В статье анализируются проблемы применения законодательства о видах и основаниях установления земельного сервитута, предложены пути их устранения.
Ключевые слова:земельный участок, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), основания возникновения права ограниченного пользования чужим земельным участком.
Сервитут (от лат. servitus — обязанность, обязательство, повинность, то есть вещь в услужении) является одним из традиционных институтов гражданского и земельного права. Древнейшее римское право определяло его как фиксированное в обычаях или законе и строго ограниченное право пользования чужой вещью. В земельном праве СССР, Земельном и Гражданском Кодексе РСФСР сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком (недвижимостью) отсутствовал. Отношения в данной сфере регулировались с помощью институтов постоянного или временного пользования, а также с помощью иных законодательных инструментов. В силу конституционного признания многообразия и равноправия различных форм собственности на землю, перехода страны к общепризнанным рыночным отношениям на современном этапе возникла потребность в регулировании сервитутных отношений.
Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь — земельный участок — служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод [1].
Только лишь в последнее время началась практическая реализация сервитутных отношений в области земельного права, что связано как с неполной проработанностью и нечеткостью решения этого вопроса в законодательстве, так и непониманием сути этих отношений самими землепользователями.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ) не установлены требования к договору о сервитуте, не определены принципы платы за сервитут, не решены вопросы прекращения и защиты сервитута, а также другие вопросы сервитутного права.
Собственник служащей вещи, являясь стесненным наличием сервитута, вынужден претерпевать соответствующие действия управомоченного лица: проход, проезд через участок и т. п. В подобном случае необходимо отметить, что основания установления сервитутов, а также возможное содержание ограничений прав собственника служащей вещи сформулированы достаточно широко: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута». Следует обратить внимание, что все возможные ситуации приведенный перечень оснований установления сервитутов не охватывает. Кроме того, будучи открытым, он оставляет простор для судебного усмотрения, ограниченного в данном случае лишь соображениями добросовестности, разумности и справедливости. В ГК РФ необходимо закрепить перечень возможных сервитутов, состоящий из:
— сервитутов перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т. п.;
— коммунальных сервитутов;
— строительных сервитутов — для строительства с использованием чужого здания или чужого земельного участка;
— сервитутов для пользования участком недр;
— сервитутов мелиорации [2].
Невозможность обеспечения нужд собственника имущества иным образом, кроме как установлением сервитута, должна быть объективной, независимо от того, носит такая невозможность фактический или правовой характер. Если лицо, требующее установления сервитута, ссылается на невозможность использования принадлежащего ему имущества без установления ограниченного вещного права, но при этом объективно существует иной способ использования такого имущества (без ограничения прав и законных интересов собственника недвижимости, в отношении которой требуется установление сервитута), в таком требовании должно быть отказано [3].
Юридическими фактами, служащими непосредственными основаниями возникновения сервитута и способными порождать определенные последствия [6, с.67], является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или судебное решение. Кроме того, завершающим фактом в юридическом составе является акт государственной регистрации сервитута.
Особенность соглашения между указанными лицами проявляется в том, что оно порождает вещное право. При этом следует отметить и то обстоятельство, что в силу свободы договора стороны соглашения вправе максимально конкретно определить порядок и условия ограниченного пользования. В данных случаях может возникнуть конкуренция между различными способами защиты прав, так как не исключается обращение сервитуария с требованием о понуждении к исполнению договора. Смешанный характер такого правоотношения поясняется авторами Концепции развития законодательства о вещном праве как «допущение в регулировании сервитутов определенной доли обязательственного отношения». Верно высказывание М. И. Брагинского о том, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными — «вещно-обязательственными» и что в современном гражданском праве в гораздо большем объеме, чем ранее, «в вещноправовых конструкциях проявляют себя обязательственно-правовые элементы» [4].
Следует отметить, что земельный сервитут может также возникнуть и в результате актов государственных органов и органов местного самоуправления. Вполне очевидно, что в настоящее время назрела необходимость в законодательном закреплении общего перечня оснований возникновения земельных сервитутов, которые должны найти свое отражение в отдельной статье ГК РФ «Основания возникновения земельных сервитутов».
Правовое положение и специфика собственника служащей вещи определяется пунктами 2 и 5 статьи 274 ГК РФ. Оставаясь собственником вещи, сохраняя правомочия по владению, пользованию и распоряжению ею, в то же время он ограничен в своих возможностях необходимостью претерпевать действия сервитуария, определенные условиями установления сервитута. При этом собственник служащей вещи вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерной платы за пользование этой вещью — земельным участком. Однако это не означает, что соглашение об установлении сервитута следует квалифицировать как основание возникновения договорного обязательства, например обязательства по возмездному оказанию услуг. Соглашение об установлении сервитута обременяет служащую вещь и сохраняет свою силу в случае отчуждения третьим лицам как служащей, так и господствующей вещи. Употребляя термин «соразмерная плата», законодатель использовал оценочную категорию. Содержанием её должны наполнить стороны соглашения об установлении сервитута либо суд, разрешающий спор о его установлении или условиях. В подобном случае суд должен руководствоваться исключительно соображениями разумности и справедливости.
Важное значение имеет нормативно-правовое регулирование оснований прекращения земельных сервитутов. В гражданском законодательстве закреплено лишь два случая, в результате которых собственник земельного участка, обремененного земельным сервитутом, вправе требовать его прекращения. Во-первых, это отпадение оснований установления сервитута, во-вторых, невозможность для собственника участка, обремененного сервитутом, использовать его в соответствии с назначением.
При этом, как известно, оснований для прекращения сервитута существует значительно больше. Так, в самом тексте соглашения могут быть установлены по взаимному согласию сторон основания для прекращения сервитутных отношений. В частности, ими могут стать невнесение обусловленной соглашением платы за пользование чужой недвижимостью, злоупотребление правами субъектом сервитутного права, нарушения интересов собственника служащего участка. Кроме того, учитывая природу сервитутного права, его прекращение возможно вследствие отказа от него обладателя сервитута, в связи с гибелью имущества, являющегося предметом сервитута, в случае отчуждения недвижимого имущества, обремененного сервитутом, в собственность обладателя сервитута [5]. Таким образом, целесообразно было бы расширить статью 276 ГК РФ, указав в ней полный перечень оснований прекращения сервитута.
Подводя итог, хочется подчеркнуть, что в настоящее время законодательству, регулирующему сервитутные правоотношения, не достаточно системности и установления единого механизма действия. Такой механизм должен быть разработан в ГК РФ. Важно отметить, что у сервитутного права большое будущее, обеспечить которое может и должно гражданское законодательство, посвященное данному виду ограниченных вещных прав.
Литература:
- Римское частное право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. М., 1994. С. 204.
- Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.).
- Кузнецова Л. В. Частный сервитут в российском гражданском праве: основные черты // Журнал российского права. 2011. № 6. С.27–39.
- Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 223.
- Гражданское право / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Мас-ляева. М.: Юристь, 2000. Ч. 1. С. 306.
- Гряда Э. А. Основные признаки юридического факта как основания динамики вещного правоотношения // Власть Закона. 2013. № 3(15). С.65–71.
