В статье рассматривается сущность института ипотеки в российском праве. Анализируются особенности понятия ипотеки, а также особенностей института ипотеки в нашем государстве.
Ключевые слова: гражданское право, ипотека, ипотечный договор, сущность ипотеки, предмет ипотеки.
Рассматривая понятие ипотеки, отметим, что зачастую данное понятие рассматривается как ипотечный кредит. Так, ипотека является самостоятельным понятием и имеет свое значение.
Термин ипотека появился в Древней Греции в VI в., и означал ответственность должника перед кредитором связанными с земельным владением. Ипотека существовала и в Древнем Риме. Так, она являлась разновидностью залога, в рамках которого имущество, находящееся в залоге, оставалось в пользовании и владении должника.
Цивилисты рассматривают ипотеку в нескольких значениях. Так, ипотека — это:
– форма залога, в рамках которой предметом залога пользуется и распоряжается залогодатель. Такое понятие ипотеки имеет исторические корни;
– как отмечает Уметбаев А., «ипотека представляет собой залог особого имущества — недвижимого, которое в силу своей экономической ценности, требует особого правового режима» [5].
Распространенным понятием в науке является понятие ипотеки как «залога недвижимого имущества, который служит цели обеспечения денежного требования залогодержателя, таким образом, с указанной точки зрения, ипотека представляет собой особую разновидность кредитования, обеспеченного залогом особой категории имущества — недвижимости» [2].
Ипотека — это особый вид налогового залога, особенностью которого является надлежащие обеспечение обязательств денежного характера, который выражается в виде кредита. Отличительной чертой является то, что залогодержатель не может обладать имуществом, а правом хозяйственного ведения принадлежит залогодателю, но с определенными ограничениями.
Рассматривая понятие ипотеки, Каитова З. Д. отмечает: «Ипотека — залог недвижимого имущества, при котором залогом выступает само приобретаемое недвижимое имущество. Одним из условий является то, что данное имущество не может быть подарено, продано, заложено и т. п». [4].
Так, ипотека — это залог объекта недвижимости. В широком смысле ипотека представляет собой сложную правовую систему, которая охватывает различные действия:
– оценку имущества, наличие законных оснований для заключения договора об ипотеки, а также иные процедуры, которые проводятся до фактического заключения сделки;
– охватывающие все аспекты непосредственного заключения договора о передаче недвижимого имущества в залог: обсуждение условий ипотеки, регистрация ипотеки, определение срока и порядка погашения займа, а также иные аспекты, регулирующие права и обязанности сторон;
– охватывающие процессы реализации залога в случае допущенных нарушений;
– включающие в себя меры по защите интересов как залогодержателя, так и залогодателя.
Ипотека, как правовая система, охватывает весь жизненный цикл сделки — от начальных этапов до последствий заключения сделки. Важным элементом является взаимодействие различных сторон и соблюдение законных норм на каждом этапе такого правового процесса.
Для правильного понимания сущности ипотеки необходимо определить, что является ее предметом. В научной литературе существует несколько подходов к пониманию предмета ипотеки.
В рамках первого подхода, предметом ипотеки признает недвижимое имущество, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [1].
В рамках второго подхода, предмет ипотеки рассматривается не только имущество, но и права на него. Третий подход определяет предметом ипотеки: «помимо имущества, существующего в натуре и прав на него, также недвижимое имущество, которое перейдет в собственность залогодателя в будущем.
Согласно положениям ГК РФ (п. 6 ст. 340), допускается залог вещей, которые залогодателем будут приобретаться в будущем. Данное положение делает возможным использование жилого помещения, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования» [3].
Анализируя положения законодательства об ипотеки, ее предметом выступают:
– земельные участки, которые не являются муниципальной или государственной собственностью, а также не предназначены для жилищного строительства;
– предприятие, или недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
– жилые помещения;
– различные строения, которые имеют потребительское назначение;
– воздушные и морские суда;
– машино-места.
Так, сущность ипотеки заключается в передаче права залога на недвижимость в обмен на получение кредита или займа. Ипотека — это особый вид обеспечения исполнения обязательств, который может устанавливаться как соглашением сторон, так и в соответствии с законом. Ее применение возможно в различных сделках, таких как договор купли-продажи, или договор займа.
Ипотека обладает характерными чертами:
– она возникает на основе обязательства, в рамках которого должник обязан исполнить его перед кредитором;
– предмет ипотеки содержится в законе, который также определяет процедуры и права, которые связаны с ипотекой;
– объект ипотеки остается в собственности и под фактическим владением должника, ограничивая только его право на распоряжение данным имуществом без разрешения кредитора;
– договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, что обеспечивает прозрачность и защиту интересов сторон;
– в случае невыполнений обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор имеет право на продажу заложенного имущества через публичные торги. Полученные средства, направляются на покрытие задолженности, а кредитор обладает преимущественно правом на получение таких средств.
Как отмечает Яковлев В. И.: «Ипотека важнейший институт поддержания семьи, и в целом экономики. Экономику данный институт поддерживает как косвенно через поддержку все той же семьи как ячейки общества (плательщиков налоговых отчислений и поддерживающих демографию), так и прямо путем создания рабочих мест например для постройки данных помещений, на которые берется ипотечный кредит, компании осуществляющие данное строительство платят налоги в бюджет, банковские организации получают прибыли за счет процентов и заставляют денежную массу «работать» посредством выдачи новых займов и кредитов» [7].
Так, ипотека имеет важное значение, воздействуя на различные сферы общества и экономики. Развитие ипотечного рынка является мощным катализатором для экономического роста, создавая рабочие места и поддерживая деятельность, связанную с недвижимостью. Для банков и иных финансовых институтов ипотечные кредиты представляют собой стабильный источник дохода, обеспечивая кредитную активность.
Таким образом, ипотека– это вид обеспечения обязательства, при котором недвижимость, становится залогом для обеспечения исполнения долговых обязательств. В основе ипотеки лежит договор, который заключается между сторонами ипотеки — заемщиком и кредитором. Ипотека является важным инструментом для финансирования покупки недвижимости и имеет большое значение как для граждан, так и для банков, и финансовых учреждений.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — ст. 3301.
- Банки и банковское дело в 2 ч. Ч. 1: учебник и практикум для экономического балакалавриата / В. А. Боровковой. — М.: Издательство Юрайт, 2018. — 390 с.
- Булгакова, И. О. Понятие и значение ипотеки в Российской Федерации / И. О. Булгакова // Молодой ученый. — 2020. — № 27 (317). — С. 250–252.
- Каитова, З. Д. Ипотека и ипотечный кредит: сущность и этапы осуществления / З. Д. Каитова, З. В. Берсунькаева, А. В. Лисицкая // Экономика, политика, право: актуальные вопросы, тенденции и перспективы развития: сборник статей Международной научно-практической конференции, Пенза, 10 января 2019 года. — Пенза, 2019. — С. 10–12.
- Уметбаев, А. Понятие института ипотеки в гражданском праве / А. Уметбаев // Академическая публицистика. — 2022. — № 12–2. — С. 457–459.
- Чашников, М. А. Понятие ипотеки как способа обеспечения обязательств / М. А. Чашников // Вестник науки. — 2021. — Т. 4, № 1(34). — С. 113–118.
- Яковлев, В. И. Общая характеристика института ипотеки / В. И. Яковлев, В. А. Фокин // Вызовы современности и стратегии развития общества в условиях новой реальности: Сборник материалов XVII Международной научно-практической конференции, Москва, 25 мая 2023 года. — Москва, 2023. — С. 52–57.
