В статье выявлены особенности и проблемы идентификации объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимого имущества. В статье изучены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, перспективы развития законодательства.
Актуальность выбранной темы обусловлена не только проблемами в доктрине и правоприменительной практике, но и необходимостью анализа и систематизации во взаимосвязи норм градостроительного, гражданского, земельного, жилищного законодательства, законодательства о государственной регистрации и кадастрового учета объектов незавершенного строительства, регулирующих правовой статус строящихся объектов как объектов незавершенного строительства (объектов недвижимости) на разных этапах строительной деятельности и вовлечения их в гражданский оборот.
В настоящее время отсутствует систематизация видов имущества относящихся к объектам недвижимого имущества, в том числе в гражданском и градостроительном законодательстве. В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации [9] в редакции действующей до 03 августа 2018 года под объектом капитального строительства понималось здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Однако указанные критерии не могут определить из буквального толкования конструктивные особенности объектов капитального строительства и по формальным названиям невозможно идентифицировать имеется ли связь с землей.
Так, например, в решении арбитражный суд [1] на основании проектной документации по созданию объекта капитального строительства установил, что согласно проекту строительства спорный навес указан в схеме планировочной организации строительства в ведомости зданий и сооружений, для размещения навеса в целях строительства был предоставлен земельный участок, что подтверждает самостоятельный статус навеса в качестве объекта недвижимого имущества.
Федеральным законом № 342-ФЗ пункт 10 статьи 1 [9] изменен. В действующей редакции [9] объектом капитального строительства не признаются некапитальные строения, сооружения и неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.
Согласно обзору судебной практики Верховного суда российской Федерации № 1, утвержденной Президиумом Верховного суда Российской Федерации 13.04.2016 благоустроенная площадка, право собственности на которую зарегистрировано в ЕГРП как право собственности на объект незавершенного строительства, несмотря на факт регистрации, может быть признана замощением земельного участка исходя из ее констуктивных элементов (щебень, асфальтовое покрытие и проч.) и отсутствия неразрывной связи с землей. При этом как в градостроительном так и в гражданском законодательстве отсутствуют четкие критерии и понятие «неразрывной связи с землей».
Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013–2014 (СНС 2008) [7] является нормативным документом в области стандартизации и предназначен для перехода на классификацию основных фондов, принятую в международной практике на основе СНС 2008, осуществление международных сопоставлений по составу основных фондов.
К группировке «Сооружения» относятся инженерно- строительные объекты, возведенные с помощью строительно- монтажных работ. Объектом, выступающим как сооружение, является отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственых или иных процессов, хранения продукции, временного пребывания, перемещения людей, грузов [7].
Федеральным законом № 384-ФЗ от 30 декабря 2009 года «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определены следующие понятия: «здание» — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и или подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерного обеспечения и системы инженерно- технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; «сооружение» — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему,имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенню для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов [6]
Таким образом, наличие подземной части не является обязательным условием для признания результата строительства зданием или сооружением.
В судебной практике встречаются противоречивые решения по оценке вещи как объекта недвижимого имущества.
Так, например, арбитражный суд [2] ссылаясь на разъяснения в абзаце 2 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
В соответствии со статьей 133.1 [5] в качестве такого объекта выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически. Каждая отдельная составляющая вещи (забор, замощение) может и не отвечать правовым критериям недвижимого имущества, однако в своей совокупности они образуют единый комплекс.
Понятие «объект недвижимости» и «объект капитального строительства» не являются тождественными. В Постановлении [3] суд отмечает, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому им нельзя подменять правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.
Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства устанавливаются Постановлением Правительства Российской Федерации [часть 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации].
При этом объект капитального строительства либо одна или несколько частей такого объекта могут не иметь фундамента, но быть связанными функционально одним назначением, представлять собой замощение земельного участка, связь как основного и вспомогательного объекта.
