Настоящая статья посвящена обзору судебной практики по проблемным вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета, в том числе об оспаривании в арбитражных судах решений государственных регистраторов о приостановлении и отказе в государственной регистрации прав и кадастром учете, а также установлению причин, порождающих соответствующие виды споров.
Ключевые слова: судебная практика, приостановление, отказ в осуществлении государственной регистрации, кадастровый учет, объекты недвижимого имущества, Управление Росреестра по Приморскому краю.
Обобщение судебной практики позволяет наиболее эффективно углубиться в изучение различных вопросов права, проанализировать толкование судебными органами норм права, которые зачастую открывают перед правоприменителем возможности неограниченного усмотрения, выявить категории судебных дел с участием определенных субъектов правоотношений, а также установить причины, порождающие соответствующие виды споров.
Исследовав материалы судебной практики арбитражных судов Дальневосточного Федерального округа за период с октября 2018 по октябрь 2021, была выявлена основная категория судебных дел, наиболее актуальных с точки зрения правоприменительной практики, по которым Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю (далее — Управление Росреестра) выступает в качестве ответчика. Это дела, предметом иска которых являются требования заявителей о признании незаконными решений государственных регистраторов права о приостановлении, отказе в осуществлении государственной регистрации и (или) кадастрового учета объектов недвижимого имущества. Основание исков группы споров образует факт возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество, ограничения такого права или обременения такого имущества и факт принятия органом исполнительной власти решения о приостановлении, отказе в осуществлении государственной регистрации и (или) кадастрового учета недвижимого имущества.
Истцы в качестве доказательств неправомерного приостановления, отказа в государственной регистрации, нарушения их прав и законных интересов, в суд предоставляют: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, платежные поручения, декларации об объекте недвижимости, распорядительные акты (решения собственников) о прекращении права, передаточные акты и прочие документы, необходимые в силу закона для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В качестве наиболее актуальных с точки зрения правоприменительной практики Дальневосточного федерального округа, можно выделить следующие проблемы, связанные с осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрацией прав.
1. Соглашение об изменении условий договора субаренды недвижимого имущества совершается в той же форме, что и основной договор, следовательно сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит обязательной государственной регистрации [1].
Росреестром был зарегистрирован договор субаренды нежилого помещения (склада). За регистрацию договора была уплачена государственная пошлина в размере 22 000 рублей в соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Дополнительным соглашением к указанному договору стороны согласовали изменение размера основной части арендной платы.
Общество обратилось в Росреестр с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации соглашения об изменении условий договора субаренды на нежилое помещение. Государственная пошлина за внесение изменений в записи ЕГРН была уплачена в размере 1 000 рублей на основании пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Росреестром, на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация приостановлена по тем основаниям, что соглашение к договору субаренды недвижимого имущества является сделкой и подлежит регистрации с уплатой государственной пошлины в размере 22 000 рублей.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права и обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований по делу № А51–2429/2021 суд исходил из того, что из буквального толкования п. 2 ст. 164 ГК РФ следует, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В виду того, что дополнительное соглашение к договору субаренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и Законом о регистрации, за регистрацию такого дополнительного соглашения уплачивается государственная пошлина в размерах, установленных пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, а именно в сумме 22 000 рублей.
2. Особенности осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости, относящихся к имуществу Минобороны России, регламентированы упрощенной процедурой государственного кадастрового учета, единственным необходимым документом для которой является декларация об объекте недвижимости [2].
Общество обратилось в Росреестр с заявлением об осуществлении действий по государственному кадастровому учету по внесению сведений о ранее учтенном объекте в отношении земельного участка
В качестве документов для осуществления учетно-регистрационных действий представлена декларация об объекте недвижимости на земельный участок и выписка из распоряжения Совета Министров СССР.
Росреестром на основании ч. 8 ст. 69 Закона о регистрации отказано во включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости земельном участке, в виду того, что представленные копии документов не подтверждают ранее осуществленный учет или ранее зарегистрированное и не прекращенное право на земельный участок.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в государственном кадастровом учете земельного участка и об обязании осуществить такой учет.
Удовлетворяя заявленные требования по делу № А51–11386/2021 суд исходил из того, что в соответствии с ч. 5 ст. 70 Закона о регистрации в срок до 2025 года документом, являющимся основанием для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости, относящихся к имуществу ВС РФ и подведомственных Минобороны РФ организаций, имуществу органов ФСБ, и содержащим описание такого объекта, на основании которого сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане или межевом плане, является декларация о таком объекте.
Суд отметил, что положениями ч. 5 ст. 70 Закона о регистрации установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях. То есть, установлен иной порядок и основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, отличные от указанных в ст. 69 Закона о регистрации, регламентирующей процедуру государственной регистрации прав на ранее учтенные объекты.
При таких обстоятельствах, суд посчитал, что государственным регистратором не доказано наличие предусмотренных законом оснований для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, относящегося к имуществу Минобороны России.
Исходя из анализа судебных дел, наиболее актуальных с точки зрения правоприменительной практики следует, что споры о признании незаконными решений государственных регистраторов о приостановлении, отказе в осуществлении государственной регистрации и (или) кадастрового учета объектов недвижимого имущества возникают по двум основным причинам: формальный подход должностных лиц к регистрационным действиям без должной правовой экспертизы и проверки принципиальной возможности постановки объекта на учет, внесения записи о возникновении, изменении, прекращении права и неверного толкования правоприменителем норм права, в следствие чего непредоставление в полном объеме необходимых документов и сведений для осуществления регистрационных действий.
Литература:
- Решение арбитражного суда Приморского края от 29.10.2021 по делу № А51–2429/2021 // ИС Картотека арбитражных дел: [сайт]. — URL: https://kad.arbitr.ru/Card/e0b25847–3470–41c7–95f0–20bd9fa581d7
- Решение арбитражного суда Приморского края от 28.10.2021 по делу № А51–11386/2021 // ИС Картотека арбитражных дел: [сайт]. — URL: https://kad.arbitr.ru/Card/7f49e8a6-d5c8–4ff2-af01-c769004f2af8
