Ежегодно в цифровой вид переводятся миллионы организационно-распорядительной, бухгалтерской и технической документации. Сканируют не только бумажные документы: современные технологии позволяют создавать цифровые копии произведений живописи и прикладного искусства (например, древних гобеленов), раритетных монет и ювелирных украшений и даже скульптур. А перспективы и вовсе фантастические — появятся цифровые изображения целых домов и даже городов (3D). Это и хотелось бы изучить более подробно.
В настоящий момент в нашей стране стремительно развивается система государственного кадастра недвижимости, основанная на применении информационных технологий и предоставлении электронных услуг в режиме «онлайн». В настоящее время для всех пользователей сети Интернет доступна Публичная кадастровая карта - справочно-информационный сервис для предоставления пользователям сведений Государственного кадастра недвижимости на территорию Российской Федерации. С её помощью пользователь, не выходя из дома, может получить справочную информацию о полном кадастровом номере, адресе и площади земельного участка, внесенных в ГКН. Местоположение земельных участков фиксируется посредством внесения в кадастр плоских координат их границ, что позволяет учесть их площадь, конфигурацию и т.д., однако сведения о, например, рельефе земельного участка не могут быть отражены и учтены, так как вертикальная плоскость в данном случае практически не учитывается. Иначе говоря, современный кадастр является плоским, двумерным (2D).
В то же время, объекты недвижимости, как земельные участки, так и здания и сооружения, являются объектами пространственными и имеют объем, который невозможно отобразить в современной двумерной проекции. Действующий двумерный кадастр не позволяет четко увидеть ЛЭП, телевышки, коммуникационные трубы и высотные объекты, то есть практически невозможно осуществить учет таких объектов недвижимости, как дорожные развязки, мосты и туннели, многоуровневые комплексы нестандартной формы, с нависающим вторым, третьим этажом, попадающим на чужую территорию. Один из главных недостатков 2D-кадастра — отсутствие подземных объектов. Подземные объекты, такие как сети метрополитена, коллекторы, тоннели, трубопроводы и т.д. являются важнейшими элементами инфраструктуры городов, однако обозначенная проблема ограничивает возможность регистрации муниципалитетами прав на них и порождает различные имущественные споры.
Так, Росреестр был вынужден отказать в предоставлении информации покупателю одного из московских зданий – под ним располагается коллектор Мосводоканала и в реестре прав невозможно было идентифицировать объект, расположенный по одному и тому же адресу.
В профессиональной среде участников кадастровой деятельности также имеются факты возникновения обусловленных ситуацией трудностей, например, известен случай, когда кадастровому инженеру поступил заказ на межевание объектов культурного наследия, одним из которых является средневековая оборонительная крепость, висящая на скале на высоте примерно 15 метров от земли. Эта крепость проецируется на земельный участок, стоящий на кадастровом учете, и регистрация её невозможна.
Данная ситуация обуславливает необходимость развития систем трехмерного кадастра недвижимости. Актуальность проблемы подтверждается все возрастающей сложностью площадей застройки, подземной и надземной инфраструктуры, увеличением числа операций с недвижимостью и возникновения имущественных интересов (и частных и государства). При этом имеет место внедрение трехмерного подхода в других областях (трехмерные геоинформационные системы (ГИС), трехмерное планирование), которые делают трехмерный подход к кадастровому учету технологически осуществимым.
В связи с этим в нашей стране на данном этапе реализуется проект по разработке трехмерного кадастра недвижимости РФ. В проекте участвуют Министерство экономического развития Российской Федерации, Росреестр. Кроме того, в проекте примут участие западные партнеры – Кадастр Нидерландов и также специализирующиеся на ГИС-технологиях голландские компании Grontmij Nederland, Royal Haskoning и Технический университет г. Дельфт. Полем для эксперимента стала Нижегородская область.
Рис. 1. Модель трехмерного кадастра объектов недвижимости
В разрабатываемой системе трехмерного кадастра могут отображаться модели рельефа местности, трёхмерные модели зданий с фотографическими текстурами, трёхмерные модели крупных инженерно-технических сооружений и коммуникаций.
Кроме того, 3D-кадастр позволит увидеть зелёные насаждения, объекты, которые находятся над или под поверхностью, а также на различных уровнях. Благодаря использованию трехмерного кадастра должно повыситься качество учета таких элементов инфраструктуры, как коммуникационные сети и трубопроводы, а также многоуровневых комплексов, многоквартирных домов и других объектов.
Трехмерное отображение местности и объектов, размещенных на ней, значительно расширяет возможности кадастрового учета и механизмы обеспечения прав собственности, планирования и проектирования. Возможность регистрации недвижимости и прав на нее в трехмерном измерении позволит оптимизировать использование пространства.
