.
По мнению аналитиков российская ипотека уже преодолела трудный переходный период, и несформировавшимся отечественный рынок жилищного кредитования назвать сложно. Но с окончанием взрывного агрессивного роста, когда на первом плане были новые продукты и борьба за клиента, появились и новые, более взрослые и сложные финансовые задачи. И если некоторые из них, как, в частности, развитие механизмов секьюритизации, можно решить внутри рынка, то работа с другими, например, с увеличением объемов строительства жилья и снижением его стоимости, явно требует комплексных подходов [6].
Литература:
1. Ипотечное кредитование в России. Ipoteka.rus. Ипотечное кредитование ипотека и ипотечный кредит. [Электронный ресурс]. (http://www.ipoteka-rus.ru/. Дата обращения 24.07.2013г.
2. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Аналитика и статистика. Рынок жилья и ипотечного кредитования в I квартале 2013 года Аналитический центр АИЖК. [Электронный ресурс] http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/quarterly/. Дата обращения 03.09.2013.
3. Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 n 102-фз (принят гд фс рф 24.06.1997) (действующая редакция от 19.05.2013). [Электронный ресурс]. http://www.consultant.ru/popular/ipot/. Консультантплюс, 1992–2013. Дата обращения 26.07.2013г.
4. РБК Недвижимость. [Электронный ресурс]. http://realty.rbc.ru/. Дата обращения 26.07.2013г.
5. Рынок, финансы, недвижимость. Ипотечные кредиты в России. [Электронный ресурс]. http://sia.ru/?section. Дата обращения 22.08.2013г.
6. Ипотека в России: от агрессивного роста до зрелого рынка за 15 лет. [Электронный ресурс]. http://sykt24.ru/news/16802. дата обращения 25.07.2013г.
7. Мирошниченко О. С. Кредитный риск и собственный капитал банка // Финансы и кредит. № 1. 2011. С. 21–31.
[1] Статья подготовлена в рамках инициативной НИР «Современные проблемы функционирования банков и банковских систем России и зарубежных стран», № 01201266013 в ФГАНУ «Центр информационных технологий и систем органов исполнительной власти».
