Приобретательная давность как основание возникновения права частной собственности на землю



В статье автор рассматривает возможность приобретения права частной собственности на земельные участки в силу приобретательной давности.

Ключевые слова: земельные участки, приобретательная давность, право частной собственности.

Одним из способов приобретения права собственности на земельный участок является приобретательная давность, сведения о которой содержатся в ст. 234 ГК РФ. Помимо возможности приобрести право собственности, нормы о приобретательной давности, согласно сложившейся судебной практике и мнению правоведов, способствуют возвращению имущества в гражданский оборот, поддержанию его надлежащего состояния и устранения правовой неопределённости по вопросу о принадлежности определённого имущества конкретному субъекту.

Исходя из п. 1 ст. 234 ГК РФ, на приобретение права собственности в порядке приобретательной давности может рассчитывать лицо (физическое или юридическое), которое не является собственником имущества, но добросовестно и непрерывно владеет недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом в течение пяти лет. При этом право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации.

Несмотря на довольно длительный период существования и, на первый взгляд, понятные и простые условия, на практике возникает довольно много вопросов относительно возможности получения земельного участка в собственность посредством приобретательной давности. Также бытует мнение о невозможности получения земельного участка таким способом.

Некоторые обосновывают невозможность возникновения права собственности в силу приобретательной давности на землю, исходя из правового статуса и специфики объекта [1]. Иные отрицают данную возможность, указывая на презумпцию государственной собственности на землю, в силу которой режим бесхозяйного имущества и возможность приобретения участков в собственность по приобретательной давности возникнуть не может [3].

В действительности, приобретение земельного участка посредством приобретательной давности возможно, однако здесь имеются определённые особенности. Потому необходимо остановиться на признаках приобретательной давности, нашедших отражение в законе.

Первым из них является добросовестность, которая, по мнению п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, наличествует в том случае, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Суть данной позиции подразумевает, что лицо, получившее владение, полагает, что оно является собственником. В указанном случае, по мнению цивилистов, имеет место так называемое «извинительное заблуждение» давностного владельца относительно наличия у него права собственности на имущество [1].

Один из вопросов, возникающих относительно признака добросовестности, касается момента времени, на протяжении которого лицо не должно было знать об отсутствии оснований возникновения у него права собственности. Исходя из точки зрения судов, добросовестность давностного владельца определяется на момент получения имущества во владение [13]. Однако возникает следующий вопрос, а должно ли «незнание» иметь место на протяжении всех пятнадцати лет? Согласно позиции Верховного суда РФ (далее ВС РФ) изложенной, к примеру, в Определении от 20.03.2018 № 5-КГ18–3, заблуждение лица относительно наличия у него права собственности не должно распространяться на весь срок приобретательной давности, потому как иное толкование лишает вещь возможности вернуться в гражданский оборот, а лицо теряет возможность легализовать своё владение, посредством оформления права собственности. Более того, сам факт обращения лица в суд с иском о признании права собственности на основании приобретательной давности, является показателем осведомлённости владельца об отсутствии у него права собственности [14].

Исходя из вышесказанного можно заключить, что в настоящий момент толкование признака добросовестности, под влиянием практики ВС РФ, начинает меняться. Так, исходя из Определения ВС РФ от 2 июня 2020 г. № 4-КГ20–16, давностное владение считается добросовестным, если лицо, приобретая вещь, не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, а именно когда, несмотря на внешне правомерные действия лица по приобретению вещи, право собственности на него возникнуть не может в силу тех или иных обстоятельств. При этом лицо владеет вещью вместо собственника как своей собственной открыто, несмотря на отсутствие правового основания (титула) [16]. Сюда можно отнести случаи, при которых имеется воля и намерение собственника имущества передать его другому лицу, однако переход права собственности не происходит в силу формальностей, в результате которых договор считается незаключенным или же недействительным. К таким случаям относится, например, заключение устного договора купли-продажи.

В одном из Определений ВС РФ добавляет следующее: «добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности» [14]. В этом же Определении ВС РФ указал, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным. Думается, что под противоправностью в указанном случае по отношению к земельным участкам можно, в частности, подразумевать его самовольное занятие (так называемый самозахват, ответственность за него предусмотрена ст. 7.1 КоАП РФ), которое явно исключает и «внешне правомерные действия», и «незнание о неправомерности владения имуществом», необходимые для признания наличия принципа добросовестности.