Внедрение технологии 3D-кадастра потребует как решения различных технологических вопросов, так и изучения и изменения нормативно-правовой базы кадастровой деятельности.
Базисом для создания трехмерного кадастра в нашей стране, вероятно, должны стать трехмерные геоинформационные системы (ГИС). ГИС объединяет традиционные операции при работе с базами данных - запрос и статистический анализ - с преимуществами полноценной визуализации и географического (пространственного) анализа, которые предоставляет карта. Эта особенность дает уникальные возможности для применения ГИС в решении широкого спектра задач, связанных с анализом явлений и событий, прогнозированием их вероятных последствий, планированием стратегических решений.
Рис. 2. Трехмерная геоинформационная система
В настоящее время в профессиональной среде используется множество геоинформационных систем, широко применяются Vertical Mapper 3.5 (трехмерное моделирование для ГИС MapInfo), GeoDraw, GEO + CAD, Bentley PowerMap, OziExplorer - 3D и другие. Для формирования единого подхода и базиса развития трехмерного кадастра необходимо провести многофакторный анализ существующих систем и разработать наиболее оптимальную для современных условий систему с учетом существующих передовых технологий.
Изменение нормативно-правовой базы с целью наиболее эффективной реализации инструментов трехмерного кадастра является одной из наиболее сложных задач данного этапа. Сейчас Росреестр готовит предложения для Минэкономразвития по внесению поправок в Гражданский и Земельный кодексы, закон «О регистрации» и ряд других документов, регулирующих рынок недвижимости.
Изменения в законодательстве приведут к созданию новых форматов работы для участников рынка недвижимости. Покупатель жилья сможет, к примеру, выкупить не только площадь, но и вид из окна квартиры, в 3D-кадастр можно внести тот объем воздуха, который отделяет окна квартиры от линии моря. Застройщик, планирующий возвести перед домом многоэтажную башню, должен будет выкупить этот объем. Трехмерная модель позволит проводить кадастровую оценку, основываясь на рыночной цене, так как сейчас объекты, находящиеся рядом, могут различаться в цене чуть ли не в тысячу раз.
Очевидно, что для современного уровня развития кадастра в нашей стране эффективным является решение о том, что необходимость внесения в трехмерный кадастр всех объектов недвижимости будет установлена после завершения пилотных проектов.
Главным условием для эффективного функционирования предлагаемой трехмерной технологии, вероятно, является окончание работ по созданию существующего в данный момент двумерного кадастра, который, как известно, также находится на этапе реформирования, а информационная наполненность государственного кадастра недвижимости всё ещё остается очень низкой, большое количество объектов недвижимости остаются неучтенными в соответствии со всеми требованиями законодательства.
Также не стоит забывать, что территория России во много раз превышает площадь Нидерландов, чей опыт мы перенимаем, в то же время плотность застройки в нашей стране значительно различается в зависимости от размеров населенных пунктов, климатических зон и ряда факторов. В связи с этим, представляется апробация на первоначальном этапе системы 3D кадастра для крупных городов нашей страны, что позволит рационализировать финансовые затраты на внедрение системы и усовершенствовать её, используя собственный опыт.
Учет данных особенностей социально-экономического развития России на пути внедрения трехмерного кадастра в совокупности с совершенствованием нормативно-правовой базы системы государственного учета объектов недвижимости и развитием информационных технологий позволят создать в нашей стране эффективную систему трехмерного кадастра, которая будет способствовать защите интересов государства, бизнеса и граждан. Следующим шагом в данном направлении должно стать развитие систем уже 4D-кадастра, позволяющего видеть изменения объектов недвижимости во времени, работа над которым уже идет в Европе.
Литература:
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс»
Кадастр перейдет в 3D. Журнал «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ». [Электронный ресурс]. URL:http://xn----9sbmbhfrvvlgcq2m.xn--p1ai/?p=2031 (дата обращения 12.02.2012).
Объекты культурного наследия. Ассоциация кадастровых инженеров. [Электронный ресурс]. URL: http://social.cadastre.ru/blog/mp/899.html ( дата обращения 03.03.2012)
Росреестр создаст кадастр в 3D-формате [Электронный ресурс]. URL:http://www.rosreestr.ru/press/news/1111650 (дата обращения 10.02.2012)
Трехмерные кадастры недвижимости. [Электронный ресурс]. URL: http://land-reform.com (дата обращения 28.01.2012)
Кадастр. Теперь и в 3D [Электронный ресурс]. URL: http://arutynov.viperson.ru/wind.php?ID=629116 (дата обращения 06.03.2012)