В статье рассматриваются правовые подходы, применяемые для восстановления нарушенных прав покупателей на государственную регистрацию перехода права собственности. Рассматриваются некоторые вопросы защиты права собственности юридических лиц на недвижимое имущество, возникающие в спорах, связанных с регистрацией права.
Ключевые слова: недвижимое имущество, переход права собственности, договор купли-продажи, нарушение права, способ защиты, государственная регистрация, регистрирующий орган, отказ в государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрен специальный способ защиты прав на недвижимое имущество и законных интересов собственников, уже давно применяемый в судебной практике, рассматривающий требования о государственной регистрации к уклоняющемуся лицу. Такие требования подлежат рассмотрению в исковом порядке, так как между сторонами возникает спор о праве, а точнее о его переходе, а судебной защите подлежит законный интерес истца в его переходе. Предпосылкой возникновения подобного спора является уклонение одной из сторон сделки купли-продажи от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. При этом подобные споры подлежат разрешению с учетом обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права собственности у приобретателя вещи по договору (статья 223 ГК РФ).
В судебной практике вопрос о правовых последствиях неисполнения договора решается путем применения разных и порой неоднозначных подходов. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения требования покупателя о государственной регистрации перехода права в случае включение в договор условий о моменте перехода риска случайной гибели вещи. Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, в исковом заявлении необходимо соединить требования об исполнении обязанности по передаче недвижимости и о регистрации перехода права. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности передать недвижимость. В остальных случаях требование подлежит удовлетворению только при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, т. е. после символичного вручения (подписания акта о передаче). Так, А. В. Зарубин считает, что наличия договора, пусть даже не исполненного покупателем, достаточно для регистрации перехода права собственности [1].
Правовая природа совершенных сделок прежде всего и обуславливает заявительный характер совершения регистрационных действий. При этом правовых проблем с регистрацией ранее возникших прав до введения института государственной регистрации практически не возникало, так как регистрировалось уже возникшее по договору право, а не переход права на основании договора. Другая ситуация возникает, если сделка совершена в период действия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О государственной регистрации недвижимости» в случае отсутствия стороны по сделке.
В случае смерти физического лица считается логичным предъявление исковых требований к наследникам, универсальным правопреемникам, к которым переходят права и обязанности наследодателя, в том числе и при наследовании выморочного имущества. В случае же когда произошла ликвидация юридического лица, правопреемники отсутствуют, и предъявить исковые требования попросту некому. Прекращение правоспособности юридических лиц в связи с их ликвидацией не является бездействием контрагента, и в данном случае невозможно говорить о противоправном уклонении отсутствующего лица. При отсутствии продавца и его правопреемников заявительная форма регистрации не представляется возможной. Рассмотрение в качестве ответчика по иску регистрационной службы ранее признавалось некорректным, так как вопрос о принадлежности права собственности вытекает из обязательственных отношений, участником которых регистрирующий орган не является.
Ситуация изменилась с принятием постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 62 которого разъясняется, что при ликвидации продавца покупатель недвижимого имущества вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суде по правилам главы 24 АПК РФ.
По мнению В. С. Емельянова, «при рассмотрении указанной категории дел регистрирующий орган выступает в качестве формального ответчика, действиями которого права заявителя не нарушаются, однако, имея в виду пробел законодательства РФ по данному вопросу, а также принимая во внимание компетенцию регистрирующего органа, именно он должен быть ответчиком» [2]. Подобный подход представляется малообоснованным, поскольку государственная регистрация является юридическим действием, актом признания и подтверждения возникновения, изменения, прекращения или перехода права на недвижимое имущество.
В противопоставление указанной позиции считаем заслуживающим внимания рассматривать возможность привлечения в качестве ответчиков лиц, у которых в силу отсутствия собственника объекта недвижимости на основании установленных процедур может возникнуть право собственности на этот объект.
Учитывая, что юридическое лицо с ликвидацией прекращает свое существование, ранее принадлежавшее ему имущество не имеет собственника и имеет признаки бесхозного. При этом по смыслу пункта 1 статьи 225 ГК РФ наличие у вещи владеющего несобственника не препятствует классификации указанной вещи в качестве бесхозной.
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет муниципальный орган может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь (пункт 3 статьи 225 ГК РФ). По общему правилу владеющий несобственник может приобрести право собственности в силу приобретательной давности (пункт 2 и абзац 3 пункта 3 статьи 225 ГК РФ). При этом отметим, что запрета требовать государственной регистрации права собственности за собой по другим основаниям для владеющего несобственника действующим законодательством не установлено. Очевидно, при указанных обстоятельствах будет имеет место спор о праве. В случае предъявления иска покупателя к регистрирующему и муниципальному органу орган местного самоуправления может возражать по основаниям возникновения права, а орган регистрации — по основаниям регистрации перехода права. По общему правилу ответчики могут признать требования или заявить встречные о признании имущества в качестве бесхозного.
Существование в гражданском обороте объектов, не имеющих собственников, чуждо идеальной модели материального права. Поэтому органам самоуправления, как заинтересованным лицам, дано право в крайних случаях при отсутствии собственника вещи переводить право собственности. При этом в правоприменительной практике суды пошли по пути оспаривания отказа государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности. Вместе с тем, рассматривая требование покупателя об оспаривании отказа в государственной регистрации, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца, суд вправе удовлетворить требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. При невозможности исполнения обязанности продавца по участию в государственной регистрации перехода права собственности по причине его ликвидации на истца возлагается обязанность подтвердить право собственности не только покупателя, но и продавца. Из системного толкования статей 14, 18, 21 Федерального закона № 218-ФЗ следует, что законом не запрещается государственная регистрация перехода права собственности к покупателю по договору при одновременной регистрации права продавца на отчуждаемый им объект недвижимого имущества. Так, ликвидация прежнего собственника — продавца недвижимого имущества не может служить препятствием в реализации покупателем как новым собственником предоставленных ему действующим законодательством прав.
Конкуренция двух разных подходов судов разных инстанций хорошо прослеживается в позициях по делу № А46–4379/2018. Из приведённого дела видно, что, несмотря на продолжительное существование постановления Пленума № 10/22, разъясняющего порядок защиты права собственности на недвижимое имущество при отсутствии собственника, порой в судебной практике возникает правовая неопределённость классификации предмета спора и определения обстоятельств, подлежащих доказыванию.
Литература:
- Зарубин В. А. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. — Москва : Юрайт, 2011. — С. 327.
- Емельянов B. С. К вопросу о надлежащем ответчике по делам о государственной регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон по договору // Российская юстиция. 2006. № 9; Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. ст. 346.
- Стрельников П. А. О некоторых вопросах защиты права собственности юридических лиц на недвижимое имущество в спорах, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности // Пробелы в российском законодательстве. 2012. № 2. С. 75.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О государственной регистрации недвижимости».
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
