Исследована техническая модель проекта 3D кадастра и основные положения для учета новых 3D парцелл. Основные положения, описывающие, как в будущем в России 3D парцеллы должны быть представлены для учета.
Ключевые слова: 3D кадастр, 3D парцеллы, объекты недвижимости, кадастровый учет.
В настоящее время система государственного кадастра и регистрации объектов недвижимости основана на двухмерном представлении объектов, включая земельные участки, здания, сооружения. Однако существующий подход не исчерпывает всех ситуаций в реальном трехмерном мире, что при существующем двухмерном подходе вызывает проблемы в постановке на кадастровый учет и регистрации прав для ряда объектов, например [1] [3]:
- Сложности регистрации и кадастрового учета многоуровневых комплексов, включающих объекты недвижимости, принадлежащие различным собственникам. К одному земельному участку, зарегистрированному по одному адресу, на различных уровнях по высоте могут относиться объекты недвижимости, принадлежащие (или используемые на других правовых основаниях) различными физическими и юридическими лицами. Отсутствие точных сведений о вертикальном делении может привести к конфликтным ситуациям в определении прав и имущественным спорам.
- Регистрация и отображение в кадастре подземных зданий и сооружений (подземные парковки, станции метрополитена, туннели (метро, автомобильные, железнодорожные) и т. п.), расположенных под объектами недвижимости (земельными участками, зданиями, сооружениями) других собственников.
- Регистрация и кадастровый учет надземных сооружений (переходы, мосты и др.).
- Регистрация и кадастровый учет подземной и надземной инфраструктуры, включая инженерно-технические сети, коммуникации (трубопроводы, кабели и т. п.). При этом объекты могут пересекать множество земельных участков разных собственников. Отсутствие сведений о точном расположении таких объектов вызывает трудности, например, при разделе участков, при определении ограничений и обременений, при установлении платы за пользование. Существующие данные находятся в различных реестрах и базах данных, что затрудняет, затягивает по времени, а чаще всего делает невозможным их получение.
- Для многоквартирных жилых комплексов: фактически регистрируется право на площадь, а не на весь объем помещения. Отсутствует возможность определения прав собственника на внешнее пространство вокруг жилого дома или помещения.
Законодательство Российской Федерации в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета не содержит упоминаний о 3D объектах, в то же время отсутствуют препятствия для кадастрового учета и государственной регистрации 3D парцелл.
Закон о кадастре дает достаточную основу для развития, направленного на введение 3D кадастра. Прежде всего, в российском кадастре ведется учет не только (2D) земельных участков, но и объектов недвижимости, которые будут иметь 3D характеристики.
Технический план, в графической части, содержит информацию о координатах характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, границах геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен помещения. Хотя по действующему законодательству в техническом плане нет 3D информации как таковой, кроме поэтажных планов, существующий способ учета дает возможность развития в сторону 3D кадастра в дальнейшем [1].
Реализация проекта и апробация прототипа на примере пилотных объектов позволяет осуществить оценку функциональных возможностей, наметить пути дальнейших разработок, определить возможности использования данных 3D кадастра как в целях совершенствования государственной регистрации и кадастра недвижимости, так и для расширения предоставления услуг в электронном виде различным категориям потребителей.
Возрастающая сложность объектов инфраструктуры и плотно застраиваемые площади требуют должной регистрации правового статуса (частноправового и публично-правового). Это может быть обеспечено лишь ограниченно при существующей 2D регистрации. В прошлом десятилетии проводились различные научные мероприятия, посвященные 3D кадастрам. Параллельно в кадастровых организациях многих стран велись разработки с целью обеспечения поддержки 3D.
В 2010–2011 гг. Рабочая группаМеждународной федерации геодезистов (FIG) по 3D кадастрам провела исследования, касающиеся современного состояния дел в области 3D кадастра по всему миру. В анализе ситуации в России приняли участие российские эксперты-участники проекта.
Понятия «3D кадастр» и «3D парцелла» по-прежнему остаются неоднозначными: что конкретно является (или могло бы быть) 3D парцеллой напрямую зависит от правового и организационного контекста того или иного законодательства. Рабочая группаFIG по 3D кадастрам определяет 3D парцеллу как пространственную единицу, у которой (одно или более) уникальные и гомогенные права (например, право собственности или право пользования), обременения и ограничения связаны со всем объектом, включенным в систему управления недвижимостью. 3D парцелла — это «юридический объект», отображающий часть пространства. Зачастую она связана с реальным миром/физическим объектом, который также может быть представлен в виде 3D [2].
