Понятие ипотечного жилищного кредитования и его гражданско-правовое регулирование

Необходимость изучения такого института как ипотечное жилищное кредитование является очень актуальной. В Российской Федерации вопросу обеспечения граждан жильем уделяется повышенное внимание, поэтому необходимо комплексное и системное рассмотрение не только понятия данного института, но и источников гражданского права Российской Федерации по данной теме.

Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, гражданско-правовое регулирование, ипотека, ипотечное кредитование.

В России в последние годы стал активно развиваться такой правовой институт как ипотечное жилищное кредитование (далее — ИЖК). Интерес к ИЖК обусловлен не только относительной новизной для правоотношений, возникающих в России в экономической и правовой сфере, но и не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, возникающие при реализации прав, вытекающих из залога.

Следует отметить, что современное понятие «ипотечное» появилось не сразу. Развитие товарно-денежных отношений и экономических потребностей граждан сподвигло появлению данного определения. Данное понятие появилось еще в Древней Греции, а многовековое развитие ипотечного кредитования только укрепило его. Изучением данного вопроса на сегодняшний день занимается множество. В первую очередь рассмотрим понятие «ипотечное кредитование», данное различными авторами.

Яковлев А. А. и Благих И. А. считаю, что ипотечный кредит — это кредит, отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства как объекта недвижимости [3].

Чибисова Д. Е. раскрывает данное понятие как экономические отношения, связанные с образованием и движением ссуженой стоимости [10], а Леошина А. А. как особый банковский продукт, который позволяет более быстрым способом разрешить жилищный вопрос [6].

Наиболее полное определение дал Волков А. А. По его мнению, ипотечное кредитование — это предоставление долгосрочных кредитов специализированными организациями (коммерческие банки, АИЖК, жилищно-потребительские кооперативы и т. д.) под залог недвижимого имущества на строительство или приобретение недвижимости. В своем определении Волков А. А. учел то, что кредитором может являться не только коммерческий банк, но и другие специализированные организации [4].

По моему мнению, под ипотечным кредитованием мы будем понимать предоставление долгосрочного кредита специализированными организациями, выданный под залог недвижимости на приобретение или строительство жилой недвижимости. Таким образом кредит, выданный под залог недвижимости будет являться основной особенностью и специфической чертой ипотечного жилищного кредитования.

ИЖК в России долгое время не имело активного развития и сдерживалось отсутствием нормативно правовой базы, которая регулирует сделки с залоговым недвижимым имуществом, а также отсутствием законодательных актов, регламентирующих деятельность организаций, занимающихся недвижимостью. В настоящее время ипотечное жилищное кредитование регулируется гражданским законодательством, федеральными законами, а также другими нормативно правовыми актами.

Основополагающим нормативно правовым актом, регулирующим сделки с недвижимостью в Российской Федерации, является Конституция, принятая всенародным голосованием 12.12.1993 г. Ст. 40 Конституции Российской Федерации закрепляет права граждан на жилище, а ст. 35 закрепляет права граждан на частную собственность, что дает гражданам возможность свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем, выступать с ней на рынке недвижимости, а также создавать капитал в виде недвижимой жилой собственности [5].

Общие правила о залоге содержаться в параграфе 3 главы 23 ГК РФ.

Ст. 128 ГК РФ закрепляет виды объектов гражданских прав, ст. 131 ГК РФ говорит об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, глава 7 регулирует права, связанные с ценными бумагами, глава 9 закрепляет понятия, виды и формы сделок, а главы 13,14,15 регулируют общие положения о праве собственности и другие вещные права, их приобретение и прекращение.

Глава 23 ГК РФ закрепляет общие положения об обязательствах, включая залог, а также обращения взыскания на заложенное имущество.

ГК РФ в п. 1 ст. 334 законодательно закрепляет понятие «ипотека», где кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) [2].

27 глава ГК РФ ввела понятие договора и правила его заключения, а 30 глава отобразила основные положения, связанные с куплей-продажей [1].

Нормами гражданского кодекса РФ было предусмотрено создание и принятие других специальных федеральных законов. Так, в 2015 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [8].

Одним из основных нормативно-правовых актов, регулирующих систему отношений ипотечного жилищного кредитования, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принятый 16.07.1998 г. Данный закон поспособствовал расширению возможности использования ипотечного жилищного кредитования в качестве надёжного средства для обеспечения кредита. Закон устанавливает основания возникновения ипотеки, ее регулирование, порядок заключения договора об ипотеке и др. В отдельных главах раскрыты положения о закладной, порядок государственной регистрации ипотеки, переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, уступке прав по договору об ипотеке, а также передача и залог закладной. Особое внимание следует уделить главе, посвященной обращению взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке [9].

С принятием Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2000 г. ипотечное жилищное кредитование начало приобретать законодательно-урегулированные черты. Данный документ стал основополагающим при создании системы долгосрочного ипотечного кредитования в России. Он включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов, а таже концепцию совершенствования законодательной и нормативной базы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования [7]. Также ИЖК регулируются и другими нормативно-правовыми актами.

Подводя итог, следует отметить, что в настоящее время ипотека занимает огромное место в развитии России, обладает таким свойством как интеграция, ведь банки, занимающиеся ИЖК, работают в тесном союзе с застройщиками, риелторами и брокерами, кроме того, свойство унифицированности говорит нам о том, что в настоящее время формируются единые стандарты в ипотечном кредитовании. Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является приоритетной задачей для государства, для этого была создана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, которая ориентирована на нормативное регулирование и создание правовой базы ипотечного жилищного кредитования для повышения доступности жилья для граждан и минимизации финансовых рисков кредиторов. Совершенно ясно, что законодательная база в части ипотечного кредитования недостаточно полна и имеет противоречия, что влияет на эффективное участие банков в ипотечном кредитовании. Поэтому принятое Постановление может помочь устранить некоторые препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Литература:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ. (ред. от 27.12.2019) [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант.Плюс» — Режим доступа: http://consultant.ru/ .
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // Справочно-правовая система «Консультант.Плюс» — Режим доступа: http://consultant.ru/ .
3. Благих И. А., Яковлев А. А. Ипотечное кредитование в Российской Федерации // Проблемы современной экономики, 2010. № 3. С. 227–231
4. Волков А. А. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация // Вестник академии знаний, 2020. С. 324–334
5. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993.) (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2017 № 11-ФКЗ, от 14.03.2020 № 1-ФКЗ) [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант.Плюс» — Режим доступа: http://consultant.ru/ .
6. Леошина А. А. Развитие ипотечного кредитования в России // Наука и образование: Новое время. 2019. № 1 (30). С. 242–245.
7. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант.Плюс» — Режим доступа: http://consultant.ru/ .
8. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант.Плюс» — Режим доступа: http://consultant.ru/ .
9. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант.Плюс» — Режим доступа: http://consultant.ru/ .
10. Чибисова Д. Е. Ипотечное кредитование: сущность и принципы построения // Поколение будущего: Взгляд молодых ученых-2019 Сборник научных статей 8-й Международной молодежной научной конференции, в 6-х томах. Ответственный редактор Горохов А. А. 2019. С. 468–471.