Сложно представить современное государство, не ставящее перед собой задачу обеспечения жильем своих граждан. В целях динамичного развития жилищной сферы законодатель вынужден разрабатывать эффективные стратегии достижения максимальной доступности жилья при минимальных затратах застройщиков, то есть создавать условия, позволяющие выгодно приобретать качественную недвижимость.
В России повышение доступности жилья и увеличение среднего уровня обеспеченности жильем, создание комфортной городской среды являются ключевыми задачами Стратегии развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года [1]. Таким образом, привлечение застройщиков для развития российского рынка жилья является первостепенной задачей государства в существующей отрасли.
Действующее законодательство не предусматривает норм, в должной мере обеспечивающих и гарантирующих защиту прав застройщиков, осуществляющих строительство на чужом земельном участке. Строительная аренда, на праве которой в Российской Федерации осуществляется строительство недвижимых объектов, подвергает деятельность застройщиков риску, обусловленному неоправданно привилегированным положением арендодателей в сложившихся обязательственных правоотношениях.
Гражданское законодательство Российской Федерации, подвергающееся неоднократным изменениям, не оставило без внимания институт права застройки, знакомый отечественному праву. В свете реформы предложен Проект Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2] (далее — Проект), содержащий целую главу, посвященную праву застройки.
Сравнительный анализ нынешнего законодательства, регулирующего отношения застройщиков и арендодателей по договору строительной аренды и предлагаемого к введению института права застройки в рамках Проекта, позволит выявить преимущества права застройки.
Согласно п. 4 ст. 300 Проекта право застройки подлежит государственной регистрации. При этом, права на объекты недвижимости, возводимые на земельном участке застройщиком, не оформляются. Такие постройки в силу предложенной законодателем в Проекте модели права застройки считаются собственностью обладателя земельного участка с момента их возведения. Застройщик же, в свою очередь, пользуется постройкой лишь в течение установленного договором срока права застройки.
В свою очередь, при возведении объекта недвижимости на основании договора аренды под строительство, регистрации подлежит не только договор аренды земельного участка (в случае, если его срок не менее 1 года), но и обязательство сторон заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, содержащее описание конкретных помещений с указанием их местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади таких помещений в отношении каждого помещения, подлежащего передаче арендодателю лицом, заключившим договор аренды земельного участка [3].
Однако законодатель не учел, что такой подход противоречит принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Более того, непонятна целесообразность двойной регистрации с одинаковым назначением. Ведь по смыслу строительной аренды возведение объекта недвижимости на чужом земельном участке подразумевается изначально.
Таким образом, введение права застройки не только упростит реализацию прав застройщиков, но и станет логичным и рациональным подходом к регулированию общественных отношений в сфере строительства.
В Земельном кодексе Российской Федерации (далее по тексту — ЗК РФ) установлены дифференцированные сроки аренды земельного участка в зависимости от цели предоставления земельного участка. Анализ пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что максимальный срок предоставления земельного участка юридическому лицу для строительства зданий, сооружений составляет не более 10 лет, минимальный срок — 3 года.
Между тем, право застройки устанавливается на срок от 50 до 100 лет. Следует обратить внимание, что даже минимальный срок договора об установлении права застройки, установленный в 50 лет дает возможность застройщику в течение этого срока приостанавливать и возобновлять строительство в зависимости от своего финансового положения.
При нестабильной экономической ситуации в нашей стране, длительных процедурах согласования проектов строительства, считаем установление подобных сроков обоснованным преимуществом права застройки перед строительной арендой.
Далее хотелось бы обратить внимание на основания прекращения права аренды и права застройки. В рамках ст. 300.6 ГК РФ в редакции Проекта рассмотрены случаи прекращения права застройки, к ним, в частности, относятся: невнесение платы за право застройки в размере не менее двухгодичной платы при условии направления такому лицу письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в разумный срок по требованию собственника земельного участка в случаях, уничтожение или повреждение объекта культурного наследия, находящегося на земельном участке. А также по общим основаниям расторжения договора, предусмотренных ст. 451 ГК РФ [4].
Право застройки может быть прекращено по инициативе одной из сторон лишь по ограниченному числу оснований. Таким образом, устраняется один из главных недостатков аренды — возможность прекращения права по инициативе арендодателя в значительном числе случаев. Подобный недостаток на настоящий момент делает положение арендатора крайне неопределенным [5].
Несомненным преимуществом права застройки является его оборотоспособность. Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом.
При отчуждении права застройки не требуется согласие собственника земельного участка, то есть распоряжение правом застройки не ставится в зависимость от воли собственника земельного участка.
Кроме того, право застройки абсолютно залогоспособно, что само по себе позволяет застройщику привлекать заемные денежные средства и пользоваться иными источниками финансирования для строительства объектов недвижимости при неспособности осуществить постройку за счет собственных средств.
Правомочия арендатора также предполагают возможность уступки прав или их залог, однако по сравнению с правомочиями застройщика, подобного рода волеизъявления могут быть произведены без согласия собственника лишь, когда иное не предписано в законе или договоре.
Между тем, при прекращении отношений по договору аренды, арендатор обязан вернуть земельный участок собственнику в исходном состоянии с учетом естественного износа в том случае, если собственник земельного участка не пожелает сохранить постройку, компенсируя ее стоимость. В то время как правовая природа права застройки предполагает возведение здания или сооружения по завершении договорных отношений, то есть обладает признаком конечности и не понуждает застройщика снести возведенный объект недвижимости при прекращении обязательств по договору.
Таким образом, обладатель права застройки приобретает большую свободу распоряжения своим правом, нежели арендатор земельного участка. Кроме того, право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству. Какие-либо ограничения в отношении универсального правопреемства в праве застройки не могут быть предусмотрены ни законом, ни договором, что опять-таки в большей степени обеспечивает интересы обладателя права застройки.
Застройщика как субъекта гражданских правоотношений следует отнести к особой категории, обладающей признаками предпринимательского и делового характера, поскольку деятельность застройщика так же, как и предпринимателя, носит рисковый характер и зависит от экономической ситуации населенной территории.
В таком случае, деятельность лиц, осуществляющих строительство, нуждается в особенной поддержке законодателя. Вероятно, такой подход стал основанием для установления ограничения срока, в течение которого возможно изменение платы за право застройки. Согласно п. 2 ст. 300.4 ГК РФ в редакции Проекта размер платы за право застройки может быть не чаще чем один раз в десять лет изменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения — по решению суда. Таким образом, законодатель способствует недопущению произвола собственника земельного участка по отношению к застройщику.
Напомним, что согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год [6].
На основании вышесказанного, становится очевидным, что действующее законодательство, регулирующее отношения застройки чужого земельного участка, не способствует эффективному развитию строительной деятельности. Введение в российское современное право института права застройки, имеющего безусловные преимущества перед правом строительной аренды, внесет неоспоримые улучшения в сферу строительной деятельности и окажет благоприятное влияние на экономическую ситуацию государства в целом.
Литература:
- Е. Леонтьева. Зачем российским застройщикам право застройки? SWOT- анализ правового института. // Российская модель права застройки: теория и практика. 2020 г.
- Проект Федерального закона от 03.04.2012 № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- О государственной регистрации недвижимости: федер. закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Доступ из СПС «КрнсультантПлюс».
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. 31.07.2020). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Евдокимова Е.А. Право застройки вместо права аренды // Закон. 2013. № 3. С. 126 - 133.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федер. закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. От 27.12.2019). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