Верховный суд Российской Федерации [4] указал, что расположенная на земельном участке открытая автостоянка для постоянного хранения транспорта, стоящая на государственом кадастровом учете не относится к недвижимому имуществу в силу положений статей 128,130 Гражданского кодекса Российской Федерации, асфальтовое замощение является благоустройством земельного участка.
При рассмотрении указанного спора суды первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций применили нормы гражданского законодательства и рассмотрели спор исходя из правовой квалификации понятия объекта недвижимости.
При этом вопрос об исследовании проектной документации по строительству автостоянки для постоянного хранения транспорта, состав объекта не исследовался, технические нормы и правила, нормы градостроительного проектирования, градостроительные регламенты не применялись.
В настоящее время утвержден Приказом Росстандарта от 19 декабря 2017 года № 2031-ст Национальный стандарт Российской Федерации. Словарь Здания и сооружения. ГОСТ Р 58033–2017. Настоящий стандарт разработан с учетом основных нормативных положений международного стандарта ISO 6707–1:2014 «Строительство зданий и гражданское строительство. Словарь. Часть 1. Общие термины» («Buildings and civil engineering works — Vocabulary — Part 1: General terms», NEQ).
Национальный стандарт включает термины и концепции, которые общепринято использовать в документации, регламентирующей строительные работы, а также термины, используемые для того, чтобы специфицировать продукцию и виды работ.
В соответствии с пунктом 3.3.57 [8] под термином «автостоянка» (vehicle park) понимается открытая, специально оборудованая площадка для хранения автомобилей.
Пунктом 3.3.36 [8] предусмотрен термин «стоянка автомобильная» (lay-by) оборудованная площадка или уширение проезжей части для остановок и кратковременных стоянок автомобилей вне населенных пунктов или специально оборудованные площадки в населенных пунктах.
Таким образом, техническими стандартами и правалами разграничено понятие открытой автостоянки для постоянного хранения автомобилей, специально для этого оборудованной, проектируемой как сооружения дорожного транспорта и понятия открытой автостоянки для временной парковки транспорта.
Учитывая многочисленные споры по вопросам признания объекта капитального строительства (объекта незавершенного строительства) в качестве объектов недвижимого имущества, правильным было бы установление законодательного критерия отнесения результата строительства к квалификации объекта недвижимого имущества, исходя из его назначения согласно проектной документации строительства.
С этой целью возможно использование стандартизации продукции как результата строительства.
Поскольку строительные системы настолько разнообразны, а инженерная мысль постоянно развивается, опережая развитие и унификацию градостроительного и градостроительного законодательства, необходимо закрепление правовых конструкций, направленных прежде всего на защиту капитальных вложений (объектов незавершенного строительства) добросовестного собственника, с тем чтобы исключить нарушение его прав в процессе градостроительной деятельности.
В настоящий момент отсутствует правовое регулированиее по данному вопросу и нуждается в стабилизации на законодательном уровне.
Литература:
- Решение арбитражного суда Тюменской области от 30.12.2013 по делу № А70–11008/2013// СПС «Консультант Плюс».Версия Проф. 2018
- Арбитражного суда Брянской области от 02 декабря 2015 по делу № А09–6928/2015// (Электронный ресурс) СПС «Консультант Плюс». Версия проф.2018
- Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 № 1160/13 по делу № А76–1598/2012 // (Электронный ресурс). СПС «Консультант Плюс». Версия Проф. 2018.
- Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2017 № 305-КГ17–16319 по делу № А41–66605/2016 // (Электронный ресурс). СПС «Консультант Плюс». Версия Проф. 2018.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп. вступ. в силу с 01.09.2018) // Российская газета. № 23. 06.02.1996. № 24. 07.02.1996. № 25. 08.02.1996. № 27. 10.02.1996.
- Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Российская газета № 255, 31.12.2009.
- Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013–2014 (СНС 2008). Принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2004 № 2018-ст.
- Национальный стандарт Российской Федерации. Словарь Здания и сооружения. ГОСТ Р 58033–2017.М.: Стандартинформ. 2018.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп. вступ. в силу с 01.09.2018) // Российская газета. № 290. 30.12.2004.