Существуют различные решения проблемы регистрации прав с использованием 3D характеристик. Наблюдения показывают, что, в общем, ведется регистрация жилых помещений с включением чертежей в регистрационные документы. Однако реального 3D учета в кадастре пока нет нигде. Испания приблизилась к данной цели, хотя основой визуализации является стандартная высота поэтажного слоя.
Вкратце, слабыми местами решений разных стран являются следующие:
- Для получения представления о 3D объектах недвижимости все еще необходимы документы земельной регистрации (государственные реестры, поземельные книги).
- Нет возможности интерактивного просмотра 3D парцелл.
- Отсутствует возможность 3D просмотра, просмотр возможен только через участок
- 3D парцеллы не могут быть признаны действительными (невозможно придать им юридическую силу).
- Не могут применяться 3D функции.
Более детальный сравнительный анализ ситуации в России, Нидерландах и других странах по различным аспектам, определяющим возможности реализации 3D кадастра, представлен в анкете Международной федерации геодезистов, подготовленной рабочей группой «3D кадастры 2010- 2014» и российскими экспертами-участниками проекта[2].
Техническая модель будет играть важную роль в проекте основных положений для учета новых 3D парцелл. Очень важно разработать основные положения (возможно, в законодательстве о кадастре), описывающие, как в будущем в России 3D парцеллы должны быть представлены для учета. Эти основные положения опираются на опыт других стран; особенно хочется отметить «Инструкцию по подготовке планов» австралийского штата Квинсленд («Directions for the Preparation of Plans») [4].
С учетом этого примера и после анализа системы кадастрового учета регистрации прав в Российской Федерации определены следующие руководящие принципы для кадастрового учета новых 3D парцелл (кадастровых объектов) [2]:
- Для 3D участка требуются два представления: (1) PDF (содержит визуализацию) и (2) LADM / CityGML (содержит 3D данные для дальнейшего использования в процессе кадастрового учета недвижимости).
- 3D парцелла имеет (временный) ID.
- Для 3D кадастровых объектов представление помещений в здании включает этаж (уровень).
- Для (нормальных) парцелл 3D полиэдр является достаточным описанием (поэтому только плоские границы).
- Для 3D линейных парцелл (включая газопровод) могла бы быть следующая дополнительная опция: прилагаемые диаметр или высота и ширина (мульти)полилинии.
- Новая 3D парцелла, которая пересекает несколько земельных участков (например, трубопровод), требует переноса прав собственности (или других прав) на сложные 3D пространства с существующих участков на единую новую 3D парцеллу.
- 3D парцелла должна быть связанным пространственным объектом (поэтому несвязанные части не допускаются).
- Для привязки требуются следующие топографические объекты: 3D здания (комнаты), дороги, трубопроводы и кабельные линии, соответствующая поверхность с высотой.
- Точность определения координат характерных точек границ для 3D объекта равна точности для 2D объекта (15 см). Следует отметить, что значение точности зависит от категории земель (и 15 см является значением для земель населенных пунктов).
- Плановая и вертикальная привязка: стандарт, используемый в Нижегородской области.
- Высотная координата (z): требуется абсолютная (вертикальная) привязка, а относительная (по сравнению с поверхностью Земли) не является обязательной.
- Кривые поверхности представляются несколькими плоскими гранями (эта модель будет оставаться относительно хорошо реализуемой).
- Для негоризонтальных или невертикальных граней рекомендуется использовать только треугольники.
Литература:
1. Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 № 2236-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru
2. Отчет итоговый по российско-нидерландскому проекту «Создание модели трехмерного кадастра недвижимости в России» [Электронный ресурс] / Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. — М., 2012 г. — Режим доступа: http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_news?news_id=16202
3. Стенограмма интернет-интервью от 11.03.2013 г. с Н. Н. Антипиной, руководителем Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: «Оптимизация процедуры регистрации собственности: новые возможности и перспективы развития государственных услуг» [Электронный ресурс]/ Официальный сайт компании «КонсультантПлюс». — М., 2013. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/law/interview/antipina/ (дата обращения: 20.08.2013 г.).
4. «Directions for the Preparation of Plans». Queensland Government, Department of Natural Resources and Mines [Электронный ресурс]/ http://www.dnrm.qld.gov.au/land/titles-valuations/titles-professionals/survey-plan-requirements/directions-plan-preparation
