Для эффективного ведения и успешного развития кадастра недвижимости существует необходимость обладать достоверной и точной информацией об объектах недвижимости, что является невозможным без преобразования существующей кадастровой ситуации в нашей стране. Для изучения опыта других стран в этом вопросе, был осуществлен анализ.
В статье ставится задача изучить и сравнить практики применения трехмерного кадастра на примере Нидерландов, Австралии, Швеции и Норвегии. Анализ строится на сравнении по четырем главным характеристикам: функции кадастрового учета; возможность создания полноценного трехмерного кадастра; многомерные объекты и их характеристики; основные недостатки, существующей регистрации трехмерных ситуаций.
Вопрос, связанный с проблемой регистрации трехмерных ситуаций в этих странах проработан в разной степени, что первостепенно зависит от особенностей правовых систем, состояния и типа существующей кадастровой регистрации. До сих пор нет страны, полностью решившей поставленную задачу.
Ключевые слова: многомерный кадастр, трехмерный объект недвижимости, урбанизация, регистрация объектов, земельные ресурсы
В современных условиях развития нового этапа рыночных отношений, как в России, так и во всем мире, особая роль отводится вопросам регулирования земельных отношений. Земля становится непосредственно объектом правоотношений и рыночного оборота.
В силу вышеперечисленных условий появляются новые приоритеты в управлении земельными ресурсами. Основным приоритетом становится создание эффективной системы обеспечения прав, как собственников, так и пользователей объектов недвижимости.
Применяемая на сегодняшний день в России система кадастра двумерного формата не в состоянии в полной мере описать сложную архитектуру и переплетающуюся с ней инфраструктуру современных урбанизированных территорий. Интенсивное использование земельных ресурсов в крупных городах является следствием их дефицита, в связи, с чем объекты недвижимости могут располагаться над земельными участками, под или даже проходить сквозь них.
Необходимо отметить, что на практике данное обстоятельство приводит к некой неоднозначности (применяемой на сегодняшний день) традиционной регистрации объектов по их двумерным проекциям на земельный участок, как в отношении границ крупных городов, так и на землях, прилегающих к ним. Следовательно, возникает вопрос о создании и массовом внедрении новой системы регистрации сложных (многомерных) объектов, таких как: переходы, парковки, туннели, инженерные сети, многоуровневые здания, подземные коммуникации, мосты [1].
Регистрация собственности многомерных объектов в разных странах решается по-разному. Рассмотрим существующие кадастровые системы в четырех странах: Нидерландах, Австралии, Швеции и Норвегии. Причиной выбора этих стран является то, что ими уже была решена часть волнующих нас вопросов. Проведем сравнительный анализ по следующим критериям [2]:
─ функции кадастрового учета;
─ возможности создания 3d кадастра в рамках существующей юридической структуры;
─ объекты и их характеристики, вносимые в систему трехмерного кадастра;
─ основные недостатки существующей регистрации трехмерных ситуаций.
Нидерланды.
Кадастр Нидерландов выполняет как налоговые, так и юридические цели, а также поддерживает управление земельными ресурсами путем регистрации ограничений, связанных с экологией почв и охраной памятников [3].
Нидерланды одни из первых обратились к многомерной кадастровой системе и довольно удачно смогли к ней перейти. Это связано, прежде всего, с тем, что в стране довольно продолжительное время существует система, в которой права собственности непосредственно связаны с поверхностью земельных участков. Вследствие этого владельцы получают ограничения на владение вертикальным пространством, если иное не предусмотрено законом или не зафиксировано документально.
Объектами, вносимыми в трехмерный кадастр, являются сведения о земельных участках, зданиях, квартирах, подземных объектах, зарегистрированных правах, разрешенном использовании, площади, стоимости и других юридических аспектах [3].
Опираясь на то, что Нидерланды являются передовой страной в области кадастра, необходимо отметить, что система не имеет каких-либо серьезных недостатков.
Швеция.