Кроме того, как отметил ВС РФ в Определении от 24 августа 2021 г. № 302-ЭС21–5900, именно собственник должен выразить волю на прекращение нарушения его права собственности, в том числе на привлечение соответствующих лиц к административной ответственности. Это также показывает отличие в отношении собственника к своему земельному участку в случае его самозахвата, где он предпринимает меры по возвращению земельного участка, и в случае с приобретательной давностью, где собственник либо утратил интерес к судьбе земельного участка, либо передал владение им по своей воле [17].

Поддержал складывающуюся благодаря деятельности ВС РФ практику и Конституционный Суд РФ (далее — КС РФ) в Постановлении от 26.11.2020 № 48-П, указав вновь на то, что приобретение права собственности в силу приобретательной давности возможно и тогда, когда давностный владелец был осведомлен об отсутствии оснований для возникновения у него права собственности [11]. А также сказав, что столь длительное владение вещью, особенно если это земельный участок, возникновение права для которого, как для недвижимости, возможно с момента государственной регистрации, предполагает знание давностного владельца об отсутствии у него права собственности.

Данный подход видится менее жестким, нежели представленный в Постановлении № 10/22, и расширяет понимание добросовестности.

Следующим является принцип открытости, согласно которому лицо не должно скрывать факта нахождения имущества в его владении. При этом не возбраняется применение мер, направленных на обеспечение сохранности имущества, например, установление ограждения вокруг земельного участка.

Ещё одним принципом является непрерывность владения, который подразумевает, что оно не должно было прекращаться на протяжении всего установленного законом срока. Впрочем, владение не прерывается, если:

— Имела место утрата владения давностным владельцем, ввиду нахождения имущества в чужом незаконном владении, но его иск об истребовании имущества был удовлетворён;

— Давностный владелец передал имущество во временное владение другого лица;

— Новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (например, в порядке наследования).

Принцип владения имуществом как своим собственным означает владение им не по договору, а потому положения ст. 234 ГК РФ не подлежат применению, когда владение осуществляется на основании договорных обязательств, например, договора аренды, хранения или безвозмездного пользования. Как указывает КС РФ в упомянутом выше Постановлении, «владение по договору» подразумевает случаи, когда лицо осуществляет владение над вещью не как «над своей», потому что признаёт над ней власть собственника. Собственник, в таком случае, не считается утратившим интерес к вещи, он лишь передаёт её во владение лицу, которое осуществляет его наряду с собственником, а не вместо собственника.

И, наконец, срок владения земельным участком для применения приобретательной давности должен составлять пятнадцать лет, начиная со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя.

Если лицо считает, что все выше перечисленные принципы были им соблюдены, то оно может обратиться в суд для признания права собственности в силу приобретательной давности. Это возможно как в порядке искового, так и особого производства.

Все перечисленные выше признаки характерны и для получения права собственности на земельный участок посредством приобретательной давности, однако существуют определённые нюансы, ввиду особенностей самого объекта.

Прежде всего, необходимо чтобы земельный участок был поставлен на кадастровый учёт. Данный тезис находит своё подтверждение в судебной практике: так, садово-огородническому товариществу было отказано в приобретении права собственности на основании приобретательной давности, поскольку земельный участок был несформирован, то есть не прошёл кадастровый учёт [19]. Не расценил как непротивоправное занятие несформированного земельного участка и КС РФ в Определении от 11 февраля 2021 года № 186-О, такой участок, к тому же, находился в публичной собственности [12].

Однако более лояльно суды относятся к тому факту, что границы земельного участка не были определены на местности. Так, ВС РФ в ранее упомянутом определении от 2 июня 2020 г. № 4-КГ20–16, в отношении ранее учтённого земельного участка, поставленного на кадастровый учёт, но не имевшего определённых границ, не нашёл оснований для отказа в требованиях. ВС РФ указал на то, что земельный участок является объектом права собственности, несмотря на то, что границы изначально определены не были [16].

Определённые вопросы связаны с возможностью приобретения в порядке приобретательной давности не всего земельного участка, а лишь доли в праве на него. Часть из учёных полагают, что принципиальных возражений в доктрине гражданского права по данному вопросу нет [6]. Бутова Е. А. считает, что признание права собственности на долю в общей собственности в силу приобретательной давности невозможно, поскольку отсутствует признак добросовестности [2].

