Узаконивание самостроя проводят при соблюдении норм строительства, СНиП и готовности здания на 90%. Регистрируемое строение должно включать входную группу (установлена входная дверь и окна), а также крышу. Росреестр вправе отказать регистрировать строение, если не соблюден вид разрешенного использования согласно данным Градостроительного Плана Земельного Участка (ГПЗУ). Постройка должна быть отдельно стоящим неделимым объектом, а его высота не должна превышать 20 метров.
Для внесения сведений в Росереестр о самострое в досудебном порядке представляют:
- Межевой план земельного участка;
- ГПЗУ;
- Технический план дома;
- Заключение о соответствии объекта строительным нормам.
При регистрации самовольно построенного дома учитываются ограничения, прописанные в ГПЗУ – отступы от границ земельного участка, площадь строения и этажность, технические условия для подключения инженерных сетей. Например, если отступы от фундамента до забора 6 м, 10 м, 4 м и одна сторона 2 м 90 см, то возможен отказ в регистрации. В этой ситуации можно ссылаться на статью 40 Градостроительного кодекса, где прописаны, допустимые отклонения от предельных норм, но не более 10%.
В процессе регистрации самостроя могут стать препятствием земли общего пользования, проходящие в границах земельного участка. Дом, возведенный незаконно на такой территории не будет зарегистрирован. В этом случае принимаются три решения: о сносе или о реконструкции, снятии ограничений, или "прирезке" земель к основному участку. Также отказ в регистрации приходит:
- Если объект затрагивает интересы третьих лиц;
- К строению есть претензии со стороны контролирующих или надзорных органов.
При получении отрицательного ответа от Росреестра, следует изучить причину отказа и устранить ее. Затем повторно подать документы на регистрацию самостроя в окружную комиссию по пресечению самовольного строительства. При повторном отказе собственник вправе подать иск в суд. В этом случае необходима строительная экспертиза. Этот документ важен при рассмотрении дел о признании прав собственности на самострой.
К заявлению и техническому заключению о соответствии нормам строительства также прилагаются документы на земельный участок, разрешение на строительство или реконструкцию, дополнительные согласования при необходимости.
Снятие ограничений на строительство
Если здание построено на земельном участке с обременением в виде культурного наследия необходимо получить разрешение Минкультуры. Для согласования градостроительного облика здания проектировщики формируют раздел в проекте – архитектурно-градостроительное решение, и согласуют его.
Также потребуется согласовать постройку с Росавиацией, Роснедра, электросетями, если местоположение объекта входит в охраняемую территорию одного из органа исполнительной власти. Для узаконивания постройки, расположенной вблизи реки или водохранилища, необходимо разрешение от Росрыболовства. При наличии полного пакета документов и отсутствии нарушений строительных норм, регистрация самостроя проводится в течение 2 недель. Процедура может занять больше времени, если местоположение земельного участка предполагает получение нескольких согласований сразу. В этом случае процедура регистрации занимает от 2 до 6 месяцев.
Компания «Правозем» сопровождает владельцев самостроев в Росреестре, помогает с постановкой на кадастровый учет. Кадастровые инженеры формируют технический план, проводят обследование незаконно возведенной постройки. Юристы подготовят документы, и при необходимости, защитят права собственника в суде. Составят документы на земельный участок, или хозпостройку. Отстаивают интересы в суде при возникновении спорных ситуаций по границам соседних участков и нарушениях СНиП (норм строительства). Готовы ответить на возникшие вопросы на форуме https://pravozem.ru/forum/pravo/oformlenie-doma/
