3 июля 2016 года был принят Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» N 237-ФЗ. урегулирование вопросов, возникающих процессе создания новых учреждений.
Указанный Федеральный закон является результатом более, чем двухлетней разработки: попытки проведения подобной реформы предпринимались в 2015 году, когда в Государственную Думу ФС РФ была внесена первая редакция Федерального Закона «О государственной кадастровой оценке». Законопроект первой редакции предполагал создание бюджетных учреждений, которые будут уполномочены проводить государственную кадастровую оценку, однако, данное нововведение было указано без какой-либо конкретики, позволявшей, в случае принятия Федерального Закона данной редакции, действительно создать такие учреждения. Кроме того, проект Федерального Закона в редакции 2015 года предлагал изменить состав Комиссий по рассмотрению споро о результатах определения кадастровой стоимости, исключив из него представителей предпринимательского сообщества [5]. В таком виде Законопроект встретил негативные отзывы, как со стороны государственных органов, так и от профессиональных оценщиков, связи с чем был отклонен.
В новой редакции Федеральный Закон был полностью переработан, сохранив лишь идею передачи полномочий по проведению государственной кадастровой оценки бюджетным организациям.
В настоящей статье будут рассмотрены основные нововведения, которые появятся в процедуре государственной кадастровой оценки с 01.01.2019 г. (с этой даты вышеназванный федеральный закон подлежит применению).
Процесс государственной кадастровой оценки по новым правилам
Согласно п. 2 ст.6 Федерального Закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 г., полномочия по проведению государственной кадастровой оценке передаются бюджетным учреждениям, которые создаются субъектами Российской Федерации [1].
Согласно данным официального сайта Росреесстра, к началу 2018 года такие бюджетные учреждения уже созданы в большинстве регионов России, несмотря на то, что ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ предоставила субъектам Российской Федерации право на так называемую «заморозку» кадастровой стоимости с возможностью создания бюджетных учреждений, уполномоченных проводить государственную кадастровую оценку, к 2020 году [2].
Создание бюджетных учреждений, согласно пояснительной записке к Проекту Федерального закона, позволит проводить более объективную государственную кадастровую оценку, поскольку данные учреждения будут обладать одинаково высоким уровнем профессионализма в этой области. Кроме того, государство станет единственно ответственным за результат проведения государственной кадастровой оценки [6].
Предпринимательское сообщество, а также оценочные организации ставят под сомнение реальную эффективность нового института государственной кадастровой оценки, поскольку фактически, всем полномочия по государственной кадастровой оценке передаются стороне, заинтересованной в повышенной кадастровой стоимости — государству.
Кроме того, полномочия учреждаемых бюджетных учреждений войдут:
1) предоставление разъяснений по процессу определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости;
2) рассмотрение обращений заинтересованных лиц об исправлении методологических, а также фактических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
3) осуществление мониторинга рынка недвижимости в отдельных субъектах Российской Федерации;
4) ведение единой базы сведений об объектах недвижимости.
Вышеназванные полномочия бюджетных учреждений, согласно пояснительной записке к проекту Федерального Закона в актуальной редакции, позволят также обеспечить высокую прозрачность при проведении государственной кадастровой оценке [6].
Несомненно, положительным нововведением является ст. 6 ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ, согласно которой, при проведении государственной кадастровой оценки, проводится сбор и обработка информации об оспоренной ранее кадастровой стоимости объектов недвижимости [1]. Как именно будет проводиться такой учёт — Федеральный Закон не устанавливает, однако, вероятно, данный вопрос подлежит урегулированию в методических указаниях по проведению государственной кадастровой оценки.
Для фактического создания бюджетных учреждений, которые будут проводить государственную кадастровую оценку, необходимо разрешить большое число вопросов, связанных со структурой таких учреждений, полномочиями сотрудников и пр. Работа в этой области также активно проводится в настоящий момент путем создания внутренних административных регламентов, подготовки Приказов Минэкономразвития.
Еще одним важным нововведением, которое, по нашему мнению, позволит сделать процедуру государственной кадастровой оценки более открытой, является, предусмотренное п. 7 ст. 14 рассматриваемого Федерального Закона, обязательное составление и опубликование промежуточных отчетов о государственной кадастровой оценке, на которое, заинтересованные лица могут своевременно подать замечания [1].
Выводы о фактической эффективности данного нововведения возможно будет сделать не раньше окончания первой государственной кадастровой оценки по новым правилам, однако, сама идея введения возможности оспаривания кадастровой стоимости на стадии проведения оценки представляется вполне перспективной.