В судебной практике можно встретить примеры, в которых такая возможность признаётся. Например, Глазуновский районный суд в Решении от 17 мая 2016 г. по делу № 2–132/2016 признал право собственности в силу приобретательной давности гражданки М. на долю в доме и земельном участке [21]. Ещё одним примером может послужить вынесенное ВС РФ Определение от 22 октября 2019 г. № 4-КГ19–55: гражданка Н. просила признать за ней в силу приобретательной давности право собственности на ½ доли земельного участка и ½ доли на жилой дом. Как было установлено, спорной частью имущества гражданка Н. и её предшественники пользовались более пятнадцати лет, в то время как собственники на протяжении данного срока интереса к имуществу не проявляли. По результатам рассмотрения ВС РФ признал спорную долю за гражданкой Н [15].

Помимо вышеназванного бушуют дискуссии вокруг возможности приобретения участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в частную собственность. Прежде всего, вопросы относительно этого возникают исходя из п. 16 ППВС № 10/22, который, толкуя ст. 225 ГК РФ и ст. 234 ГК РФ, устанавливает, что приобрести имущество в собственность путём применения приобретательной давности возможно в отношении имущества, которое принадлежит на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Однако можно ли применять такое понятие как «бесхозяйное имущество» к земельным участкам?

Для начала, ст. 225 ГК РФ установлено, что бесхозяйными являются вещи, которые не имеют собственника, собственник которых неизвестен, либо собственник, который от права на указанную вещь отказался. Относительно бесхозяйных недвижимых вещей право собственности, по истечении года с постановки его на учёт, могут приобрести муниципальные образования, а если в муниципальную собственность вещь не поступила, то иные лица могут приобрести на неё собственность в порядке приобретательной давности. Однако у земельных участков собственник отсутствовать не может, это установлено п. 2 ст. 214 ГК РФ и п. 1 ст. 16 ЗК РФ, согласно которым земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований относятся к государственной собственности. Исходя из этого, трудно представить ситуацию, при которой собственник будет неизвестен, потому как в отношении земельных участков всегда предполагается известность собственника. В случае же отказа собственника от земельного участка, такой участок также не становится бесхозяйным, а переходит в собственность муниципального образования с даты регистрации прекращения права собственности на него, исходя из п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ, либо в собственность субъекта РФ согласно ст. 56 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из сказанного, вопрос о возможности приобретения в собственность земельного участка по приобретательной давности из государственной или муниципальной собственности становится ещё более значимым. Многие правоведы отрицают такой вариант, признавая применение приобретательной давности только в отношении находящихся в частной собственности земельных участков [3]. Противоположной точки зрения придерживается Г. Н. Эйриян, отмечая, что в законодательстве, по её мнению, не содержится правовых норм, которые бы запрещали либо ограничивали применение приобретательной давности в зависимости от формы собственности на земельный участок [4].

Судебная практика, однако, поддерживает больше первую точку зрения со ссылкой на отсутствие в законодательстве норм, предусматривающих переход права собственности на муниципальное или государственное имущество в порядке приобретательной давности в собственность частную [18]. В некоторых судебных решениях сведения о том, что спорный земельный участок не является муниципальной собственностью, указывались участниками дела в поддержку позиции лица, намеревавшегося получить право собственности посредством приобретательной давности [20].

Интересной в данном случае видится позиция КС РФ, высказанная в Постановлении от 26.11.2020 № 48-П. В рассмотренном деле гражданин Волков заявил о применении норм приобретательной давности в отношении земельного участка, которым он владел на основании договора купли-продажи, заключённого с гражданином П., которому данный участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения. Несмотря на тот факт, что пожизненное наследуемое владение не может быть приобретено по договору купли-продажи, а соответствующий земельный участок находился на территории закрытого административно-территориального образования (и являлся ограниченным в обороте) КС РФ не счёл Волкова недобросовестным, поскольку в данной сделке была выражена воля правообладателя на отчуждение. В это время муниципальное образование, по мнению КС РФ, фактически не имело заинтересованности в данном объекте недвижимости: права собственности за ним зарегистрировано не было, от участия в деле оно уклонилось, требований о признании права собственности не заявляло. Более того, суд отметил, что добросовестность не может опровергать сама по себе презумпция государственной собственности на землю, потому как «подобное ограничение для приобретения земельных участков по давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип равенства субъектов гражданского права».

