В настоящее время информационные технологии стали важным фактором жизни общества и средством повышения эффективности управления всеми сферами общественной деятельности. Необходимость усовершенствования процедуры государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, диктует не только глобальная информатизация общества, но и задачи повышения качества и эффективности управления процессом технического учета и инвентаризации объектов строительства.
В системе управления недвижимым имуществом одним из основных направлений является достоверный технический учет, который основывается на систематическом обследовании объектов недвижимости — технической инвентаризации зданий и сооружений.
Технический учет объектов строительства — это система сбора, документирования, обработки, систематизации и хранения информации о зданиях и сооружениях всех видов, полученной в результате проведения их технической инвентаризации, для целей удостоверения государством факта их возникновения, существования или прекращения существования.
Техническая инвентаризация представляет собой систему сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении и техническом состоянии объектов капитального строительства на основе результатов обследований в натуре. Проведение технической инвентаризации зданий по решению органов государственного управления носит обязательный характер.
Основными задачами технического учета и технической инвентаризации объектов индивидуального жилищного строительства является:
‒ обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением государственной деятельности;
‒ формирование в целях совершенствования планирования развития территорий обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;
‒ обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
‒ информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
‒ сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения статического учета.
Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости.
В соответствии с законами, до января 2013 года производить техническую инвентаризацию могли только органы технической инвентаризации, а именно проектно-инвентаризационное бюро и бюро технической инвентаризации (далее — БТИ). С 2013 года было внесено изменение в законодательство, в соответствии с которым частные организации могут производить техническую инвентаризацию даже для ввода объекта в эксплуатацию, в случае, если соответствуют определенным требованиям. Коммерческие организации получили право производить техническую инвентаризацию и подготавливать документы для государственного кадастрового учета.
Порядок проведения инвентаризации одинаков как для БТИ, так и для частных исполнителей. Размер платы за оказание услуг по инвентаризации устанавливается самими организациями, осуществляющими инвентаризацию. Право выбора компании для ее проведения зависит только от желания заказчика.
Субъектами технического учета являются обладатели прав на существующие или вновь созданные объекты капитального строительства. Для обращения в органы технического учета заявитель должен подтвердить свои полномочия по отношению к инвентаризируемому объекту — представить документы, подтверждающее наличие у него вещного права на данный объект.
В случае первичной инвентаризации нового объекта заявитель предоставляет проектную и разрешительную документацию, согласованную в установленном порядке.
В зависимости от целей проведения и периода производства работ по технической инвентаризации объекта, различают следующие ее виды:
Первичная техническая инвентаризация — требуется только в отношении новых объектов, либо тех, для которых такая процедура по каким-то причинам не проводилась, и они не включены в соответствующий реестр. В этом случае все характеристики объекта должны быть измерены и внесены в технический паспорт, который является результатом выполнения работ. Также здесь подготавливается справка о технико-экономических показателях (для получения разрешения на ввод объекта).
Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах. Плановая техническая инвентаризация предполагает проведение работ с определенной периодичностью. Обычно она проводится один раз в пять лет. Требование предоставления технического паспорта объекта, сделанного не позднее этого срока, предъявляют контролирующие органы, отвечающие за выдачу и продление лицензий.
Внеплановая техническая инвентаризация проводится при наличии каких-либо изменений объекта недвижимости. К примеру, после перепланировки или переустройства, а также при реконструкции здания, строительстве дополнительных помещений или сооружений, демонтажа каких-либо частей. Требуется перед заключением сделки по отчуждению прав на недвижимое имущество, с целью измерения его характеристик по площади. А также в случае представления плана объекта учета для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для совершения сделки купли-продажи с объектом недвижимости проведение инвентаризации не является обязательным условием. В случае же строительства (реконструкции) нового объекта и его последующего ввода в эксплуатацию, проведение инвентаризации является обязательным. Это вызвано тем обстоятельством, что в процессе реконструкции происходит изменение основных характеристик объекта недвижимости (прежде всего — площади имущественного комплекса), а при строительстве нового сооружения — создается новый уникальный объект.
Еще одним случаем, когда проведение инвентаризации признается обязательным, является проверка объектов недвижимости с целью получения разрешительной документации по определенным видам деятельности либо в ходе обязательных государственных проверок контролирующими органами.
