Особенности выявления и устранения кадастровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости



Основой кадастровой и землеустроительной деятельности в Российской Федерации является широкое правовое поле, начиная от Конституции, Федеральных законов и Кодексов, заканчивая нормативно-правовыми актами муниципальных образований. Именно поэтому при ведении кадастровых работ особенно важно соблюдать установленные ими порядок и требования. Результатом несоблюдения норм законодательства являются кадастровые ошибки, которые в свою очередь влекут за собой негативные последствия, такие как земельные споры.

Как показывает судебная практика и современная научная литература, содержание кадастровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) является отнюдь не редкостью, с каждым годом их количество не уменьшается. При этом требуется приложить немало усилий для того, чтобы обнаружить и устранить эту самую кадастровую ошибку, ведь возникающие впоследствии земельные споры зачастую характеризуются большой продолжительностью по времени и значительными финансовыми затратами.

Таким образом, встает важный и актуальный на сегодняшний день вопрос разработки рекомендаций по эффективному выявлению и устранению кадастровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Определение кадастровых ошибок и их классификация были введены одновременно с понятием кадастровой деятельности. Произошло это в 2007 году благодаря вступлению в силу 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Однако на сегодняшний день основная классификация кадастровых ошибок представлена в Федеральном законе № 218

«О государственной регистрации недвижимости». Согласно данному нормативно-правовому акту выделяется несколько видов ошибок в реестровых сведениях, представленных в таблице 1.

Таблица 1

Классификация кадастровых ошибок согласно ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»

Допущены органом регистрации	Технические ошибки	Допущены кадастровым инженером	Реестровые ошибки
	– описка; – опечатка; – грамматическая ошибка; – арифметическая ошибка; – и др.		– ошибка в межевом, техническом планах, карта-плане территории, акте обследования; – ошибка, содержащаяся в документах, направленных в орган регистрации прав иными лицами

В первую очередь техническая ошибка отличается от реестровой тем, что она совершается непосредственно в момент регистрации объекта недвижимости, то есть такая ошибка допускается работником органа регистрации. Примером технической ошибки может послужить разночтение между документами, представленными в орган регистрации, и внесенными в реестр сведениями по части указания площади объекта, Ф. И. О. правообладателя, адреса объекта и т. д.

В свою очередь возникновение реестровой ошибки связано с предоставлением недостоверных данных об объекте недвижимости. Такие ошибки совершаются кадастровыми инженерами, допустившими неточности в вычислениях или измерениях при проведении кадастровых работ. Источником реестровых ошибок являются такие документы, как межевой и технический планы, акт обследования. Также такого рода ошибки могут быть допущены в процессе межведомственного взаимодействия в предоставляемых документах.

Неоспоримым достоинством классификации, предложенной законом, является описание источников кадастровых ошибок, что является основанием их исправления. Однако данная классификация не дает возможности определить природу этих ошибок, что позволило бы не только их исправить, но и устранить причины их возникновения.

Кроме классификации, предлагаемой законом, на сегодняшний день многими научными исследователями выявлено разделение кадастровых ошибок в зависимости от источника их возникновения, этапа выявления и порядка устранения.

По источнику возникновения выделяют ошибки измерений при использовании некачественного оборудования или несоблюдении методологии производства работ, ошибки в процессе деятельности органов учета и субъективные ошибки (ошибки определения границы собственником, геодезистом и смежниками).

Следующим характерным признаком разделения кадастровых ошибок является этап их выявления. В качестве таких этапов выступают момент проведения межевания, момент оформления объекта капитального строительства на земельном участке, при выносе точек в натуру, в процессе проведения комплексных кадастровых работ.

И, наконец, выделяют два вида кадастровых ошибок в зависимости от порядка их устранения: в установленном законом порядке (внесудебный порядок) и на основании решения суда (судебный порядок).

Классификация, приведенная выше, подробно изложена в трудах многих авторов, однако ее применение на практике достаточно затруднительно в связи с ее большим объемом. Поэтому для повышения точности и эффективности кадастровой и землеустроительной деятельности необходимо создание четкой и полной, но при этом не слишком объемной, классификации кадастровых ошибок.

Разработка полной классификации кадастровых ошибок, освещающей все особенности выявления и устранения таких ошибок, может быть получена путем расширения классификации, предложенной законом, и включением в нее элементов других вышеперечисленных классификаций.

Результатом соединения и модернизации уже существующих классификаций является создание нового разделения кадастровых ошибок в зависимости от источника ошибок, типа данных, в которых содержится ошибка и последствий их неисправления.

Первым характерным признаком, по которому производится разделение кадастровых ошибок, является источник этих самых ошибок. Согласно новой классификации в качестве источника кадастровых ошибок может выступать:

– правообладатель объекта недвижимости (например, при заполнении декларации об объекте или при передаче недостоверных сведений кадастровому инженеру);

– орган кадастрового учета (ошибки, возникающие в процессе эксплуатации АИС ГКН и ранее использованных информационных систем, и ошибки в процессе «ручной» обработки информации);

– кадастровый инженер (ошибки, произведенные в межевом, техническом плане, акте обследования, ошибки измерений и вычислений при определении координат границ объекта недвижимости и т. д.)

– органы, издающие юридически значимые документы для кадастрового учета объекта недвижимости (ошибки органов государственной власти или местного самоуправления, неправильно подготовивших схему расположения земельного участка, на основании которой были осуществлены кадастровые работы, и т. д.).

Следующий признак классификации кадастровых ошибок — тип данных, в которых содержится ошибка. Кадастровые ошибки могут возникать в двух типах данных: семантических и графических. В свою очередь в семантических данных хранятся два вида ошибок: ошибки в характеристиках объекта (площадь, кадастровый номер, адрес или описание местоположения и т. д.) и ошибки, связанные с нарушением принципа построения семантической части АИС ГКН и методики ее информационного наполнения (ошибка в формате, недопустимые символы в полях, дублирующие записи об объекте). К ошибкам в графических данных относятся:

– ошибки положения границ объекта недвижимости (наложение, пересечение, чересполосица);

– ошибки, связанные с нарушением пространственной привязки объекта (незамкнутость контура границ объекта, часть земельного участка не вписывается в сам земельный участок и т. д.);

– ошибки, связанные с нарушением технологии пересчета координат объекта недвижимости.

Последним критерием разделения кадастровых ошибок являются последствия их неисправления. В качестве последствий выступают причинение вреда или нарушение прав лиц, полагающихся на сведения ЕГРН (в случаях пересечения объектов, ошибки в площади и как следствие неверное налогообложение и т. д.), либо отсутствие причинения вреда.

. Таким образом, фактически отсутствует классификация ошибок с точки зрения их выявления и устранения (каким образом и на каком этапе ее можно выявить «до отказа органа учета»), также отсутствуют методические и технические рекомендации по выявлению, определению и устранению таких ошибок. Необходимо на законодательном уровне установить четкие критерии ошибок и разработать порядок избавления от них.

Предложенная в статье классификация необходима как для исполнителей работ (кадастровых инженеров), так и для органа кадастрового учета. Такая классификация позволила бы упорядочить и стандартизировать кадастровые ошибки, послужив основой для их эффективного устранения, тем самым сократив временные и финансовые затраты организаций, занимающихся кадастровой и землеустроительной деятельностью.