В продолжение развития законодательства о государственной кадастровой оценке, в настоящее время в Государственную Думу ФС РФ внесен законопроект о внесении изменений в ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗвчасти учета рентабельности объекта недвижимости для целей налогообложения, используемого для предпринимательской деятельности [7].
Нововведения в процедуре оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости
Положения Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» N 237-ФЗ, помимо реформирования процедуры государственной кадастровой оценки, предлагают некоторые нововведения, связанные с процедурой оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Как было указано ранее, до принятия Федерального Закона в действующей редакции, начиная с 2015 года, в Государственную Думу ФС РФ неоднократно вносились подобные законопроекты. Вопрос недостаточной эффективности действующих процедур оспаривания кадастровой стоимости предлагалось решить по-разному: изменить состав Комиссий по оспариванию кадастровой стоимости, предоставить субъектам Российской Федерации самостоятельно определять необходимость учреждения Комиссий.
Вышеописанные идеи, вероятно, связаны с тем, что в разных субъектах Российской Федерации количество обращений с заявлениями об оспаривании кадастровой стоимости сильно различается в связи с фактическим количеством объектов недвижимости в регионе, а также финансовыми возможностями населения.
В итоговой редакции Федерального Закона, возможность оспаривания кадастровой стоимости не только не упразднена, но и существенно расширен перечень способов ее оспаривания.
Одним из наиболее ярких нововведений является возможность оспаривания методологической ошибки при определении кадастровой стоимости. Определить наличие такой ошибки сможет только профессиональный оценщик, однако, учитывая, что для ее оспаривания законодательством не предусмотрена обязательная подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, такое оспаривание кадастровой стоимости будет сопровождаться значительно меньшими затратами для заинтересованных лиц.
Кроме того, рассматриваемый Федеральный Закон предполагает возможность оспаривания систематической ошибки при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости (п. 2 ст. 21 ФЗ № 237), что, несомненно, позволит сократить затраты на оспаривание кадастровой стоимости объектов, близких по характеристикам (например земельные участки в дачных объединениях, квартиры в многоквартирных домах и пр.).
Существенные изменения претерпел и процесс установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.
В первую очередь, Федеральный Закон позволяет не только физическим, но и юридическим лицам обращаться суд с целью оспаривания кадастровой стоимости, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, что позволит разгрузить Комиссии, а также ускорит процесс оспаривания кадастровой стоимости. С другой стороны, данное нововведение, вероятно, существенно увеличит количество обращений в суд с целью установления кадастровой стоимости равной рыночной. С учетом того, что разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости требует специальных познаний, роль суда при рассмотрении данной категории дел, скорее, номинальная, в результате чего, судьи перегружены делами, не требующими от суда интеллектуальной деятельности, но занимающие много времени.
Таким образом, институт государственной кадастровой оценки существенно измене Федеральным Законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ. Учреждение специализированных бюджетных учреждений, уполномоченных проводить государственную кадастровую оценку, нацелено, прежде всего, на установление кадастровой стоимости в объективном рыночном диапазоне посредством возможности контролировать процесс, как со стороны государства, так и со стороны заинтересованных лиц, поскольку контроль за проведением государственной кадастровой оценки со стороны государства будет строже, а граждане получат больше возможностей на оспаривание кадастровой стоимости.
Положения вышеназванного Федерального закона, касающиеся процедуры государственной кадастровой оценки, вступают в силу 01.01.2019 г. в связи с тем, что полное реформирование системы государственной кадастровой оценки требует значительного времени на создание новых учреждений, на проработку локальных нормативных актов, административных регламентов, а также на законодательное регулирование вопросов, возникающих процессе их создания.
Представляется наиболее разумным развивать институт досудебного оспаривания кадастровой стоимости с целью снижения количества судебных споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Литература:
- Федеральный закон от 03.07.2016 года «О государственной кадастровой оценке» N 237-ФЗ // СПС КонсультантПлюс
- Федеральный закон от 03.07.2016 N 360-ФЗ (ред. от 30.11.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс
- Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс
- Проект Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (подготовлен Минэкономразвития России) (ред. до внесения в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 08.02.2016) // СПС КонсультантПлюс
- Проект Федерального закона N 914532–6 «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации» (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 27.10.2015) // СПС КонсультантПлюс
- Пояснительная записка «К проекту Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» // http://asozd.duma.gov.ru
- Проект Федерального закона N 317530–7 «О внесении изменения в Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» в части учета рентабельности объекта недвижимости для целей налогообложения, используемого для предпринимательской деятельности» (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 17.11.2017) // СПС КонсультантПлюс