Высказанная КС РФ позиция нашла различные отклики в правовой литературе. Так, А. С. Подмаркова предположила, что изложенные КС РФ выводы предвосхищают изменения, которые в скором времени могут произойти в законодательстве, в результате чего приобретательная давность распространится на земельные участки в государственной или муниципальной собственности, тем более что сам суд указал на необходимость совершенствования законодательства и гармонизации норм публичного права с нормами права частного [5]. Стоит отметить, что, несмотря на внешнюю справедливость указанного Постановления, в иных случаях при разрешении споров всё-таки следует учитывать ограничения оборотоспособности земельных участков и предусмотренные законодательством способы отчуждения прав на землю, находящуюся у лиц, не являющихся собственниками.

Следует заметить, что в Определении от 11 февраля 2021 г. № 186-О КС РФ сослался на презумпцию государственной собственности на землю, признавая гражданина недобросовестным владельцем. В указанном случае гражданин А. пытался признать право собственности на основании приобретательной давности в отношении несформированного и не поставленного на кадастровый учёт земельного участка. КС РФ счёл подобное занятие участка самозахватом, а также указал, что несформированность участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него в данных условиях не означает, что оно отказалось от права собственности на участок или же проявляет безразличие к его судьбе.

Данная позиция видится справедливой. КС РФ не считает «выпавшим» из гражданского оборота земельный участок (который, к тому же, ещё и не сформирован) в условиях наличия у публичных образований «значительного количества нераспределённой земли», а потому для участников гражданского оборота должно быть предельно ясно, что собственник не утратил заинтересованности в данном объекте.

Исходя из обсуждённых вопросов, становится очевидно, что правовые нормы, регулирующие приобретательную давность, нуждаются в конкретизации с учётом специфики земельных участков как объектов недвижимости. Подобная деятельность может быть осуществлена путём внесения соответствующих изменений в земельное законодательство, благодаря которым была бы придана большая определённость, в частности, вопросу касающемуся форм собственности, на которые может распространять своё действие приобретательная давность.

Литература:

1. Анисимова, А. П. Актуальные проблемы теории земельного права России: монография / А. П. Анисимова // Юстицинформ. — 2020. –С. 517.
2. Бутова, Е. А. Общая собственность в силу приобретательной давности: да или нет? / Е. А. Бутова // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия «История и право». — 2015. — № 3. — С. 75–79.
3. Князев, Б.Е., Рязанова, Е.Н., Рязанов, Н. А. Проблемы приобретения права собственности на бесхозные земельные участки на основе приобретательной давности / Б. Е. Князев, Е. Н. Рязанов, Н. А. Рязанов // Кадастр недвижимости. — 2010. — № 2. — С.25–31.
4. Маргарян, О. А. Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на земельные участки / О. А. Маргарян // Эпомен. — 2021. — № 59. — С.268–272.
5. Подмаркова, А. С. Условия приобретательной давности и необходимость их реформирования / А. С. Подмаркова // Право. Журнал Высшей школы экономики. — 2021. — № 2. — С. 1–21.
6. Рудов, М. В. Теоретические и практические проблемы рассмотрения споров о приобретении доли в праве общей долевой собственности по давности владения / М. В. Рудов // Имущественные отношения в РФ. — 2014. — № 10. — С. 88–95.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 14.02.2024, с изм. от 11.06.2024)// Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
9. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023) // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29. — Ст. 4344.
10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. -2010. — № 7.
11. Постановление Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П // СПС «КонсультантПлюс».
12. Определение Конституционного Суда РФ от 11.02.2021 № 186-О // СПС «КонсультантПлюс».
13. Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2015 № 310-ЭС15–4192 по делу № А08–4516/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
14. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20.03.2018 № 5-КГ18–3 // СПС «КонсультантПлюс».
15. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 № 4-КГ19–55 по делу № 2–598/2018 // СПС «КонсультантПлюс».
16. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2020 № 4-КГ20–16 по делу № 2–1368/2018 // СПС «КонсультантПлюс».
17. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.2021 № 302-ЭС21–5900 по делу № А10–129/2020 // СПС «КонсультантПлюс».
18. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.10.2012 № ВАС-13430/12 по делу № А41–31266/11 // СПС «КонсультантПлюс
19. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.03.11 г. № ВАС-2632/11 по делу № А40–25392/10–9–219 // СПС «КонсультантПлюс».
20. Решение Великоустюгского районного суда Вологодской области от 6.01.2020 г № 2–316/20202–316/2020~М-200/2020 М-200/2020. по делу № 2–316/2020 // Интернет ресурс СудАкт.
21. Решение Глазуновского районного суда Орловской области от 17.05.2016 г. № 2–132/2016 2–132/2016~М-136/2016 М-136/2016 по делу № 2–132/2016 // Интернет ресурс СудАкт.