Статья посвящена изучению понятия ипотеки и ипотечного кредита, определению сущности ипотеки, выявлению ее значения на современном этапе развития.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, предмет ипотеки, значение ипотеки.
В научной литературе зачастую под термином «ипотека» понимается «ипотечный кредит». Однако, хоть слово «ипотека» в большинстве случаев применяется в совокупности со словом «кредит», оно имеет самостоятельное значение.
В целях определения сущности ипотеки необходимо сопоставить понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» — определить их значение и четко разграничить.
Для разграничения указанных понятий обратимся к научной литературе.
По мнению Грудцыной Л. Ю. ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю) [3]. Данный подход отражает понятие «ипотеки» не в полном объеме, конкретно, указаны не все стороны, участвующие в сделке.
Чередникова А. О. полагает, что ипотека — это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору [8].
Косарева Н. Б. раскрывает понятие ипотеки как способа обеспечения обязательства заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества, когда кредитор получает удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества [6]. Данный подход представляется наиболее правильным, так как в нем наиболее полно отображены все субъекты и объекты ипотечных взаимоотношений, а также оно является наиболее развернутым.
Тарасов В. И. придерживается точки зрения, что «ипотечный кредит» представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества». В то же время Тагирбеков К. Р. представляет ипотечный кредит как «форму кредитования под залог недвижимости различного вида».
Следует отметить, что принципиальной разницы в формулировке сущности ипотеки и ипотечного кредита практически не наблюдается, все авторы сходятся в одном, что ипотечный кредит предоставляется под залог недвижимости, что, по мнению Дятлова Д. В. [4], является правильным и выступает главной особенностью и специфической чертой ипотечного кредитования.
Исходя из изложенного можно прийти к следующему выводу — ипотека представляет собой залог объектов недвижимости, в то время как ипотечный кредит представляет собой кредит под залог объектов недвижимости.
Чтобы определить сущность понятия «ипотека», следует конкретизировать, что является ее предметом. В научной литературе авторы высказываю различные мнения по данному вопросу. В частности, можно выделить три основных направления.
Первый подход определяет, что в качестве предмета ипотеки выступает только имущество, признанное недвижимым в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Согласно второму подходу предметом ипотеки кроме недвижимого имущества могут выступать также права на него.
Что касается третьего подхода, то предметом ипотеки в данном случае может быть помимо имущества, существующего в натуре и прав на него, также недвижимое имущество, которое перейдет в собственность залогодателя в будущем. Данный подход по мнению Лепехина И. А., в этом споре является наиболее правильным [7]. Согласно положениям ГК РФ (п. 6 ст. 340), допускается залог вещей, которые залогодателем будут приобретаться в будущем. Данное положение делает возможным использование жилого помещения, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования.
В соответствии с законом об ипотеке в качестве объектов ипотечного кредитования могут выступать: 1) земельные участки, за исключением находящихся в муниципальной или государственной собственности и не предназначенных для жилищного строительства (ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке»); 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; 6) машино-места [1].
Согласно ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [1].
Проведя анализ представленных позиций относительно понятия «ипотеки» можно дать исчерпывающее определение ипотеки как вещного способа обеспечения обязательства, когда предметом залога выступают недвижимое имущество, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество, заключающегося в праве залогодержателя получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами.
Ипотека является одним из проверенных способов в мировой практике по привлечению вложений в жилищную сферу.
Формирование системы ипотеки является одной из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острейшие проблемы, как обеспечение жильем, распределение доходов населения, кардинальное ускорение жилищного строительства и связанных с ним отраслей производства [5].
Ипотека жилых помещений на сегодняшний день для населения России является наиболее подходящей формой реального решения жилищной проблемы. Кроме того, ее можно обозначить как один из самых проверенных в практике и надежных способов привлечения способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения, коммерческих банков, строительного комплекса, а также государства. Так, в настоящее время наблюдается рост ипотечного кредитования. Рынок ипотечного кредитования России с 2016 по 2018 года имел тенденцию роста, объем предоставленных ипотечных кредитов в данный период вырос на 74,1 % и за 2017 год составил 2,017 триллиона рублей [9]. Согласно статистическим данным на начало 2020 года наблюдается рост выдачи ипотечного кредита по сравнению с прошлым годом на 14 %.
В настоящее время ипотека представляет собой единственный обеспеченный механизм по предоставлению гражданам необходимого жилья. Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, при этом кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.
Различные авторы выделяют множество проблем в ипотечном кредитовании в РФ, например: 1) низкая платежеспособность населения; 2) высокий уровень инфляции; 3) снижение спроса на ипотечный кредит; 4) высокие процентные ставки и другие, и все они должны решаться незамедлительно. Решение указанных проблем должно способствовать равномерному развитию ипотеки на территории всей страны с поддержкой государства, которая должна обеспечивать необходимые условия для деятельности и развития ипотеки. При условии достижения уровня стабильности экономики страны и приближения ее к уровню высокоразвитых государств, ипотека станет выгодной как для населения, так и для банковских учреждений.
Литература:
- Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
- Грудцына, Л. Ю. Ипотека-Кредит. Комментарий жилищного законодательства: учеб. пособие. М.: «Эксмо», 2006.
- Дятлов, Д.В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация/ Д. В. Дятлов, М. В. Антонова// Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. 2012. № 2 (42). С. 240–245.
- Карманчикова, М.Ю. Проблемы и пути решения ипотечного кредитования/ М. Ю. Карманчикова, Ю. В. Болтенкова// В сборнике: Актуальные проблемы экономики в условиях реформирования современного общества Материалы IV Международной научно-практической конференции, посвященной 140-летию со дня основания НИУ «БелГУ». 2016. С. 299–301.
- Косарева, Н. Б. Основы ипотечного кредитования: учеб. пособие. М.: «Финансы и статистика», 2006.
- Лепехин, И.А. Теоретический анализ понятия «ипотека» как правового института/ И. А. Лепехин// Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. 2009. № 28 (161). С. 62–64.
- Чередникова, А. О. Особенности ипотеки как формы кредитования. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования/ А. О. Лепехин// Российское предпринимательство. 2010. № 4–1. С. 94–97.
- Хохлова М.М. Анализ и тенденции развития ипотечного кредитования в РФ //Интеграция наук. 2019. № 1 (24). С. 212.
