В статье рассматриваются вопросы финансирования малоэтажного строительства в России. Автор отмечает сущность, типы и ключевые преимущества малоэтажного жилья в условиях развития современного строительного рынка. Обозначаются основополагающие проблемы и перспективы в области ипотечного кредитования малоэтажного домостроения.
Ключевые слова: малоэтажное строительство, финансирование малоэтажного домостроения, ипотечное кредитование.
Формат массового малоэтажного строительства зародился в России десятилетие назад, выступив в качестве достойной альтернативы многоэтажной квартире. Особую актуальность на строительном рынке малоэтажное жилье приобрело в посткризисный период, характеризующийся активной государственной политикой, ориентированной на решение важнейшей социально-экономической задачи, связанной с обеспечением населения доступным, комфортным и инновационным жильем.
В настоящий период наблюдается уверенная тенденция к существенному росту малоэтажного домостроения, строительство которого занимает 52 % от общего объема возводимого жилья. В 2007 году Правительством Российской Федерации были определены плановые показатели малоэтажного строительства, согласно которым к 2020 году его доля в общем объеме возводимого жилья должна составлять 65–70 %, что равняется 1 млн. индивидуальным домов или 150 млн. кв. м. в год.
Рынок малоэтажного жилищного строительства дифференцируется на таунхаусы, многоквартирные дома, дуплексы и коттеджи, высота которых, как правило, составляет 2–3 этажа. Ключевой спецификой обозначенных зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода — это дома с облегченной инженерной инфраструктурой [1, с. 25].
Основополагающими преимуществами малоэтажного жилищного строительства, формирующими ощутимые конкурентные преимущества перед многоэтажными застройками, являются:
- Отсутствие значительных административных барьеров. Это выражается в существенно упрощенных разрешительных процедурах на данный вид строительства;
- Возможность использования инновационных технологий и материалов. Современные инновационные технологии позволяют возводить малоэтажное жилье без эксплуатации тяжелой строительной техники и дорогостоящих строительных материалов, что, в свою очередь, способствует многократному сокращению себестоимости объектов малоэтажного строительства и оперативным срокам их сдачи. Помимо того, применение инновационных технологий колоссально расширяет технические и конструктивные решения в строительном объекте.
- Относительная дешевизна эксплуатации, детерминированная отсутствием требований к установке лифтов, подкачке воды на верхние этажи и использования прочего дорогостоящего оборудования. Наиболее высокая экономия достигается в строительстве таунхаусов, что обусловлено распределением стоимости строительных конструкций, а также затрат на содержание и эксплуатацию дома на нескольких собственников.
- Возможность возведения на любом типе почвы: со сложным рельефом, высокой сейсмичностью, слабыми грунтами [5, с. 505].
Осуществление государственной программы по наращиванию объемов строительства в сжатые сроки, при этом соответствующего современным строительным стандартам и эталонам, представляется возможным исключительно с использованием ресурсов малоэтажного строительства. Сегодня центральной проблемой сегмента малоэтажного строительства является отсутствие государственных ассигнований и финансирования со стороны банков. В финансировании проектов малоэтажного строительства преимущественно преобладает схема сочетания собственных и заемных средств покупателя или застройщика. Заемные средства могут быть получены, главным образом, на условиях ипотечного кредитования [2, с. 62]. При этом оформить ипотеку на малоэтажное строительство можно лишь при наличии квартиры в городе, либо достаточно высокой стоимости земельного участка. Существующие ипотечные схемы домостроения совершенно не учитывают особенности малоэтажного домостроения. К сожалению, в современной практике крайне невостребованным является жилищное кредитование через накопительные строй-сберкассы, хотя такая схема инвестирования и предполагает годовой процент, не превышающий 3–4 %.
Эффективное решение на сегодняшний день разработано лишь для комплексной застройки в коттеджных поселках, выражающееся в сотрудничестве компании застройщика и кредитной организации на предмет формирования схемы финансирования малоэтажного строительства. При этом выгода от такого партнерства является двусторонней, поскольку банк приобретает нового потребителя на долгосрочный период, а заемщик уверенность в реализации строящихся объектов [4, с. 60].
В настоящий период Правительством РФ проводится стимулирующая политика в сфере массового малоэтажного строительства. К примеру, разработаны и направлены в агентство по ипотечному жилищному кредитованию стандарты земельной ипотеки, определяющие этапность выдачи заемных средств. На первом этапе застройщику выдается денежная сумма в размере, покрывающем расходы на инженерные изыскания, осуществление подготовительных работ на участке и возведение фундамента. Второй этап, в преддверии которого производится оценка участка, предполагает выделение суммы для дальнейшего строительства под более ликвидный залог. Данные мероприятия позволят застройщику получать своевременное и полноценное финансирование, а банку — свести к минимуму риски [3, с. 50].
В Санкт-Петербурге успешно функционирует новая кредитная ипотечная программа «Малоэтажное жилье», реализуемая Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Программа позволяет на достаточно лояльных условиях приобрести малоэтажное жилье на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки.
Таким образом, малоэтажное строительство представляет собой наиболее востребованное и актуальное направление развития строительного рынка. Основополагающая задача малоэтажного домостроения заключается в обеспечении населения экологичным, комфортным, доступным жильем. В целях процветания рынка малоэтажного строительства, требуется расширение источников инвестиций. Речь идет о средствах структур государственно-частного партнерства, прямых бюджетных ассигнований (из бюджетов всех уровней), льготного кредитования и субсидирования индивидуального домостроения.
Литература:
- Асаул А. Н. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России [Текст] / А. Н. Асаул, Ю. Н. Казаков, Н. И. Пасяда, И. В. Денисова // Под ред. д.э.н., проф. А. Н. Асаула. — СПб.: «Гуманистика», 2011.
- Зайнуллина Т. Г. Проблемы и перспективы малоэтажного жилищного строительства / Т. Г. Зайнуллина // Terra Economicus, 2017. — № 4. — С. 61–65.
- Иванов П. К. Малоэтажное строительство в России: проблемы и перспективы / П. К. Иванов // Современные научные исследования и инновации. 2018. № 1. Ч. 2 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2015/01/43147 (дата обращения: 25.03.2019).
- Сайфуллина С. В., Логиновская И. Д. Перспективы развития малоэтажного жилищного строительства в России // Управление экономическими системами, 2019. — № 4. — С. 56–63.
- Стефанович М. Ю. Малоэтажное жилищное строительство: особенности и проблемы развития в России // Молодой ученый, — 2018. — № 12. — С. 505–507. — URL https://moluch.ru/archive/92/20038/ (дата обращения: 02.04.2019).