Технический контроль недвижимости преследует следующие цели проведения технической инвентаризации:
‒ выявление полной, объективной и достоверной информации об объекте недвижимости. Такие сведения нужны не только государственным органам, но и владельцам;
‒ создание единой базы данных, включающей всю недвижимость. Данная цель направлена на систематизацию сведений, а также усовершенствование планировки местности;
‒ сбор и передача данных в органы статистического учета;
‒ проверка полноты и достоверности сведений, необходимых для правильного исчисления налога на имущество;
‒ сбор и передача сведений регистрационным органам.
Процедура важна в связи с тем, что полученные данные используются в работе иных служб и ведомств, на их основе рассчитывается налог, определяется амортизация, осуществляется страхование, а также устанавливается размер иных платежей. Проверка объекта недвижимости проводится в следующих случаях:
‒ возведение нового объекта строительства;
‒ ввод объекта в эксплуатацию после завершения его строительства или реконструкции;
‒ капитальный ремонт здания;
‒ в отношении неоконченного строительством объекта при оформлении прав на него;
‒ совершение юридически значимых действий, объектом которых является недвижимое имущество. К ним относится выдел доли в общей собственности, ее отчуждение, слиянии и иные операции.
В результате выполнения инвентаризации и получения необходимых данных составляются поэтажные планы объектов недвижимости, ведомости помещений (экспликация помещений) и их площадей, а также технический паспорт объекта.
Проблема создания средств автоматизации для данной предметной области усугубляется отсутствием четких алгоритмов для автоматизации деятельности БТИ. В работе БТИ используется как графическая, так и семантическая информация. Графической информацией является план инвентаризируемого объекта недвижимости или его части. Семантическая информация включает данные о размерах и площадях помещений, материале стен, принадлежности помещений квартире с определенным номером, адрес, инвентарный номер. Графический план представляет данные для дальнейшего описания объекта недвижимого имущества и построения экспликации. Это видно из основного документа на объект недвижимости — технического паспорта, в котором присутствуют как описательная, так и графическая часть.
Именно поэтому технику-инвентаризатору для повседневной работы необходимо иметь доступ к двум видам информации. Системы, предлагающие решения только в области семантики, кардинально вопрос не решают, поскольку большая часть времени уходит на расчеты площадей для экспликации, ведь при современных ценах на недвижимость ошибка может вылиться в значительные расходы.
Благодаря единому хранилищу графической и семантической информации электронный архив в БТИ призван решить эту проблему комплексно. Необходимо разработать систему, позволяющую управлять всей документацией организации (чертежами, трехмерными моделями, письмами и т. п.) и отслеживать связи документов с объектами (проектами, заказами, системами, изделиями). Создание единой базы технических паспортов, сбор детальной информация по каждому конструктивному элементу, контроль наполнения технических паспортов — основные задачи в реализации информационной системы для БТИ. Система должна позволять не только хранить информацию, но и предоставлять пользователям регламентированный доступ к ней через интернет.
В основу идеологии должно быть положено понятие заказа как формального начала проведения работ на конкретном объекте недвижимости. Для оформления заказа клиенту необходимо сформировать заявление, чтобы сотрудники смогли начать работу. Данную функцию необходимо реализовать с помощью подачи электронной заявки через личный кабинет граждан. Также необходимо обеспечить для контролирующих органов доступ к информации о деятельности организаций, осуществляющих государственный технический учет и инвентаризацию объектов капитального строительства.
Таким образом, становится очевидной необходимость усовершенствования процедуры государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, с целью повышения качества проведения данной процедуры, а также ускорения процесса постановки объекта недвижимости на технический учет.
Литература:
- Литвинчев С. Д. Техническая инвентаризация основных фондов жилищно-коммунального хозяйства. М., 1978. С.205.
- Болотин, С. А. Техническая инвентаризация объектов недвижимости: учебное пособие для студентов специальности 270115 — экспертиза и управление недвижимостью / С. А. Болотин, А. Н. Приходько, Т. Л. Симанкина; СПб. гос. архит.-строит. ун-т. — СПб, 2009. — 64 с.
- Петропавловский, В. Г. Техническая инвентаризация объектов жилищно-коммунального хозяйства / В. Г. Петропавловский. — М.: Изд-во Министерства коммунального хозяйства РСФСР, 1951. — С. 147.
