Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на земельные участки: проблемы предъявляемых требований и необходимых условий



В статье рассматривается содержание понятия приобретательной давности в отношении земельного участка как объекта гражданского права. Особое внимание уделено требованиям, которые являются необходимыми условиями, как основаниям приобретения права собственности на земельный участок.

Ключевые слова: приобретательная давность, земельный участок, право собственности.

Фактические основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности всегда представляли собой особый научный интерес. Представляется, что их специфика может быть определена путем «всестороннего изучения признаков данного явления и особенностях их проявления [5, с.65]» в отношениях по приобретению прав на земельные участки. Несмотря на достаточно значительное количество изменений, внесенных в земельное законодательство в последнее время, вопрос института приобретательной давности так и не нашел в нем своего отражения, что указывает на наличие злободневной проблемы в этой области. При этом новый кодифицированный федеральный закон все также не содержит норм, запрещающих приобретение права собственности на землю по указанному основанию. Вместе с тем, судебная практика по делам данной категории неоднозначна, а в ряде случаев представляется спорной.

Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации [2] лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Отметим, что из толкования статьи возникает ряд вопросов: что означает добросовестное, открытое владение и как исчисляется срок непрерывного владения. Требует уточнения, кто именно может являться субъектами приобретения права собственности по давности владения, и, в общем, применимы ли нормы статьи к земельным участкам как к объекту рассматриваемых отношений.

Итак, п. 1 ст. 234 ГК РФ определяет в качестве объекта отношений в том числе недвижимое имущество, включая земельные участки с определенной степенью индивидуализации [4, с. 42]. Все они могут быть приобретены гражданами и юридическими лицами в собственность в порядке приобретательной давности.

Для ответа на поставленные вопросы рассмотрим пять требований или, как некоторые ученые указывают, условий (в данной статье будем использовать данные понятия как тождественные), которые являются необходимыми в своей совокупности предъявляемых к владению как основанию приобретения права собственности на земельный участок.

1. Начнем с условия добросовестности, само понятие которого, по нашему мнению, вызывает интерес и при этом, определенные затруднения в толковании, а также проблемы в правоприменении. Решение данного вопроса вполне очевидно — законодательное определение понятия добросовестности, так как на настоящий момент гражданское законодательство не содержит подобной дефиниции.

По этому поводу высказаны различные точки зрения ученых-правоведов. По мнению большинства, добросовестность следует рассматривать с субъективной стороны, то есть через отношение самого лица к основанию завладения имуществом. Иначе говоря, владелец должен быть добросовестным настолько, насколько это признается обществом. Сегодня же эти представления сводятся к тому, что добросовестным является тот, кто не отнял имущество насильственным или преступным путем [1, с.12].

Здесь важно отметить, что до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», законодательством не предусматривалась государственная регистрация права собственности на земельный участок, а в силу ст. 6 данного федерального закона, права на земельные участки, которые возникли до его вступления в законную силу, признаются юридически действенными и при отсутствии их государственной регистрации [9].

Также если лицо не осознавало противоправности своих действий, не знало и не могло знать, что у земельного участка есть собственник, то налицо добросовестный владелец. Как правило, добросовестный владелец считает себя собственником земельного участка и совершает в отношении него те действия, которые обычно совершает собственник. Кроме того, от недобросовестного владельца имущество всегда требуется, а от добросовестного, хотя и неправомерно владеющего чужим имуществом — лишь в определенных законом случаях (ст. 302 ГК РФ).

Таким образом, лицо неправомерно, но добросовестно завладевшее чужим имуществом может приобрести на него право собственности.

При этом добросовестность должна существовать в течение всего срока давности владения: непрерывно и открыто, что свидетельствует об установлении и течении владения, не в противоречии с волей собственника земельного участка [7, с.31].

Здесь же следует отметить, что гражданское законодательство исходит из презумпции добросовестности участников регулируемых им отношений, она предполагается согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ. Данное положение означает, что любой владелец имущества предполагается добросовестным, пока не доказано обратное.

2. Следующим требованием является открытость, которое предполагает очевидность владения для окружающих и проявляется в совершении фактическим владельцем действий по использованию и охране имущества. Применительно к земельному участку условие открытости не представляет никаких проблем, так как в силу понятия и особых свойств земли такое владение всегда будет открытым [6, с.16].
3. Понятие непрерывности владения также не содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации, однако его толкование вполне очевидно: такое владение и пользование земельным участком, при котором он постоянно использовался в соответствии с его целевым назначением и категорией земель и принимались меры, направленные на его охрану и улучшение [6, с.17].
4. Согласимся с мнением И. М. Тютрюмова, высказанным еще в проекте Гражданского уложения 1910 года, о том, что под давностью существования владения подразумевается изменение в правах через истечение известного времени [3, с. 89]. При этом потенциальному приобретателю дается право (не обязанность) на присоединение сроков. Как справедливо отмечается, в порядке правопреемства переходит не само право (его еще нет), а те элементы юридического состава, накопление которых необходимо для приобретения по давности владения права собственности [8].
5. Последним условием является тот факт, что давностное владение осуществляется лицом, которое не является собственником соответствующего имущества, не имеет иных правовых оснований в отношении его, поэтому является незаконным владельцем имущества. При этом претендент владеет земельным участком «как своим собственным». Здесь же целесообразно сказать о важном условии, которое направлено на то, чтобы исключить применение норм ст. 234 ГК РФ в случаях, когда владение на земельный участок в течение длительного периода осуществлялось на основании договорных обязательств или вещных прав. К тем случаям, когда владение земельным участком осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования, доверительного управления) или административного акта, закрепляющего его за владельцем. Свое отражение данное условие нашло в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2015 № Ф08–634/2015 [10]. Так, в резолютивной части указано, что общество, получая земельный участок во владение, знало и должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности на этот участок, давностное владение имуществом в рассматриваемом случае не возникло в связи с его осуществлением на основании распорядительных актов уполномоченного органа о предоставлении земельного участка во временное владение, отличное по своей сути от владения имуществом как своим собственным, а находящийся в публичной собственности земельный участок, не приобретавшийся в частную собственность в установленном земельным законодательством порядке, не мог быть приобретен обществом в собственность в порядке приобретательной давности.

Литература:

1. Богданов Е. Категория «добросовестность» в гражданском праве // Российская юстиция. 2009. № 9. С.12.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗс изм. и доп. от 13 июля 2015 года // СЗ РФ.1994. № 32. Ст. 3301; 2015. № 29 (часть I). Ст. 4384 (далее — ГК РФ).
3. Гражданское уложение: Проект. Т. 1 / Под ред. И. М. Тютрюмова. СПб., 1910.
4. Гряда Э. А. К вопросу о гражданско-правовом значении государственного кадастрового учета земельных участков // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 2. С. 42–45.
5. Гряда Э. А. Основные признаки юридического факта как основания динамики вещного правоотношения // Власть Закона. 2013. № 3(15). С.65–71.
6. Драчук В. П. юридический справочник землевладельца. М., «НОРМА». 2010.
7. Комментарий к ГК РФ. Ч. 1 / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2004.
8. Михалева Т. Н. Как правильно вступить в наследство: практические рекомендации юриста // СПС КонсультантПлюс.
9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ с изм. и доп. от 8 марта 2015 года // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2015. № 10. Ст. 1418.
10. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2015г. № Ф08–634/2015 по делу № А15–1948/2014 //СПС КонсультантПлюс.