Выявление проблем государственного кадастрового учета объектов капитального строительства, находящихся в собственности физических лиц



Кадастровая система Российской Федерации в настоящий момент претерпевает период реформирования и формирования. Действующий нормативно-правовой акт, Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» пришел на смену закону от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Смена законов прошла, не претерпевая резких изменений, что свидетельствует о стабильности и логичности развития кадастровой системы страны.

От системы кадастра недвижимости требуется обеспечивать население набором определенных показателей, а также выполнять заложенные государством функции, а именно:

1. Предоставлять актуальные данные о кадастровой стоимости для своевременного и правильного налогоисчисления;
2. Предоставлять полную, открытую и верную информацию о рынке объектов недвижимости;
3. Обеспечивать муниципальные и государственные органы материалами для межведомственного взаимодействия;
4. Удостоверять и закреплять имущественные права граждан.

Однако, Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) недостаточно хорошо справляется с возложенной на него функцией. Этот факт отражается в многочисленных ошибках ЕГРН, нестабильности сроков учета и регистрации, а также в проблемах и недостатках, которые ежегодно выявляются специалистами.

Новая ветвь закона образовалась в 2015 году с принятием ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Указанный закон значительно ускорил процесс проведения ГКУ и ГРП, однако не решил главной проблемы. Закон не показывает населению страны преимуществ регистрации, а также не объясняет почему так обязательно учитывать в ЕГРН свое имущество. Какой бы важной на первый взгляд не казалась обозначенная проблема, научное сообщество не освещает ее. Обратимся к доступным материалам, чтобы детально изучить предпосылки появления проблемы нежелания граждан проводить учетно-регистрационные действия с личными объектами капитального строительства.

В Российской Федерации существует два крупны блока объектов недвижимости, а именно ранее учтенные объекты и Учтенные объекты. Такое положение образовалось в результате передаче архивов БТИ в 2013 г.

В настоящий момент у большинства ранее учтенных объектов отсутствуют сведения об их местоположении, а также о некоторых важных для налогообложения характеристиках. Это приводит не только к возникновению кадастровых ошибок, но и к неправильному расчету кадастровой стоимости, а, следовательно, к неправильному налогообложению. В современном законодательстве отсутствует положение, обязывающее граждан проводить кадастровый учет изменений объектов капитально строительства. Кроме того, для внесения сведений необходимы экономические затраты в виде составления технического плана, что, несомненно, невыгодно для собственника недвижимости.

В отношении еще не учтенных объектов Государство в лице органа регистрации придерживается заявительного принципа кадастрового учета. Указанный принцип описан Федеральным законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Обращаясь к вопросу о преимуществе данной процедуры для граждан, стоит отметить, что собственникам в большинстве случаев экономически выгоднее не регистрировать недвижимость. Обращаясь к практике кадастрового учета в Российской Федерации видно, что собственники регистрируют недвижимость, как правило, с целью продажи, либо с целью учета в судебных спорах или наследстве. Если владелец недвижимости не планирует в ближайшее время проводить какие-либо процедуры со своим объектом, ему выгоднее владеть неучтенным имуществом. Таким образом граждане избегают налогов и трат на составление технического плана. Без разъяснения населению преимуществ государственного кадастрового учета добиться улучшения состояния вопроса невозможно.

Стоит отметить, что заявительный принцип кадастрового учета не позволяет обеспечить повсеместное проведение кадастровых работ. Об этой проблеме, например, говорит коллектив Государственного университета по землеустройству города Москва. Ученые отмечают большое количество кадастровых ошибок, мозаичную структуру регистрации, а также отсутствие государственной обязательности выполнения землеустроительных и кадастровых работ. Однако, стоит отметить, что отсутствует ссылка на объекты капитального строительства. Таким образом происходит отрыв от закрепленных первой статьей Земельного кодекса принципов ведения законодательства. Единство земли и расположенных на ней объектов капитального устройства отсутствует.

Обязательность процедуры кадастрового учета должна быть закреплена законодательно. Также на законодательном уровне должна быть закреплена административная ответственность за невыполнение учетных действий в срок. Для успешного выполнения установленного требования необходимо проводить усиленный мониторинг выполнения кадастрового учета. Причем, в данном вопросе следует учитывать зарубежный опыт ведения кадастра недвижимости, а именно применять такие размеры материальных наказаний, которые смогут побудить население к выполнению законодательных норм.

Необходимо государственно закрепить обязательность учета зданий, расположенных на земельных участках, что в масштабах Российской Федерации просто необходимо.

Чтобы более подробно разобраться в аспектах проблемы следует выделить случаи государственного кадастрового учета, в которых физические лица могут пользоваться недвижимостью в обход государственной процедуры.

1. Ранее учтенные объекты недвижимости. Неполнота сведений, которая приводит к ошибочному исчислению налогов. Кадастровый учет изменений таких объектов законодательно закреплен за собственником. Однако, его обязательность ничем не подтверждена.
2. Покупка земельного участка, учтенного в ЕГРН и последующее строительство здания на нем. В этом случае орган регистрации не в состоянии отследить произведенное строительство. Собственник недвижимого имущества в данном случае может пользоваться им без регистрации, а, следовательно, без уплаты налогов.
3. Проведение реконструкции или перепланировки объекта капитального строительства без проведения процедуры учета изменений. В таком случае собственник, как правило, платит налог за объект меньшей площади.
4. Самовольное строительство на учтенных земельных участках. В данном случае физическое лицо даже при возможном желании зарегистрировать свое имущество может получить отказ в проведении государственного кадастрового учета. Согласно закону, в таком случае возведенный объект подлежит демонтажу, однако на практике собственники продолжают использовать неучтенные здания.

Описанные варианты объектов недвижимости, несомненно, негативно влияют на налоговую базу, и возникают в результате одной общей проблемы — нежелание граждан проводить государственный кадастровый учет личного недвижимого имущества. Рассмотрение вопроса о том, почему так происходит является важным шагом к улучшению системы кадастрового учета в Российской Федерации. Кадастр недвижимости со стороны рядового собственника является сложной и закрытой системой, многообразие видов учета не приводит к улучшению ситуации. Необходимо структурировать виды объектов, а также разработать методы побуждения граждан к учету их личного недвижимого имущества.