Учитывая развивающиеся строительство в городах Швеции, в частности автомобильных развязок, подземных автостоянок, сложных зданий (торговые центры), здания и сооружения над автомобильными дорогами и метрополитеном, Шведское законодательство было обновлено в соответствии с требованиями современности и концепцией развития многоуровневого кадастра [3].
К основным функциям системы кадастрового учета Швеции относят:
‒ обеспечение сохранения прав граждан на объекты недвижимости;
‒ контроль эффективного использования земельных ресурсов;
‒ предоставление информации об объектах недвижимости для регистрации прав и иных целей.
В трехмерный кадастр вносятся сведения о земельных и водных участках, зданиях, подземных объектах (трубопроводы, метрополитен), квартирах, зарегистрированных правах.
Основным недостатком существующей многоуровневой кадастровой системы является невозможность охватить все трехмерные ситуации, т. к. объектом ситуации может выступать только построенное сооружение.
Австралия.
Существующая правовая система страны была расширена, для обеспечения возможности создания трехмерных единиц собственности и их последующей кадастровой регистрации, соответствующей действующему законодательству [2].
Главной причиной возникновения необходимости использования многоуровнего кадастра стало существование множества взаимосвязанных конструкций.
Рассматривая штат Квинсленд (Австралия) необходимо отметить, что 3d регистрация поддерживается системой регистрации прав собственности, а 3d земельный участок регистрируется как «участок, созданный в соответствии с планом формата строительного образца» [4]. Такие планы не создаются для каждого дома, а только для тех, для которых необходим правовой титул на объемные пространственные объекты (страта-титул). База данных титулов и кадастровая база данных существуют отдельно друг от друга, и ее обновление является частью последовательного процесса [4].
Важно заметить, что в большей части страны планы обследования представляют собой отсканированные чертежи.
Норвегия.
Как и во многих странах, у Норвегии были свои причины для реализации проектов систем объемного кадастра на территории страны. Еще в 1995 году был создан Комитет, которым было решено введение трехмерного кадастра в структуру существующего кадастра, для облегчения регистрации следующих объектов:
‒ объекты, находящиеся непосредственно под землей (паркинги, туннели, трубопроводы);
‒ здания и сооружения, возведенные на столбах или над другими объектами недвижимости, преимущественно над автомобильными и железными дорогами;
‒ конструкции на столбах в воде.
Для реализации многомерного кадастра властями страны был расширен существующий кадастровый закон и внесены новые характеристики объекта недвижимости (описывающие объект, как находящийся выше или ниже земельного участка) [2]. Также, новое законодательство позволило установить свойства 3d конструкций, благодаря которым объект может пересекать несколько границ земельных участков, при этом, не выходя из своих собственных.
Существенным недостатком существующей системы является техническая невозможность включения трехмерной информации в существующую публичную кадастровую карту.
Многие страны столкнулись с проблемами регистрации трехмерных ситуаций в кадастре, разработанном изначально под двумерные объекты недвижимости.
Можно сделать вывод, что степень перехода к многомерному кадастру, на сегодняшний день, зависит от особенностей национальной правовой системы, от состояния и типа существующей кадастровой регистрации.
Проанализировав уровень развития кадастра в вышеперечисленных странах, необходимо отметить, что до сих пор нет страны, окончательно перешедшей к трехмерной регистрации.
Литература:
- Гаврюшина Н. В. Аналитический обзор 3D кадастра недвижимости (2012) [Электронный ресурс] — Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/v/analiticheskiy-obzor-sistem-3d-kadastra-nedvizhimosti
- Jantine EstherStoter. 3D Cadastre (2004) [Electronic resource] — Англ. –Режим доступа: http://www.itc.nl/library/Papers_2004/phd/stoter.pdf/
- Репнина Н. С. Трехмерный кадастр недвижимости// Инновационная деятельность: теория и практика. — 2016. — № 8 (4). — С. 19 -23.
- Шумаева К. В., Хлевная А. В., Мисюгина Е. Н. Зарубежный опыт применения 3D кадастра недвижимости// Лучшая научная статья 2016. — 2016. — № 7 (1). — С. 389–394.
